【商业地产】拿到年终奖，感叹商管不幸福
上一个躁动的夏天，笔者离开校园，进入了某大型地产商商管部门。半年后的今天，第一次拿到年终奖，却与同时入职的住宅、开发同事们相差甚多。结合这半年间渐识的庐山真面，写下对行业的些许思考。胡言乱语，发发牢骚，搏众君一笑尔。
幸福本是一个个体主观概念，地产商和他的商管部门，却会为了品牌效应制造出一些客观名词。但无论幸福传播的人群和方式如何千变万化，不能帮助从业者简单地实现幸福的行业，就是不幸福的行业——商管不幸福。
一、职业对个人赋能成色不足
赋能已成为职场大咖口中出现率最高的年度名词之一，它是给勇士穿上盔甲，给猛虎插上翅膀，给法师以神杖，给阎王以判官笔。提升从业者能力，并通过岗位的授权杠杆传播成个人影响力。但当我们将这个概念套用在商管行业时，却出现了前所未有的尴尬：其他行业赋予从业者太空漫步能力时，商管的赋能还停留在石器时代。
码农一行代码，可以在数百万终端同时运行。金融民工发行一张债券，决定数千人企业的命运。地产开发，从土拓、建工至营销，各环节资金以亿为计。而商业管理，是以单一铺位为载体，以毛为租金单价，以年为时间单位的缓慢沉淀。周转率不足的资源整合行业，扩散团队影响力也就不可与其他行业同日而语。
在一个购物中心的运营团队中，总经理有着个人英雄式的社会影响，副总或许能决定些许事项。但其他从业者只是在繁杂戎务中，维持着商场的运转，消磨生活的激情。当收租金、查卫生、威逼利诱商户参加活动成为商业管理主要工作时，赋能早已名存实忘。
二、水墨丹青画已成，后人徒添三两枝
土地、生产资料、劳动力是普适的生产要素；货、场、人是商业地产行业的运营要素；购物中心资产管理要素中，团队运营却远逊于时间和空间。
不必急于反驳，举出毗邻而居的商场因运营能力而天差地别的案例。也不必通过用让项目起死回生的辉煌历史证明自己价值。残酷的现实是：开发商和资管方为了好的地块一掷千金，却在不断缩编、低薪，降低商管人力成本。一个成熟期标杆项目，人力成本占总收入比例甚至被压缩至5%。离开成为现实选项，老场到新场，上游到下游，日复一日的故事。
溯本追源。购物中心的选址、设计、体量、运营时间，已然决定了自身命运。商管只是整合这些资源，实现注定命运的过程一环。这种destiny，会因为好的运营提前实现，会因为差的运营无法实现。但商管从来没有能力，去实现无法实现的愿景。最优秀的运营，不能在三线购物中心复制出上海恒隆；高超的切铺和新增面积技巧，也突破不了建筑面积的壁垒。
好的投资回报和江湖地位，更多原因是因为拿地早，得以不断借助通货膨胀的力量；又或者是投资眼光独特，选址在价值洼地；投资回报率的分母已经由开发部门一两年时间里注定，漫长的运营岁月里，商管只是在各种制约下，去对分子的时间函数做些修正。
三、行业之小，何谈独立
购物中心已成为三十八万亿社销零售中的重要场景，但本身仍然是一个小行业。一个月前王健林无比自豪地宣布万达商管租金收入突破300亿时，十强地产的门槛已经悄然越过2000亿大关。
即使以大跃进后全国5000座mall为计，租金总额不过三千亿，低回报率下商管能分享的蛋糕更是少得可怜。这也不奇怪地解释了，内资商业管理为何更多作为地产商的附庸存在：既然租金回报率跑不赢举债利率，那只能从同政府和业主的议价筹码方面挖掘价值，最终由开发部门实现。
因此我无法不对一些港资房企怀着崇高的敬意，他们将己身融资利率的优势转化成对商业的纯粹热爱，精雕细琢和不断创新，沉淀出一座座艺术品。也无法不把凯德当作国内商业少林，从国人对mall一无所知的年代，开始培养内地商业人才，今天仍用投融管退的经典案例，给地产商画下未来的饼。
遗憾的是，当离开舒适区的万达剥离地产、更名商管时，这些做大行业的壮士之举并没有为后来者效仿。资本方的目光之浅，成为了商管行业无法独立的阿喀琉斯之踵。笔者预判，即使未来资管政策、所得税率和投资回报发生了重大改变，REITs基金的风口也不会由商管主导，只是从地产的附庸成为了金融的附庸。
四、低门槛下的路径拥堵
如果不是真的身处其中，难以想象商管微薄的薪资竟能吸引如此多精明之人残酷竞争。
商管是一个没有门槛的行业，也是一个门槛高到和回报不匹配的行业。不需要高学历，不需要懂得投融管退，更不需要你懂得国际形式和经济金融，但需要从业者懂人心：懂得顾客的人心，能抓住销售；懂得品牌的人心，能招调自如；懂得同僚的人心，能够配合、甩锅。
这些因素的叠加，决定了商管从业者从基层中千锤百炼而来。他们来自百货、超市、便利店，来自不知名品牌的店长或区经，来自在底层社会摸爬滚打、锻炼出极强的察言观色能力，却又受先天条件限制，只能从事这个行业的一群人。
一群精明的人，厮杀在小小的池塘。这不是商管的过错，而是中国大多数人职业选择机会和上升途径稀缺情况下的真实缩影。
