[原创] 成本控制｜地块指标与建筑相关的成本思考
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成本控制｜地块指标与建筑相关的成本思考
在建筑规划中错过的条件分析影响项目的筹建成本及时间
接上一篇的内容，我们继续关于建筑规划与建造成本的内容。在酒店项目的建筑规划时，地块的指标基本决定了项目的建筑体量及酒店的体量，根据这些体量指标，我们可以在此基础上进行不同的产品定位，合理地对产品进行规划，从源头开始对项目进行成本控制，为项目做好合理的投资规划。
主要的地块指标包括有地块面积、容积率、建筑密度、绿地率及对建筑的限高等，基本确定项目地块建筑可建的计容面积。在相同的地块及可建的计容面积中，可以通过不同的建筑形态、结构类型等进行来匹配项目的定位，项目的定位应结合建筑所在地块及其不同形式的建造成本进行考虑。
此前“鉴江马”已对地块与总平面规划的建造成本有过了阐述，今天主要就酒店商业地块的相关指标与建筑的建造成本的阐述。
一、产品类型与建造成本的影响
酒店产品的定位与酒店项目的建造成本有着直接的关系。从建筑来看，酒店所定位的档次及酒店产品的类型与建筑的建造成本往往是直接关联的。
1、城市综合体类型的酒店
城市综合体酒店的建造成本主要体现有地下室与裙楼的商业空间及酒店客房楼层的建筑整体结构的综合考虑是决定建筑造价成本的关键。
商业空间于上下部分的建筑结构轴网最好能一致，这是最为节省结构的造价成本的，但由于酒店产品的定位（客房的大小）对结构轴网的基本限定，与商业空间的轴网不一致，需要通过结构转换层来解决。在建筑规划时，应提前考虑成本问题，而不是整体跨段时全部进行结构转换，可根据商业空间分区来局部考虑部分结构的转换，这将会节省不少的结构成本，也便于项目建设施工的进度。
2、文旅或度假目的地类型的酒店
文旅或度假目的地酒店一般是多栋的建筑形式，应从项目的酒店整体定位进行分析，这需要根据地块的指标对各单体建筑的体量结合对建筑的密度及地块的绿化率要求来进行划分。
建筑的形式主要根据酒店项目的具体产品定位分为集中酒店对客的功能区的酒店主楼+酒店客房。或考虑到地块的指标，酒店主楼除对客的功能区外，建筑上部同时也可以规划有酒店客房，这样相对可以大大的提高酒店的综合坪效，毕竟酒店客房的数量在酒店项目中是主要空间坪效的测算指标。
还可可规划为酒店对客的功能区相对分栋的形式。按功能多栋进行分区，如独立的大堂接待、会议及餐厅、休闲娱乐、温泉中心楼等不同对客的功能设不同的单栋。
建筑单体小的，相对建筑结构的造价成本也会小。除了建筑自身的建造成本，还涉及酒店的整体动线及空间与酒店运营的关系来考虑建筑规划，应结合酒店的档次、合理的坪效空间、酒店运营的管理及酒店服务动线距离等人力成本来综合考虑。
3、产品定位的共通性与建筑成本考虑
酒店产品的定位，也决定酒店建筑的风格，这主要体现在对酒店的建筑设计的外观效果。建筑的成本控制也需要根据不同的设计风格及效果提前预估其的建造成本，根据项目的整体概算进行合理的考虑，其次是在的建筑造型及建筑用料中进行把控。
特殊造型应注意尽量取消或减少，如骑楼形式的连廊、屋顶的装饰桁架、坡屋顶等。建筑材料在建筑概念的初期便应大方向评估和注意玻璃幕墙、大理石幕墙、铝单板幕墙、外墙砖及涂料的使用面积，提前对建筑材料的成本进行考虑和控制。
二、设计风格、建筑结构及形态与建造成本的影响
相同的地块指标，不同的酒店定位、建筑风格与建筑体量的不同组合是酒店项目建筑成本大体的关键控制方向。如下“鉴江马”对建筑结构及形态的不同建造成本继续作一些简要的延伸。
设计风格呈现的建筑错层、建筑退台及建筑垂直大空间错位等，这都是需要增加建筑的结构成本才能得到。但应要注意不要单一地为项目的设计特色或效果去做项目，酒店或任何的商业项目都应遵从其商业的本质及商业目的来进行规划。
上述的结构转换，可能会涉及结构的转换层。因为结构转换层的上下建筑空间的功能变化，常作为一些次要空间来考虑。如做为设备转换层、避难层、酒店后场区等。根据规划的需要，这些空间也可能整合在一起。
整合规划时，避难或酒店后场区在作为设备转换层使用时，此两个区域应主要作为设备的管网转换。设备层应注意易燃、可燃液体或气体管道应集中布置，设备管道区与避难或酒店后场区应设防火隔墙与避难空间分隔，且仅限于设置火灾危险性较小的设备用房。
在坡地的地块中，不要只为建筑风格做吊脚楼，应根据地块的自身条件结合建造成本来考虑。在满足设计风格的要求时，考虑坡地的交通动线的路面建造成本、土方处理的成本及护坡的结构成本来综合考虑应用。
也常有利用坡地结合道路的规划，调整的建筑主体结构由上层进入下层的应用，这需要考虑下层埋进土方的结构与防水处理，此成本需结合不同方案的土方处理成本及道路不同规划时的不同建造成本来综合考虑。
三、地下室的类型与建造成本的影响
地下室的建造成本较地上建筑的建造成本更高。但地块指标中要求项目的建筑面积须配置相应的人防区及车位数量，结合设备用房不计容空间的考虑，基本可以确定地下室的空间大小。
地下室有全埋地下室和半埋地下室，还分为上有建筑下的地下室和上无建筑下的地下室，其分别的成本也有较大的偏差。
地下室的建造成本除考虑其自身的结构成本外，还必须考虑基坑支护成本。必须要根据基坑支护的相关技术规程进行，保护地下主体结构施工和基坑周边环境的安全，对基坑采用的临时性支挡、加固、保护与地下水控制的措施。必须提供基坑岩土地质条件、水文地质条件、周边环境情况等，方可确定基坑支护型式与工程数量。在保证满足规范的要求及场地安全的情况下，再做合理的成本控制。
地下室的成本大致我们可以预估为半埋地下室的建造成本要比地上建筑高1倍，全埋地下室（一层）要比半埋地下室的建造成本高1倍，而地下三、四层要比地下一、二层的建造成本高1倍。而非上有建筑的地下室一般比上有建筑的地下室要便宜1/5到1/4。这还得结合建筑的整体结构来评估。
四、一些酒店配套的空间与建造成本的考虑
如果人防空间配足，而单纯的停车位不足或多栋建筑等有停车位需求时，可以考虑架空层来设置停车位的空间而避免设置更多的地下室空间，从而有效地控制地下室空间引起的过多建造成本。
另外，除限高引起的建筑面积无法用尽外，并不建议设计为计容的地下室。为“偷”面积等，在此便不作过多的讲述了，其涉及的风险是巨大的，不同的投资人自行对利益与风险的评估吧。
五、结语
建筑与日照和通风考虑的建筑体量、形态，以及多栋建筑的排列与地形结构对建筑的建造成本也有较大的影响；建筑与节能等与建造成本也有一定的影响。此相关的内容，如大伙有需要的话，“鉴江马”再与大伙专题来分享。
本期主要是针对地块指标进行阐述，对于建筑的内部空间的规划对建造成本的影响，更多的是要考虑各功能空间的使用，有效地利用空间而获取更高的价值。在此前关于酒店的各个功能空间的规划中已有阐述，请查阅“鉴江马”相关的其他文章。
作者｜鉴江马
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