夫妻一方出售夫妻共有的房产需要另一方同意吗？另一方不同意，房子还

作者：小葩，北京小律师一枚。

大家有法律问题可以关注我，到《【置顶】日常法律问题提问专用》评论区提问，小葩为您解答。

小葩最近听说了一件奇葩的事情，有位朋友出国旅游回来，发现自家的房子被老公卖了。房子是他们婚后共同买的，属于夫妻共同财产，但是当时买房子办理过户手续的时候图方便登记在她老公一个人名下了，由于缺乏法律常识或者可能是当时没想那么多，结果自己居住多年心爱的房子就这么被别人买走了。

那么问题来了，夫妻一方出售夫妻共有的房产，难道不需要另一方的同意吗？在另一方不知晓的情况下出售房产，买方能取得房子的所有权吗？下面，请小葩来给大家讲一下。

首先，《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产享有平等的处理权。那么平等处理权怎么理解？《婚姻法解释一》作出了司法解释，夫妻双方在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活所需而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，不是日常生活所需对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

也就是说，夫妻在处理共同财产上的权利是平等的，日常生活需要而处理共同财产的，任何一方决定都是有效的，比如去菜市场买个菜，去商场买件衣服，去物业交个水电费什么的，你自己就可以决定，虽然花的钱是夫妻共同财产，但你一个人的决定就是有效的，不需要征求另一方的意见。但是，如果不是日常生活相关的，而是对夫妻共同财产作重要处理决定的，比如上面讲的卖房，夫妻必须取得一致意见才是有效的。

所以说，夫妻一方要把夫妻共同所有的房子卖掉，必须取得另一方的同意，否则，夫妻一方构成对房子的无权处分，卖房行为是无效的，根据《物权法》的规定，卖出去的房子是可以追回来的。

但是、但是、但是，重要的话说三遍，如果你是买房的人，你会不会觉得不公平？我花时间耗精力，好不容易买到一套自己认为合适的房子，价格谈好了，钱也付了，高高兴兴的准备要搬进去住呢，你突然说跟我说，卖房子这件事我老婆不同意，我现在要收回来。Excuse me？耍我呢？你是不是决定天空突然失去了颜色了呢，人与人之间的信任呢？

咳咳咳，这里讲人与人之间的信任是没啥用的哈，所以，法律对于买房子的人也要有一定的保护，但是怎么平衡两个无辜的人之间的利益呢？那就不得不提我国法律的一个重要的制度，叫“善意取得制度”。

《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

来解释一下哈，无权处分人（就是上面那个未经老婆同意卖房的人）将动产（比如汽车）或者不动产（比如房子）转让（出售）给受让人（买房子的人），所有权人（上面卖房子的人和他老婆）有权追回；但是，如果买房子的人在买房子的时候符合特定情形的，买房子的人就可以取得房子所有权，房子就不能被追回。哪些情形呢？注意，以下列举的几个情形必须同时满足：

（1）买房子的时候我是善意的。就是说，我不知道这个房子是你们夫妻共同所有的，我以为就是你自己的房子，你有处分的权利，我是怀着信任和善意去买房子的，并不知道你老婆不同意。

（2）价格合理。必须是以合理的价格购买，比如市场价，价格过低的话，你就有足够的理由怀疑其中可能有猫腻，房子是不是别人的，东西是不是捡来的。

（3）需要办理登记的已经办理了登记，不需要登记的已经交付。咱们前面的文章说过，根据《物权法》的规定，房子是需要办理过户登记所有权才转移的，所有，最后一步，房子要已经过户到买房子人的名下。

那么我们上面所讲的故事中，买房人符不符合善意取得的条件呢？房产证上写的是老公一个人的名字，买房人就有理由相信这个房子是你一个人的，你有处分权。所以，只要买房人支付了合理的对价，并且办理了过户手续，买房人就可以取得所有权，房子就不能被追回。注意，如果房产证上写的是两个人的名字，那买房人就应当去确认卖房子这件事情是否这两个人都同意，或者要求卖房人证明夫妻双方都同意卖房，否则就不符合善意的条件，即使过户了也能追回来。

所以《婚姻法解释一》第十一条还规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《婚姻法解释三》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

善意取得的制度的一个重要的目的就是为了保护买受人，促进交易的形成，因为，有了交易才能创造价值，社会才能进步。举个例子，总不能你去商场买个衣服，还要店主证明衣服是不是店主的，是不是偷来的，是不是隔壁家的，店主进货的衣服制造厂对衣服有没所有权，衣服制造厂购买布料的生产厂家对布料有没有所有权（没完没了），买回去还要担心是不是哪天真正的所有人就把衣服给我要回去了。所以，日常生活中我们很少能感受到善意取得这个制度，因为我们一般都是善意的，看到衣服摆在商场里，我们就相信衣服就是商场的，看到手机摆在苹果店里，我们就相信手机就是苹果店的，看到房产证写的是谁的名字，我们就相信房子是谁的（PS：判断房子的所有权人应当以房产登记簿上记载的权利人为准，因为房产证也可能造假或者登记错误，上述的故事中，因为房子已经完成过户，说明房产证和房产登记簿登记的信息是一致的，所有我们这里简单描述为房产证）。否则，我们每买一次东西，都要追根究底的调查，交易成本太高。

但是，这并不表示善意取得的条件很容易满足，比如有人在地铁站或者大桥底下向你兜售苹果手机，而且价格很便宜，那么你就有理由根据交易的环境、商品的价格怀疑商品是否为出卖人所有，这种情况下就不符合善意取得的构成要件。

所以，还是那句话，房产证上登记谁的名字很重要，如果房产证上有你的名字，那就好办多了。

那房子要不回来了，心里不爽，能不能找老公要求赔偿呢？要不要求赔偿那是你们两口子的事，法律是不会管的。为啥？首先，卖房子的钱是夫妻共同财产，你拿到钱了，没有损失，不能要求赔偿；再者，你俩是夫妻，婚内法律是不予许分割财产的，赔来赔去都是夫妻共同财产，左裤兜换到右裤兜，有差吗？除非你跟他离婚。