房地产巨变，未来涨跌看三点

近期房地产市场又遭遇新一轮调控，上面把金融安全放在了首要位置，严格控制市场风险，宁愿经济增长慢一点，也不进行短期刺激。

其中，房地产金融政策的调整尤其引人瞩目，央行根据企业债务情况进行动态管理，划定红线，坚决阻止盲目扩张，这是一个明显的紧箍咒。房地产业野蛮生长、粗放管理的时代真正结束了，强者恒强、兼并重组、精细化管理的时代开始了。

这一次，越来越多的开发商醒了过来，恒大再一次果断出手，掀起了一轮全国性的降价促销活动。相信下半年，一轮大的降价潮正在路上。许多中小房企破产重组不可避免。

房地产的天，这次真的变了！

这一次，上面的调控决心为什么如此坚定呢？有什么我们不知道的隐情吗？

一、外部环境的变化，打持久战的准备，汇率的稳定，是“房住不炒”有了更深远的战略意义。

越来越多的人，认清了中米是一场持久战。现在是第一阶段，中国处于被动防守地位，米国利用优势资源，在各个领域进行打压，气势正盛，我们处处挨打，硬碰硬是不行的，只能用时间换空间，以市场换时间，把战略向纵深推进，舍弃一些利益，保住底线，保证斗而不破。

底线是什么呢？尽量避免发生金融战，或千方百计延迟其发生，房地产泡沫太大，一旦发生金融战，必破灭，整体经济将崩盘，步日本之后尘。

斗而不破的关键也在金融市场。金融是现代经济的血液，米国制裁最厉害的一招就是金融。如果米国把我们定义为汇率操纵国，实施金融制裁，中米不脱钩也要脱钩，那是真的破了。这是中国现在不能承受之重。

所以，米国逼迫我们汇率升值，我们没有办法，必须慢慢升值，保证斗而不破。

但，由于我们有外汇管理控制，我们的升值是对外升值，对内贬值。这就极易引发两种结果。外面热钱的涌入，叠加中国金融市场的开放，会不断推升房地产泡沫，危及金融安全。

内部人民币贬值，房地产成最保值的资产，许多资金也会涌入，推升房地产泡沫。

一旦放松房地产市场调控，继续放任热钱推升房价，炒作地价，金融安全就无法保证。“房住不炒”现在就是市场稳定器，房产稳，则人心定，经济转型调整才能有时间和空间。

二、房产稳是经济内循环的关键，高房价已经成为经济内循环的严重阻碍。

经济内循环，将是未来一段时间的发展主线。内循环的重点在于发展产业经济，搞活私营经济，提高就业率，释放百姓消费能力，促进市场兴旺。

但，高房价一方面使老百姓把一半以上，甚至80%的资金耗费在房产上，有些家庭甚至是月月负数，这将严重制约市场消费。

另一方面，高房价催生高租金，特别是叠加疫情，今年会有大量中小企业活不下去。高房价、高租金成为阻碍实体经济发展的元凶。

所以，高房价不符合现阶段的经济发展目标，高租金成为阻碍市场发展的拌路石。今年由于疫情，央行又不得不量化宽松，向市场投入大量资金，用来救助市场。这些热钱最易进入房地产业，推升房地产泡泡。

不放松调控，打压房产势在必行。

我们看到，央行现在一只手放钱给银行，一只手拼命打压房地产，三令五申，严禁热钱流入房地产业，并严肃重罚了一批违规的银行。

金融是房地产的血液，房地产是资金密集型产业，金融卡脖子，将给行业发展带来巨大的影响。这次的金融新政，将加速市场调整，强弱分化将更加明显，融资能力差的企业将不得不接受兼并重组的结果。

三、土地财政面临破局，市场迎来根本性变化。

前一段时间，深圳宣布学习新加坡房地产发展模式，不管结果如何，这是土地财政破局的方向和探索。我相信，会有更多的地方效仿改革。这其实也宣告了土地财政走到了尽头，房产税改革已经箭在弦上，不得不发。下一个五年规划，房产税的推出将是大概率事件。

海南宣布实行现房销售制度，放弃炒楼花，也是一个重要的信号。下一步，不管你愿意不愿意，房地产销售制度必须改革了，房住不炒，不炒楼花的时间点慢慢临近了。现房销售制度会不断推广。

雄安新区更彻底，直接取消商品房巿场，让高科技企业丢掉包祔，轻装创新。这种探索模式也极有意义。如果能够成功，以后许多特殊发展区必将群起效仿。

综上所述，房地产的天，这一次真的变了。但，这是市场巨变，房价却需要稳定，这是两个概念。下半年，甚至未来几年，房价会有波动，甚至有些地方降价促销比较厉害，但，斗而不破，降而不破，只是在30%的区间波动震荡调整，这也是有底线的。