【子安买房笔记系列（8）】：地段：3个标准轻松选出全城最快升值地
声明
以下内容来自子安的分享。
本节思维框架
- 地段—-唯一重要的指标
- 三中全会—-中心城市
- 三中全会—-中心区域
- 三中全会—-中心地段
- 三中全会选房指标占比
地段—-唯一重要的指标
你是否有这样的感受，就是你几年前跟你的同事朋友一起买的房子，人家的房子升值得比较快。你的房子升值得没那么快。人家挣的钱比较多，你挣的钱比较少。而你们花的钱却都是同样多的。人家房子已经升值百万了，你的房子就像乌龟一样慢慢爬。所以，人家就有机会换房第二套。一套变两套，而你却启动不了。看着别人一步一步越住越大的房子。扩更大的面积。而你却只能呆在那里动也动不了。因为没有增值的部分可以套现来实现第二套的首付。这样的感受，我相信很多人都会有。
仅仅是因为当时的选择不同。是因为他选择的区域可能发展比较好。而你选择的区域比较一般或者比较慢。导致这中间巨大的差异。而这里面跟你的努力完全没有任何关系。你也许什么都没有做错。但是你想不想知道，当时跟你一起花同样的钱买房子的同事或者同龄人，他们到底做对了什么事情。不管他们愿不愿意。在每个人的心中侧重点是不一样的。这是关于选房的侧重点。
如果你只想让我给你一个标准的话，那么唯一的标准我想告诉你的是地段。你说这我也知道，但是好地段贵。而且好贵好贵。所有人都知道它重要但是不知道它有多重要。我们认为他应该是一个唯一重要性的。好贵好贵的意思是因为好才贵。所以它是值得的。
我们曾经做过一个测算，就是拿十年前的楼盘开盘的价格，是完全相同的十个盘。一个城市里面的不同区域的十个盘，来做一个址年的跟踪反馈表。我们十分惊讶地发现在这十年的过程中，当时开盘同样是五千块楼盘。
有的售价是三万块、五万块甚至是七万块。我们想为什么会有这么巨大的差别呢。两万块的房子只涨了四倍。而七万块的房子竟然涨了十几倍。它们中间的差距为什么如此之大。这代表的是什么？这代表着别人的挣的钱是你的好几倍。这代表着你花同样的钱回报率跟别人完全不能等同。
而这部分的增值，是你无法加班加点熬夜来追赶得上的。所以，我要跟你说的是，用三个标准选出全城最快升值的地段。也是我人这边的核心理念。称之为三中全会。买房只买三中全会：中心城市、中心区域、中心地段。
三中全会—-中心城市
对于很多人来说，就是我在城市挣了第一笔钱了，我到底应该回老家买还是我要在我所工作的城市买呢？如果我回老家，那么我会又轻松又自在。买得又好又漂亮又有面子。然后家里人也会特别认可我。压力也小。
如果我在大城市买，我可能就只能买一个特别小的房子，然后还特别高的月供，住得也不舒服。也没有达到自己的预期。然后也把自己未来的收入都捆绑给银行了。他感觉很憋屈。
然而这并不是说要去哪里买的问题，这个问题是它决定你的未来。为什么？我们首先要知道城市有多么重要，你好像我们年轻人找工作一样，为什么我们要去好的地方工作呢。为什么要去好的城市工作呀。因为好的城市提供好的工作，而好的工作提供好的薪酬和好的发展机遇。
而这些是家乡给不了的。因为城市跟家乡不同所以你才会跑到城市来，感受完全不一样的世界或者完全不一样的收入。以及成长的空间。而这部分的内容也正是家乡无法给予的。而家乡无法给予的部分，就好像家乡无法跟城市的房价一样高一样的。因为它没有办法给更加的附加价值。所以它就没有办法，给到这个城市更加的资产溢价的可能性。
这个城市聚居了优秀的创业者：金融人士、科技人士和国际人士。所以，这个城市的房价会比老家贵是值得的。其实它比老家贵，从另外一个层面上它反而是更便宜的。因为它会增值得更好理更保值。
然后在这个过程中，如果老家的增值幅度不如中心城市的，那么你就会发现你所有花的钱都是免费的。你花的最贵的钱是免费的。而你花的最便宜的钱是消费出去的。为什么是免费的？因为它是有投资回报率的，他是能资本翻翻的地方。所以，它是能挣钱的。而能挣钱的钱是能回来的。所以，它是免费的。
中心城市：
一线城市：北上广深
强二线、省会城市：南京、武汉、杭州、苏州、厦门、长沙、成都等。
所以，以我们眼中，对于城市的选择，第一选择是北上广深。这种一线大城市。第二选择就是各个省的省会城市。比方：南京、武汉、杭州、苏州、厦门、长沙、成都等这样的省会城市。
在城市跟城市之间会互相抢人才。你好像我们最近发生的在各个城市之间的各种落户非常宽松一样。因为这选人才的过程就是选资源。其实就是抢钱。他把这个户口落过来，他必然要在这个地方工作；他在这个地方工作，他就必然要在这个地方买房、置业、结婚、生子。那在这个过程中，他会把整个家族两个家族的人，男女双方的钱全部调到这个城市来买房。全部调到这个城市来消费。到这个城市来发展。所以，抢的根本不是人，这抢的是这些人的存款以及这些人未来产生的生产力。
所以城市跟城市之间，它们就像决斗士一样，它们互相斗争。而总有一些城市会倒下，然后这些倒下的城市就会越来越没落。这是会导致更多的城市吸引更多人。这时候一个强大的决斗士就会诞生出来。这个更强大的而更具有包容性的城市。所以如果城市能够选对的话，我们就可以跟着城市一起成长。这是极其重要的。
三中全会—-中心区域
在一个城市里面它的发展是存在不均衡的。所以中心区域就是说在你选择一个好城市的时候，你在这好城市里面有老的区域，有新的区域。有中心区域和郊区。郊区又分为远郊区和近郊区。所以各个地方它是会有周期的。
如果你实在拿不准哪个地方是你未来要选择买房的地方。那么你就选择最中心的区域选贵的买。大体是不会错的。因为如果你没有研究那么深的话，这个方法就是最笨的最好的减少犯错的方法。如果你研究得更深一点你就会发现，城市之间会有板块轮动，而板块轮动也就是我们经常所说的热点转移。你跟着热点挣钱，相对来说比较快。但往往判断这个热点的难度会相对比较高。
所以，我们在这个过程中，会增加不同区域之间对比。同时我们选择地铁口、学区房的、高档楼盘聚集的区域。这样子，我们能够极大概率地减少我们犯错的可能。做出正确的决定。这个时间也许要用五年，十年来计算。你买完以后它有可能周围会有很多利好。比方说马路拓宽了，所以我们要增加不同区域的对比。比方说，你选择的区域当中有可能这个区域是很中心的、相对成熟的，那这样你就能够相对比较确定。
而你如果选择区域是未来有可能发展的，但你又不确定的。比方说开通一条地铁，也许它五年以后开也许它是十年以后开。那么如果你当时买进去的时候，它有漫长的时间内一直不开。你这漫长的时间内的升值可能性就一直会很弱。
因为我们买房子是要花大笔的钱的，所以我们要做的一件事情就是要寻找大概率成功的事件。因为我们投的钱大，如果我们把大把的钱投入到小概率的成功的事件里面。你就会发现，但凡你赌错了以后，你的成本是极其巨大的。这就大资金的投法就跟小资金的投法是不相同的。所以，买房我们追求大概率成功的事件。
三中全会—-中心地段
其实买房子买的根本不是房子本身，而是房子窗户以外的东西。因为房子的面积是不会长大的，房子的户型也就是那样的，它是不会变化的。那么房子本身不会像大树一样长大。但是有一个东西它会长大的。就是房子窗户外面的东西会长大。
外面的东西是什么呢？比方说，学校，盖了一所新学校升级了。学位更好了。比方说医院，本来的普通医院现在变成了一个三甲医院。外面的马路拓宽了，交通更顺畅了，周围开地铁了，这些部分都是房子以外的东西。房子以外的东西在茁壮成长。因为这片区域在茁壮成长。体现出来的价格就是即使房子的面积不变，户型不变，它的价格是随着价值的体现在不断地增长的。
所以，为什么我们只建议买中心区域的中心地段的房子呢。在中心地段我们优选地铁、学区房、学位房，十分钟以内能够到达的包含大型商业综合体的小区会更好。因为在中心城市、中心区域跟中心地段，这三个地方结合在一起，你会发现你买房子大体就会能挣钱。至少不会亏钱。
三中全会选房指标占比
然后，这里面发生一个很好玩的事情。就有个朋友听了我们这个理论以后，然后他告诉我说：我听了你的话，觉得特别好。所以我们就用三中全会来选房子。但是我想了一下，我们当地的情况比较特殊。所以我就参考你百分之七十的观点和标准来选。他就把中心城市去掉，然后把中心区域跟中心地段留下来了。他说，我在我老家买房。在三线、四线城市的中心区和中心地段买房。然后觉得挺好。
其实如果你的对标的对象是老家的同事、朋友、和老家的人，那么他选择老家的中心区域和中心地段是没有错的。而且是极其好的。然而他如果把对标的对象放在大城市里面，或者大城市里面的同事、朋友和同龄人。他会发现即使他在老家选了中心区域和中心地段。也仍然不如大城市的发展快。也仍然不如大城市的增值好。
因为这两个竞争级别，它不是一种竞争级别的。所以我们认为，每一个标准都是不可以打折的，如果你一定要打折的话，一定要按顺序打折。也就是说中心城市，这点是不可以变更的。而中心区域和中心地段，你可以稍微改变一点。最好你能够按照我们的标准来做。你赚钱的可能性更高。你犯错的可能性更低。因为毕竟买房子不同于其他。它要投入大笔的资金、产生大笔的回报。它是很多人一生当中极其重要的事情。买房子我们只买三中全会。
