【调解室的故事】居住权

最近，北京市海淀区人民法院首例居住权的判决引起人们的关注与议论（详情见【调解室的故事】小芳没有居住权） 。

调解员老陈与助理小张一起认真阅读了案例与有关资料，归纳、概括居住权的法律规定，分析居住权的利弊，提示适用中应当注意的问题。

当然，这些内容都是他们两人自己的学习心得，其中，理解错误的地方还请读者指正。

1.居住权的作用

“《物权法》出台前在草案中曾经规定了居住权的条款，可是，物权法正式出台后，却没有看到关于居住权的规定。这是咋回事？”小张看过材料，不解的问老陈。

“看来，物权法出台前居住权的创设条件尚不具备，所以，删去了草案中的有关规定。”老陈听罢解释道。“《民法典》颁布的时候，立法者肯定考虑到居住权创设的紧迫感，条件也已经成熟，所以，在《民法典》中做出了相应的规定。”

“紧迫感？这话怎么说。”小张听了不禁问道。

老陈接着说，物权法出台后，社会经济生活发生了许多新的变化。而且，社会上“套路贷”、“以房养老”等坑害人的犯罪行为屡有发生。

当然，还有那些不孝顺的子女算计自己老人房产的事情。这些行为致使老人流离失所，无片瓦遮风雨，少寸草避暑寒。

所以，居住权可以保障老年人、打工者等弱势群体的权益，保障人们具有最基本的生存居住的权利。

“哦，我明白了。”小张恍然大悟，“如果为老年人设立了居住权，那么，不管房屋归了谁，都不能把老人撵走。老人有权一直居住到去世。”

“对呀！这就是居住权最基本的保护作用。”老陈点头肯定道。“老人享有了居住权，有权一直居住到去世，任何人都将奈何不得。”

2.居住权与租赁权

“承租人不是同样具有居住权吗，民法典单独创设居住权是不是多此一举？”小张有些困惑。

“租赁权、房屋使用权等，都不同于居住权。而且，存在很大的差异。”老陈继续解释说。

租赁权包含房屋居住的权利，承租人有权对租赁房屋占有、使用，并获得收益。然而，租赁权与居住权有所不同：

第一，租赁权因当事人约定而产生。居住权除应由当事人约定外，必须经政府部门登记而设立。

第二，租赁权依据房屋租赁合同而产生，具有有偿性。居住权依据合同与遗嘱而产生，一般为无偿。

第三，租赁权具有期限限制，法律规定租赁合同期限为20年。居住权无期限限制，一般由居住权人居住直至去世。

第四，租赁合同因约定、法定情形而变更或解除，因期限届满而终止。租赁权随之变更、解除、终止。居住权设立后不得解除、变更，经居住权人同意的得以撤销，期限届满或居住权人去世而终止。

第五，承租人经出租人同意得以将房屋转租。居住权不得转让、继承。

第六，租赁权具有物权化的特征，出租房屋出售时，承租人享有优先购买权。居住权与居住房屋的买卖无任何关联。

“我的老天，租赁权与居住权有这么大的差别啊！”小张禁不住感慨。“不过，这里有个问题啊，居住权是否可以出租？”

“按照《民法典》的规定，设立居住权的房屋不得出租，当事人另有约定的除外。”老陈随口说道。“由此看来，居住权合同没有约定允许出租的，居住权人不得将其居住的房屋出租，只能自己居住。”

“另外，所有人不得将设立居住权的房屋再出租给他人。而且，之前签订的租赁合同应当解除。”老陈补充道。

“明白了。”小张点头称是，“那么，居住权与房屋使用权有什么区别？”

3.居住权与房屋使用权

“房屋使用权通常体现在房屋借用合同关系中，具有无偿性、无最高期限等的特点。房屋借用一般发生在亲朋好友之间，是一种无偿的互助行为。”老陈接着说道。

当然，房屋借用中的使用权，与居住权根本就不能同日而语。

司法实践中，离婚、分家析产、继承以及拆迁安置等案件中，法官可能会留给当事人短期内房屋占有、使用的权利，使当事人得以找寻新的住所搬迁，裁判文书中一般写明为“房屋独占使用权”。

居住权，亦可以有效的保护当事人合理期限内对房屋的占有、使用。

“对呀，这个问题还真的没有想过。”小张随口说道。

“不过，《民法典》创设的居住权，会不会有副作用啊。我在网上看到了一些议论，有人说这样有着婚外情人合适了，只要为他们设立了居住权，无论房屋判决给谁都无所谓，反正他都可以无偿居住到去世。呵呵。”小张说着笑了起来。

“是啊，任何一个事物都有利有弊，我们不妨分析一下。”老陈不慌不忙的说道。

4.居住权滥用的防范

“居住权是经政府部门登记而设立的权利，表明居住权已经纳入政府管理的范围，由此介入国家意志。因此，政府可以制定行政规章对居住权设立的条件等做出必要的、合理的约束，达到保护老人、打工者等弱势群体的目的。同时，可以防止、限制别有用心的人利用、滥用居住权实现不良的企图。”

老陈一口气说了下来，接着拿起水杯喝起茶来。

“这样说来，就让人明白了。”小张明显松了一口气，“房屋的物权与居住权的分离，可以有效保护老年人等弱势群体的合法权益。”

“无论房屋怎样处分，最终都能保证老年人等弱势群体居有定所。“