听听县级的地产大佬怎么说
前段时间德叔喊我去拿几盒月饼。
德叔喊，肯定得去，我准备了一只黄花梨的笔和一把湘妃竹的折扇。几百块钱的东西，因为咱也知道，对于一个地产的开发商老板而言，你送什么也不会显得金贵，况且咱本来就穷。最近几年德叔总会喊我去拿月饼，期初我还总是推辞，现在每到过节，都会打电话问，德叔，今年过节没人送礼吗？我去拿点呗。德书说，你自己挑吧，相中哪个拿哪个，想拿几个，拿几个。
德叔说，这个笔不错，扇子我也喜欢。
我说，德叔，你这么喜欢，要不给报销了吧。
德叔说，没钱。
我说，德叔你这好东西是真多，你们地产商可真是食物链最顶端的存在，这个月饼里面还有瓶红酒呢，这个我得拿走。
德叔说，看你那点出息，给弟妹喝拿点好酒，把这个奔富拿走吧。
我说，叔，你这个奔富407太贵了，可不是我们能喝的，你这一箱红酒四五千，我可不敢拿。我拿您两瓶这个奔富麦克斯吧。
德叔说，你自己看。
红酒这个东西假的多，价格又不透明，好朋友之间一般不送红酒，没有办法明码标价。真情实感的一定要货真价实。
我说，最近感觉房价稳中有所下降，但你们这地产公司仍然是暴利行业。我看万科的年报，年利润20%。
德叔说，所有人都以为房地产是暴利行业，其实2005年公布的2004年全国经济普查的数据早就证明了房地产业并非暴利，个别品牌企业存在暴利，但不等于全行业的暴利。普查的数据中房地产全行业的平均销售利润率只有6.4%，但这样的数据似乎没人信。
我说，我之前看过一个报道，房地产业在全国19个主要行业中排第8位，并非暴利，同时与世界多个国家的房地产业做了比较，也排在尾部，远低于世界发达国家和发展中国家的利润率。但建设部不希望对社会公布这个报告。
德叔说，很多人热衷于讨论为什么胡润榜上有许多的开发商，其实这个道理很简单，主要理由有三。其一是除房地产外，中国几乎所有与资源相关的产业都被政府垄断，个人无法涉足，自然也就上不了胡润榜，如矿业、石油、电信、银行等行业，有些煤贩子很富有但财务不公开，所以上不了胡润榜。其二是杠杆效应的规模效益，这个杠杆有二：一是生产经营中的杠杆效应，开发商可以利用银行信贷和购房人的预付款扩大生产规模，而其他产业很难利用这种金融的杠杆效应；二是上市之后的杠杆效应，让一些人的财富可以数倍或数十倍、数百倍地增长。其三是规模与营业额巨大。从单位上讲也许每平方米的房价比不上汽车，比不上许多产品的单值，但规模化的总值却无法估量，这就形成了规模效应，从行业上讲全国任何单一行业都达不到房地产行业的营业额能力，但生产周期长、单值毛利率并不能证明房地产业的暴利。
从俄、美、英、日、韩等国看，首富的前100名、200名中几乎没有房地产业企业家。越是完全开放的市场，越可以看出其他行业远超越房地产业的优势，因此不管房地产业自身如何开放和竞争，只要其他的行业仍被垄断和限制，那么最具竞争的行业就最能产生利润。许多人不理解，不是房地产业在垄断，而是其他产业的垄断形成“山中无老虎”，才让房地产业“猴子称大王”，认为凡是从事这个行业的管理者都必然是腐败或违法的。
我说，国有企业是经济的支柱性产业，这些涉及到民生的必须要掌握到国家手里，不然怎么进行调控。您看火车票多少年都没有涨价了，要是给到无良的商人，咋办。
德叔说，你们老是要求开发商合理制定住房销售价格，但没有土地供给的开放，如何保障充分的房屋供给呢？当土地价格不断高涨时，又如何在昂贵的土地上扩大普通商品房的供给呢？
我说，其实房地产应该取消预售制度，这样也能进一步的避免烂尾问题的产生。同时，真正到最后大家比的是真实可见的品质。
德叔说，其实很早之前，央行发布研究报告提出，要“取消中国房地产市场中的预售制度”，并认为此制度是催生房地产市场泡沫的罪魁祸首。其实，预售制度在“二战”之前就有，“二战”之后欧洲战场国主要靠这种制度进行战后的重建工作，民众用今天的预售限制了土地未来可能增长的价格，也用未来的收入流解决了今天的消费和生活享受问题，凡是市场经济的国家和非福利分配供给制的发展中国家，大都使用预售制的方式，减轻消费者的负担，解决民众的住房问题。
我说，之前不是有个故事。两个老婆婆死后在天堂相遇，美国的老婆婆说我到死前都没还清住房的贷款，但我住了一辈子的好房子，也用住房抵押获得了养老的生活费用。而中国的老婆婆则说我死前终于存够了买房的钱，但房子没买成，一辈子都住在茅草屋中，没享受过一天的清福。这其实就是预售制度的一种真实写照。
德叔说，没有预售制度，就无法利用这一金融杠杆发挥倍增的供给效应，在中国非开放金融市场的条件下，缺少了这种杠杆的作用就更不行了。
你看，高值产品的供应大多实行预售制度，如波音公司的飞机，没有订单不会大批量生产，大型船舶的订制也是同样，连成批订制的许多普通商品也是订单式的，只有市场化的预订才能尽可能地避免市场的风险，降低生产与购买的成本，产生更高的经济效益。
我说，反正你说的都有道理。
德叔说，其实很多东西存在即是合理。
