房地产投资小贴士

本文节选香帅的北大金融学课中的“春节房地产特辑”，本文从刚需、改善、养老、租房几个维度详细给你解读中国房地产投资策略。

一、首次置业，刚需房如何选择？

买刚需房，你一定会关心这么两个问题：第一，现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会在高位，成为接盘侠？第二，决定买的话，有什么原则是需要特别注意的？

第一，现在的中国房地产到底有没有泡沫？

1、这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。

2、我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一些列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。

3、我国政府调控房价，调控的不是房间的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。

第二、房价上涨的一些似是而非的原因

    第一个问题：是不是货币超发导致房价上涨？这个说法，听起来是很有道理，但是其实是个伪命题。我给你举个例子，从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，它是不在现场的，你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢？我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。中国房价张得这么凶，根源还是我们的城市化推进得比较快。

  第二个问题：供地不足导致房价上涨？决定房价的并不是徒弟，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡结合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价的地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置、位置，还是位置。

    第三个问题，房价是炒作起来的吗？这个问题其实不难回答，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州、像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

第二、买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”

第一个原则是“先上车原则”。也就是要买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。买不起大房买小房。那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。

第二个原则是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。这时候你应该怎么选呢？你就应该记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。

二、渐入佳境，改善房怎么选择？

    改善买房的事，除了改善居住条件、更重要的事，改善你的财务状况。

第一，现在买改善房晚不晚，还能不能进一步改善财富状况？现在买房不晚，还会进一步改善你的财富状况。第一条理由，房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。第二条理由，就是我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。第三条理由，就是全球范围内的资产荒。在未来，只要不发生大规模的动乱，大城市的房子作为安全资产，还是会继续受到追捧。

第二、买房和其它投资工具比，比如股票、债券、理财，哪个工具更好，更能够改善财务状况？改善房回报率高于股票等理财方式。房子和股票、债券比，不仅收益率高，而且安全稳定，适合长期配置。从2003年开始，到2017年这14年时间里，房价涨了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多得杠杆的话，房子就涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的，如果你买股票的话，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你买了理财产品，或者是债券，它们的收益率就更低了，大概只有1倍。展望未来的话，我国经济增长和城市化还是有很大的空间，只要这个经济持续增长，房子的投资价值还会持续显现。

第三、决定买的话买，这个首付和月供应该如何安排？这里有几个基本的原则是你需要注意的

1、就是要尽量少付首付，多用贷款，一般情况下，付一个允许范围内的最低首付就可以了，这样的安排可以减轻你早期的支付压力，而且还可以帮助你对抗未来的通胀。

2、不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长，这样也是可以帮助你减轻近期的支付压力，而且可以帮助你对抗通胀。

3、贷款的时候尽量使用公积金贷款。贷款方式是选择等额本息能延后支付，更能减少近期支付压力，对抗通胀。

三、百岁人生，养老房让你老有所依

什么是“养老买房”。说起养老房，很多人可能觉得就是买个房子给父母住。这样理解，出发点很好，但是很不全面。你可能听说过一个词，叫做“百岁人生”。什么意思呢？就是人类已经全面进入了长寿时代，像我们这代人活到100岁是大概率事件，我们的父母活到90多岁也是大概率事件。你想，当我们60岁退休的时候，还有40年左右的生命。那么养老问题怎么解决呢？而且，随着物件的上涨，还是有一点资产放着比较好，多一层保险。那么养老买房，其实就是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题，卖得好的话，不仅可以帮助父母养老，还可以帮助我们自己养老。什么叫做“买得好”呢？就是要尽量挑选有增值潜力的房产。

第一个、在哪里买，如何挑选城市？

1、挑选城市的“八大要素”。决定城市房价的八大要素，供你买房参考。为了便于你理解和记忆，我把这八大要素分为两类：第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。常见的已知要素，这四个要素分别是：第一，城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；第二，人口流入；第三人均收入（用职工名义平均）；第四，土地供应。这些一素在有关防地产的讨论中，你会经常看到，代表着一个城市的发展水平，人口吸附能力，收入水平和住房供应，都是影响房屋价值的重要因素。四个不太常见的“关键因素”，这四个因素分别是：第一，儿童数量的增速。第二，上市公司的数量。第三，财政收入，第四，服务业占比，也就是一个城市经济当中第三产业的比重。

  第二个、国外的房子要不要买？国外的房子并不便宜，投资回报率也不高，投资价值并不大。

四、租房VS买房，一个决策改变未来

1、买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非，但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。

2、由于大城市房租上涨快，房产有抗通胀等原因，买房比一直租房划算得多。

3、由于供给增加慢，租住需求旺盛，且随着收入增加居民消费将更多地用于房租，一线城市的租金近十年来一直在高速增长。

4、由于房租的快速增长和房屋的抗通胀性质明显在看起来很高的放假，其实相对于房屋很便宜。

5、如果目前必须组房屋居住，那么租的时候要遵循“便利原则”，即租的房子要便于职业发展。