买房需知之二手房

    “无恒产者，无恒心”，房子已经成为人一生中投资的重要商品，前段时间托好朋友整理了一份关于二手房的《购房需知》，朋友曾在南京一大型连锁房地产中介公司任职，有丰富的房产交易经验，现将原文转发如下，希望帮到更多需要帮助的朋友：

买房需知：

确定自己的需求-----看房-----约业主谈房价-----签合同-----网签-----面签-----送抵押、送件-----出抵押、出件-----银行下款------物业交割-----付尾款

一、确定自己的需求：

    1.首先要确定你的预算。你有多少现金，然后根据宁波的首付要求和你自己的意愿，看你要贷款几成，再根据你的工资看你月供承受能力（月供是可以选择父母作为共还人的，如果你自己工资不够的话，你可以把你父母的流水也加上去，让他们帮你一起还）。

    Eg：南京市首付最低三成，你有现金30万，打算首付三成，贷款七成，则你承受的房屋总价是100万。然后要算你的月供是多少（下载贝壳APP，上面有程序可以帮你计算出你的月供），你每个月的流水要等于月供额二倍或者二倍以上，如果不够的话，那就降低一点预算，首付多一点，贷款少一点，或者把你父母的流水加上，让他们作为共还人。（你手里的现金除了付首付外，还要用来缴纳税费和中介费。税费的话分为契税、个税、增值税。我不知道和南京的一样不一样，你可以查一下）

    2.位置

    3.面积

    每个区域房价不一样，你的预算也决定你能买到的面积大小。或者你也可以先选面积，再看你的钱能买哪个位置的。

    4.学区，这个看你做不作为重点考虑因素

    5.周边配套，比如：学校、医院、银行、交通、公园、超市、、、、、、

二、看房

    1.首先小区位置，再看周边配套

    2.小区环境

    3.小区物业，物业很重要，决定你的小区十年后是什么样子，有的小区换一个好的物业房价就会立马上涨，好的物业保障你的生活质量。

    4.停车位

    5.有无学区、是否占用

    6.房子子采光

    7.房屋格局，有的格局会产生很多面积浪费，比如走廊特别长，或者房子空间看着挺大的，实际可使用面积很局限，想放个什么都放不下。

    8.噪音，比如临街、临高速

    9.周边有没有空地在动工，假如你买的楼层本来就不高，然后你家对面又正在建高楼，一旦建成你的采光肯定会受到影响

    10.低楼层采光不好的肯定不要，顶楼最好也不要，顶楼缺点是容易渗水、冬冷夏热，优点是光照充足、避免楼上噪音等

    11.了解清楚房子是否发生过凶杀事件，小心你房子以后闹鬼。

（先看房子，房子看中了再跟人家唠这些细节，免得人家跟你浪费感情。还有一点建议，不用太看重房子升值潜力，因为你的第一套房子，肯定是诚心诚意的想要跟它过一生的，以你自身的实际需求为主，但是如果现在钱不够，想先买一套小的，以后还要再换，那就稍微考虑一下吧）

三、约业主谈房价

    找家里做主的谈，产权人如果是多人，最好全部到场，实在不能到场的，最好也视频，留下证据，以防合同签完了，产权人之一反悔，你的合同就无效了。（了解房子是否有贷款，有贷款的话还剩多少，需不需要你的首付款解压，最好是他自己能还清，因为房子过户之前是需要把贷款还清的，如果你的首付给他拿去解压了，解完压他跑了呢。还有一种情况就是他本来这个房子就还有贷款没还清，他还拿着房子又去小的借贷公司作抵押借款，这个叫二押，如果他自己能解决还好，要不然你的首付就危险了，这种房子也最好不要买。）

四、签合同

    合同上需要所有产权人的签字，如果有产权人无法到场，可以手写委托书给来的产权人代签就可以了，如果存有疑心，不能确定是否是亲笔书写，可以让委托人手拿委托书拍照或者拍视频（委托书来得及邮原件最好，不行的话是照片也是可以）

    签合同的同时需要给业户几万块钱的定金。还有，房产证上只有一个人，但是他结婚了，他的配偶也是要到场的。

    后面有流程是必需要产权人亲自到场的，如果不能到场，要去做“公证”，好像是面签的时候，记不太清楚了，到时候你再详细咨询一下。

五、网签

    网签是去房产局做一下登记，录入网上系统，以防一房二卖，明明已经拿了你的定金跟你签好合同要卖给你了，转头又要卖给另一个人。

六、面签

    面签是你（身份证、户口本、收入流水、征信报告、结婚证/离婚证+离婚判决书等等）和房东（身份证、户口本、房产证、结婚证/离婚证+离婚判决书等等）去银行递交你们双方的材料，然后等待银行审批结果。

（具体带什么材料，帮你办贷款的银行客户经理会告诉你，不同的银行利率还有其他的一些政策也有不一样）

七、送抵押送件

    这个流程你要把首付款打给业主，然后房东把房产证送进银行，银行把房东的名字改成你的名字。

    在链家或者南京市区，有资金监管，我不知道宁波有没有。你打的钱不是直接打给业主的，它类似于淘宝平台，等买家收到货，卖家才能收到钱，就是说房产证上改成你的名字，钱才会到业主的账户上。为什么这么做呢？是因为送件到出件有3-5个工作日（南京是这么久哦），房子的借贷信息都是可以查得到的，这个你签合同之前肯定会查，但是，抵押给个人或者不正规的那些小借贷公司是查不出来的，如果在这3-5天的时间，这些人冒出来，法院会把房子查封，尽管最后可能走法律程序把首付要回来了，这个过程也是漫长痛苦的。

    但是这个事情也不是很绝对的，也有很多没有在资金监管下走完的交易。我只是把这个风险告知你一下。

八、出件出抵押

    就是你拿到了写着你名字的房本

九、银行下款

    你申请的银行贷款下款到业主账户

十、物业交割

    业主拿到钱后，把房子交给你，然后要做一下水费、电费、物业费、燃气费用等各项生活费用的交割。由原产权人把各项费用结清，把钥匙交给你再走人。（补充一点：签合同时，要把房间里的家具家电登记好，并规定是留给买方，还是业主要带走，如果是业主送给你了，还好，但是协商好要卖给你，钱也加到了房价里了，最后他全搬走了，你多亏呀。不管商量好了什么，桌面上谈的有多愉快，都要白纸黑字写到合同上。）

    首付款的话最好是留一两万到最后做为尾款，以防银行下款后联系不到业主，虽然房子是你的了，你可以撬锁，但是拖欠的水电费、物业费也要由你承担了，如果真的是拖欠了好久的水电费或者是高档小区几年的物业费，那可是一笔不小的数目。

十一、支付尾款：物业交割完成后，将尾款付给业主。

    有中意的房子想要约谈的时候，可以去打一下你的购房证明，还有征信报告，这些你可以让中介陪你去，或者到时候中介自然会带你去，还有一些贷款的问题，你是商贷还是打算公积金贷款买房，还是组合贷，这些具体的可以让中介给你介绍，要是你找的中介不靠谱，这些都不知道，你就趁早换个人吧，因该不会这么不专业吧，我主要就是把大致流程还有我想到的一些风险或者我客户有过的需求给你总结一下，你可以大概看一下，不，要仔细看，我辛辛苦苦打的字。