开发商逾期交房 购房人有权要求退房吗

律师提示：

开发商应当向购房者按照合同约定的时间交付房屋，然而在实践中，开发商则延期交房的现象比比皆是，有的甚至延期交房长达达到半年以上。出现这样的问题，如果合同中对开发商延期交房有约定的，那么按照约定处理，如果不约定或者约定不明确的，购房者可以先催告，后解除合同要求退房。那么实践中是怎样运用的呢？北京栩锐律师事务所为您介绍一则案例

案情简介：

2014年3月26日，某房地产开发商与王某签订了编号为X472779《上海市商品房预售合同》，双方约定王某购买某房地产公司开发建设的位于上海市浦东区某商务楼8层808房屋，套内建筑面积为89.75平方米，总价款为2314765元。王某作为购买人将采用分期付款的方式支付房款。合同中同时约定，如果预期交房超过90天的，买受人则有权选择退房。

王某随即支付完成第一期购房款，在第二期购房交款期限届至时，王某又向房地产公司提出要求变更付款方式为按揭贷款付款方式，房地产开发商公司表示同意。双方又签订了变更付款方式的协议。2016年4月20日贷款人建设银行、借款人王某与保证人某房产公司三方签订了《个人贷款合同》，约定王某向建设银行借款123万，用于支付涉诉房屋的房款。

后过了交房期将近120天，王某起诉开发商至法院，诉请法院判令：1、解除其余被告开发商的商品房预售合同；2、退还首付款1064657元及其贷款利息184532元。

房地产开发商则辩称：公司不存在逾期交房的情形，原告的主张没有依据，不同意解除与原告王某的合同。

法院判决：

法院经过审理之后认为：王某与开发商约定的“开发商逾期交房超过90天后，王某有权提出解除合同”的约定并不违反法律及其行政法规的强制性规定，因此双方的约定是合法有效的是对双方都具有法律约束力的。因此判决：1、解除原告王某与被告开发商在2014年3月26日签订的商品房预售合同。2、退还王某首付费用及其利息。3、被告房地产开发公司应该支付原告逾期交房的违约金。4、被告房地产开发公司退还王某相应的税费及其他代办费用。

案件评析：

根据双方的签订的合同来看，开发商公司未按照约定的时间交付房屋且已经超过交房日期90日，属于逾期交房的情形，那么本案的关键在于在王某与开发商公司签订和合同中约定的“逾期交房”的合同解除条件是否有效？北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁律师提示应注意以下俩点：

首先王某与开发商在合同中约定的将逾期交房作为解除条件不违反法律已经行政法规的规定，从合法性来看是合法的。《合同法》第九十三条约定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以接触合同。

合同解除权应该合理期限内行驶。

法律赋予当事人合同解除权来保护自己的合法权益，但我们在行驶合同解除权的时候也需要注意的是：行使合同应该在合理的期限内行使：按照《合同法》第九十五条规定：行使合同解除权的期限分为俩种情况：（1）按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。（2）在对方当事人催告后的合理期限内行使。

法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。