【深圳一套房，手上没现金，怎么进行资产裂变，在线等，挺急的……】

昨天收到一个朋友的定向问询，说自己在深圳华侨城片区有一套房，同小区同户型不同楼层的挂盘价是700万的样子，红本在手，无欠款。自己拿一份退休工资，爱人在银行上班，到手1.5w，孩子刚参加工作。

深圳的房价一直很凶，孩子大了要有自己的房，但是家里没什么现金，如何才能实现资产的裂变呢。

我能感受到她言语中的急切。真的，人的意志是一个很古怪的东西，一个念头产生了，除非产生了结果，否则这个念头不会消除，会一直困扰你。

这个问题也具有一定的普适性，有资产，没储蓄，现金流不足，如何实现安全的资产裂变。今天我们来聊一聊这个话题。

1、 房产的金融属性

国家一直强调“房住不炒”，意思是要把房子的资产、金融、学位、圈层这些属性弱化，只强调它的居住属性。但是，买房子不是一次性付款购买的，国家允许你向银行按揭贷款购买；也可以在一定年限之后上市流通；还可以就房产进行抵押；这就决定了房产的资产和金融属性无法弱化。

除非，国家规定，以后买房子只能一次性付款，且禁止上市流通，还不允许向任何机构进行抵押。房子，作为一种商品，将丧失它的流动性，那时，房子就真的可以回归到居住本质了。

2、 用好这个金融属性

很多人身在金窝，却到处找钱——就像题主。房子本身就是一笔巨额的现金，尤其是在深圳这样金融非常友好，十分宽松的环境中。

既然房子的挂盘价可以到700万，她完全可以把这笔优质的资产拿去银行或者机构进行抵押。只要房子没有硬伤，大概率银行估值和市场估值差不多。就算打个9折，630万好了。抵押拿出7成，扣除一些必要的手续费用，大概能到手的资金是420万的样子。

当然，这笔资金每个月都要承担相应的利息。大可选择3年、5年先息后本不过桥类的产品。每个月的利息在2.4万的样子。一年的总利息不到30万，3年就是90万。5年就是150万。

3、 如何正确选筹

通过抵押融资，我们解决了首付的问题。

扣除掉90万的3年利息，当前可用资金是310万。因为孩子才参加工作，收入应该还不高，自己丈夫月到手的收入才1.5w，在深圳可以应付一家人衣食无忧。但是，要进行资产的裂变置换，还是比较紧凑的。因此，这310万还不是全部的首付款，它还要扣除新购入房产3年的按揭总额。

310万的资金，可以用于首付的资金大概是200万，可以购买总价约600万的房产。

这笔账是这样测算出来的：600万，3成首付是180万，当然还要加上税费，佣金，首付准备200万，比较稳妥。贷款总额420万，每月的按揭款项是2.4万的样子，三年的总按揭款也差不多是90万。手上大概还有20万的余额，方便在选筹的时候容忍价格有一点上浮。

我们知道，购买房产最大的风险不是不涨，而是断供，所以，选筹之前，方案先行。在这个资金方案中，可以说丝毫不影响题主当前的生活状态，即便未来3年是零收入，也不断供。

4、 总价600万买哪里

如果题主是新房癌，我建议可以看一下西丽近期要开盘的远洋天著。单价8万的样子，看看有没有大两房的产品。想一想，在南山，总价差不多600多万就可以买到新的两房，而且是一二手倒挂，就算什么学校啊，交通啊，商业配套啊有一点这样那样的不足，看在价钱的份上，也都忍了。

当然，一二手倒挂意味着关注度高，因为买到就是赚到。所以，中签的概率是很低的，和中彩票没有什么差别。一般来讲，我都不建议做这种不确定性极高的事情。

如果能接受二手，可以看看南山中心区、新安、碧海、西乡、光明、龙华这些一等二类或者二等一类板块，也能挑到还不错的小两房。不管是纯粹投资，还是将来给孩子，都很不错。

好了，总结来说，以上数字是一个大致的估算，非常不精细，但是这是我个人可以提供的操作思路和选筹方向，仅供参考。

资产的裂变其实是一个金融思维的问题。所以，必须思维能打通，合理且勇敢地借贷，运用杠杆，并控制住家庭的总负债率。购房，切记选筹之前，方案先行，这样可以极大地提高安全边际及选筹效率。