房价大起底：看懂了，你就能看清房地产的未来！

今年的房价出现两极分化，一二线调空主旋律，三四线爆发期，随之而来又是牵动人民群众的情绪反应，这个行业稍微流露出的微风，都能引发一系列的连锁反应。

房价，在当下的中国语境中可以说是一个国民幸福指标线，从这个角度去看基本能观测到整个国民的生态，许年轻人为之努力的目标仅仅是希望跟房价站在同一跑线上而不被绝尘。

从另一个角度来说，又激发了绝大多数年轻人的奋斗目标，对于他们来说是继高考过后又一极具挑战性的“大考”，然而，不同以往的是这次监考的是丈母娘。

对于房地产，本文将会以史为鉴，希望通过对中国房地产行业的前半生进行梳理，分析整个行业的发展脉络来推演房地产未来的走向。

首先，任何产品都有其生命周期，你可以理解为人类生老病死整个生命过程，包括国家也有它自己的生命周期，一个完整的生命周期基本可以概括为四个阶段，探索期、成长期、成熟期、衰退期。

顺着这个流程走一遍房地产的发展过程，重点阐述地产的前三个阶段的关键节点，希望通过推演整个生命周期过程获得一些思考和启发。

探索期—蛮荒时代（1980-1997）

1980年4月的某天一个idea从时任中共中央副主席邓小平同志的脑海中浮出，“出售公房，调整租金，提倡个人建设买房”，至此，正式揭开了住房制度改革的序幕。

随后在初期的迷茫阶段，首先要解决的是如何建立起地产模式，在当时改革开放的大背景下，借鉴国外市场成熟的模式是上上之选，房地产也无例外的学习隔岸香港的地产模式。

然而，国情不同，同样的模式未必在中国就完全契合当下整个市场，所以，借鉴过来坚持走特色风，是一贯的做法。

学习了香港的土地拍卖制度过后在1987年的深圳迎来它在中国史上的第一槌，成交面积8588㎡，成交价525万元。

当时，改革的春风从沿海登陆，下海经商是当时的弄潮儿，和今天的万众创业一个模样，当时的海南、北海是这批下海人心中的黄金海岸，纷纷涌入抢夺一杯羹。

著名的万通六君子（潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪）桃园结义于当时海南，年轻气盛情投意合的他们在当时的海南开启了他们人生的新篇章，在赚钱了第一桶金后，聪敏的他们提前嗅到了危险的信号，于1992年结束了海南之旅。

在当时的海南整个大开发过程中，虚假的繁荣衬托起了极大的房地产泡沫，凭借一纸土地协议即可“卖楼花”，土地款未付清卖楼款就能回收，回报率高达500%，当时的房价推向7500/㎡，犹如黄金海岸的郁金香，直到1993年国家重拳打击这种乱象，泡沫破碎。

之后的几年整个房地产市场处于沉寂期。

这一阶段最大的特点是整个房地产市场处于无序状态，无明确规范，野蛮生长时期。

成长期—初露锋芒（1998-2007）

1998年，从国务院的办公桌上的一纸红头文件飞向全国，这一举动让沉寂几年的房地产一跃成为风口上飞的猪。

这纸飞出去的文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》亲自了结房屋实物分配集体化时代，开启了房地产走向市场化、货币化的康庄大道，为地产腾飞插上了翅膀。

大概是经过了97年的金融危机后，余痛犹在，虽有政策加持，但市场仍然趋于平静，直到2000年市场等来了第一批吃螃蟹的人，打破了平静。

至今，提起中国房地产仍然让人心有余悸的“温州炒房团”，这个只有百万人口的城市，对当时的中国房地产狠狠添了一把柴油，所到之处房价飙升，市场火热，北京、上海、杭州、厦门等都有过他们的足迹，这个第三方的力量在中国房地产史上划上了具有标志性的一笔。

过后的一年地产商们开始登上了时代的舞台，2001年福布斯中国公布的中国富豪榜上，开发商占82人，这意味着地产的黄金时尚已经降临。

2003年开发商们开始群雄逐鹿，纷纷崭露头角争取市场份额，这一年的关键词是地王现象，市场开始提速，这一波风口直接导致从2003年全国商品房销售面积从33717.63万平方米增速到2005年的55486.22万平方米。

也就是这几年市场在快速成长期中，建立市场秩序，明确市场规范的调空政策不断出台，至此，房地产行业真正意义上有了边界。

但，仍然抵挡不住房地产的火热，市场一路高歌猛进的同时带动了大批的造富神话.

2007年碧桂园在港上市，25岁的杨慧妍一跃登上了中国女首富的宝座，各大开发商纷纷筹备上市之际，疯狂拿地加注筹码，同年地王现象频出，直到2008年资本关上了时间窗口。

成熟期—稳打稳扎（2008-2017）

08年的金融危机席卷中国，房地产再次遇袭，经济环境被严重打击，国家为了抵挡这股金融海啸使出了4万亿计划刺激经济。

大量无处安放的热钱在2009年涌入房地产行业，市场再次复兴，拔高枪头再次冲刺市场。

同年的楼市出现各种豆腐渣工程，以及火遍中国的“蜗居”电视剧再次挑拨国民的住房神经。

房地产此时掉丢了遮羞布，失去了居住属性的房地产，以投机等身份粉墨登场。

各地投机炒房行为不在是以团队出现，以人为单位的投机炒房行为带动全民热潮，这一现象在2010得到遏制，政府在这一年重拳冰封地产乱象，顷刻间，各种哀怨声不断发出。

2013年三四线城市等部分城市在这股热潮退却后，底裤都不剩，鄂尔多斯、营口、常州、惠州等留下的是一座鬼城，过剩的存量市场奠定了之后几年房地产去库存的大论调。

过度开发的市场在之后的几年内出现两级分化，一二线稳扎稳打逐步上升，各种调空政策不断施压，三四线城市在去库存的大背景下激进。

2016年的一二线城市各种限购的政策下，抛售旧房购新房引起的投机行为，推动了一波热潮。

经过多年的开发，一线城市的城镇化率早已达到90%以上，并肩发达国家指标，二线城市也趋于此状态。

完成目标后，2017年，政府喊出房子要回归居住属性的口号，使一二线城市回归理性，并颁发租售同权等政策支持，试图在存量市场中加速房子的流动性，改变现有的居住方式。

未完成的城镇化率下沉到四五六线城市，继续完成使命，相比美国的城镇化率90%，我国2020城镇化率将达到60%，每年约2个百分点的增速。

但是，不同于美国等移民国家，大多外来者集中在城市中，我国作为典型的农耕文明大国，主要以原住民为主，城镇化率的指标不能同日而语。

从这角度来看，我国的城镇化率更低，可能只有75%左右，以浙江为例，现状是约60%的人住在城市，大约40%的人住在农村，住在农村的人40%中只有约35%是农民。

看到这里，你大概知道为什么今年的三四线城市火爆的关联因素，行业的发展也即将到达成熟期的瓶颈，春江水暖鸭先知，各大开发商不断抛售重资产，改变现有的业务模式，寻找新的增长点，也是敲起了行业的警钟。