新手学“买房”（二）

建筑面积：

亦称建筑展开面积，是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标，包括使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说是非常重要的。

套内建筑面积由使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积等几部分组成。

注意：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内建筑面积和自己应该分摊的公用建筑面积的总和。

买受人在签订合同时，要把建筑面积与套内建筑面积作约定。

现在的房子都是按照房管局测绘队出具的测绘报告上的数据进行销售的，这个数据也就是建筑面积，套内面积也就是实际使用面积，产权证上的面积指的是建筑面积。

套内墙体面积：

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

房屋实测面积：

是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

房屋预测面积：

是指在商品房期房（有预售许可证的合法项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行的预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

注意：实测面积是开发商和业主进行房屋交易的一个法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

在购买期房签订预售合同时，合同上记载的往往是房屋预测面积。购房者可以和开发商书面约定，如果房屋竣工交房后实测面积与预测面积相差不大的（一般为±1％～2％），双方采取多退少补的方式；如果有较大出入的（一般超过±3％），则可以终止合同或购房行为。

地下室：

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室：

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

全地下室和半地下室多见于一些年代久远，或是楼层较低的小区，在出售时可供购房者购买，主要用于存放杂物、停放车辆等。但随着小区汽车的增多，全地下室和半地下室这种形式不能更好地满足居民的需求，因而逐渐被建筑业抛弃。

注意：半地下室应该按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及保护墙）外边线所围水平面积来计算建筑面积。层高在2.2米以及2.2米以上的房子应该计算全面积，屋高不足2.2米的房间则只计算一半的面积。

地下室与半地下室在价位方面，同一地段的楼盘，全地下室的价位明显比半地下室的价位要高。半地下室高出地面的面积较多，与全地下室相比，省去了开发时挖深地基的费用，因此半地下室的价位也相对便宜。

地下室与半地下室在安全性方面，全地下室的安全性明显高于半地下室。半地下室在设计上还留有采光、窗户等设计，存在一定的危险性。但全地下室则完全低于地面，与半地下室相比，安全系数更高。

底商：

指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层因户型、位置的原因，销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商就会把它改成商业性质的房产，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。

底商可分为两类，一是居住类底商，二是商务类底商。尽管两类底商都是全天候面对所有人开放，但实际上居住类底商因服务对象是社区居民，所以主力消费时间是晚上，可谓夜间收益。而商务底商因服务对象是楼上商务办公的企业和员工，所以主力消费时间在白天，可谓白天收益。如何让居住类底商在白天火起来，让商务类底商在夜间亮起来，就成了底商投资的关键。

阳台：

一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。

注意：阳台根据封闭情况可以分为封闭式阳台和非封闭式阳台；根据其与主墙体的关系可以分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置可以分为底阳台或挑阳台。

阳台是居室中最接近自然的地方，所以应尽量考虑用自然的材料，避免选用瓷片、条形砖这类人工的、反光的材料。

纯天然的材料则比较容易与室内装修融为一体，用于地面和墙身都很合适。布置这类阳台需要注意做好防水层，以确保排水系统的顺畅，避免积水渗透进居室。

另外，花草要选择抗虫性高的物种，种植带与居室要做必要的分隔，以免虫蚁进屋。