单城半年内338次开盘，2020该等还是该进？

​文丨壹哥

昨天，壹哥收到一条诡异的留言：

“壹哥，你要是能解答这个问题，我就服你！”

说实话，壹哥刚看到这个问题的时候，脑子里也是一蒙。

看了他的问题后，壹哥转念一想，这哥们儿，可能想说的是这件事儿：调控。

大家都知道，近几年国家的调控政策紧锣密鼓，部分房企苦不堪言，但给我们老百姓带来的政策红利，也是数不胜数。

什么？您说房价不降？

壹哥必须得跟大家说清楚：

我们国家考虑的，可不仅仅是帮咱老百姓省那几万块钱这么简单。

政策调控，目标直指房价？

2019年7月30日，中央政治局会议再次重申“房住不炒”，首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

对于这类事件，我们经常能看到业内人士解读：此次定调，体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。

因此，大伙就觉得，调控政策是跟着房价走的。

在这里，壹哥有必要告诉各位一件事：房价平稳或下调，只是调控的结果之一。

其实国家的态度很明确：

防止资本过度流入房产市场。

这个政策针对的主体是谁呢？

地产商和炒房客。

从开发商角度来看，加杠杆融资拿地，就要面对巨大的回款周转问题。为了加快赶工，很多开发商势必降低产品质量，危害的是买房者的利益。

从投资客角度来看，个人资本的流入，会抢占城市优质房产，类似于货币市场的“劣币驱逐良币”，刚需群体的居住属性会受到严重挤兑。

所以，国家限制资本过分流入房产市场，其实是从根源上限制房子的供应，同时保证了刚需群体的居住需求。

限购+限售，需求供应双阻断

2020年7月2日，东莞发布“史上最严”商品房预售制度 ！

一次性预售面积不得低于30000㎡；

同一幢（栋）住宅均价相差幅度不得超过20%；

申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）；

精装修价格原则上不超过2000元/㎡； 

商品住房实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

从以上信息来看，限购+限售，需求、供应双阻断。

7月6日，宁波四部门联合印发《通知》，对偏热的房地产市场进行“降温”，坚持“房住不炒”。

对于政策调控，开发商想的是不能坐以待毙。

但是在大背景的调控密布之下，房企的实际运作，不是放水就是假嗨。

7月8日郑州的一场号称“50余家开发商激战”的土拍，开盘5分钟就结束，溢价率竟然高达78%。

——典型的“亏本赚吆喝”！

“此消彼长”隐退，“弹钢琴”模式上线

区域调控让更多人觉得，房产市场里这只看不见的手，已经到了“翻手为云，覆手为雨”的程度。

从前，我们觉得房价涨跌是此消彼长的分布方式，一线不涨二线涨，挡住一边，另一边就翘起来。

现在看来，房产市场表现出来的，是更加灵活机动的应变方式，房子的价格与政策的调控紧密配合，涨跌就像弹钢琴。

拿备战亚运会的杭州来说，土拍强势一度碾压一线城市：

上半年，全国14个重点城市的1361次开盘中，杭州占了1/4，共有338次，房屋库存强力推高20%。

为什么杭州的势头如此猛烈？

从2015年到2019年，杭州新增常住人口146.8万，相当于将一个小城市的居民，均匀的混布在了杭州。

人才政策红利，与楼市的快速发展相匹配，不仅使城市高速发展，还能消化库存。

但是，如果部分楼盘库存过大，在这样的发展速度下仍然去化难，怎么办？

7月2日，杭州发布最新调控政策：

人才限售5年，不能多盘摇号，3.5万/㎡以下 “无房家庭”倾斜比例不低于50%。

就算是杭州这样既有产业又有人才，环境宜居，未来前景无限的城市，房产市场仍然面临严重分化的冰火两重天。

可以肯定的是，房地产市场的“调控”，都是偏心刚需消费的。

2020年，要真是问“该不该买房？”那答案也只能是，刚需您就买，投资再等等。

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