农村的宅基地房屋买卖是否合法有效？

作者：万育绪 律师

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。近年来，随着城镇化的快速发展，宅基地房屋买卖纠纷大量涌入法院。近年来，自然本律师也接到很多当事人及亲友的咨询，这类房屋能否购买的问题，通过本篇希望对大家有所帮助。

农村宅基地是以《土地管理法》、国土资源部的行政法规以及各省的宅基地管理办法等为依据，当然在实践中主要是依据各省的宅基地管理条例来进行申请的。根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。这个标准要根据各省自己的规定来办理。农村村民建住宅需要使用宅基地的需要经过申请、现场勘查、填申请表、村委会审查、审核上报、审批、放样、验收发证的一系列流程。

虽然农村的宅基地个别地方的审批流程、管理上比较混乱，但是根据法律的规定是有一套严格的申请流程和申请条件限制的，就可以申请的情况有（1）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（2）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

当然，根据法律的明确规定，农村村民不予批准使用宅基地的情形有：（1）年龄未满十八周岁的；（2）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；（3）出卖或者出租村内住房的。由于各省的规定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定，总的程序和步骤既是如此。

近年来，随着房地产行业的发展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地能否转让的问题。那么，农村宅基地能否转让？我国现行的法律是怎样规定的？宅基地转让后会产生怎样的法律后果？

一、处理农村宅基地买卖纠纷需要明确的两个问题。

审理此类案件，首先需要明确以下两个问题。

一是宅基地所有权属于农村集体经济组织。《土地管理法》第8条规定“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村集体经济组织，一般是村集体也包括村民小组、农业合作社等。农村集体经济组织成员作为一个集体，对本组织的土地享有所有权。

二是宅基地使用权属于用益物权，农村集体经济组织成员可以通过申请等方式取得。《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”由此可见，宅基地只能用于建造住宅及附属设施。

另外，我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国施行不动产登记制度，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭证。

二、处理农村宅基地买卖纠纷的法理依据

明确了宅基地所有权、宅基地使用权的权利性质后，我们再对农村宅基地买卖行为的合法性进行分析。

第一，从宅基地的权属性质看，宅基地属于集体经济组织成员集体所有，所有权人享有对财产的占有、使用、收益和处分权，是最完整的物权；农户仅享有宅基地使用权，宅基地使用权作为一种法定的用益物权，与所有权最大的区别就是不享有独立的“处分权”。

第二，房屋所有权依附于土地，不能单独转让。农户基于建造而享有宅基地上房屋的所有权，但我国法律规定房屋所有权应当与土地使用权一并转移，即“地随房走”或“房随地走”。故此，即使农户对自己建造的房屋享有所有权，其对房屋的处分权亦应受到《土地管理法》的限制。

第三，农村土地包括宅基地的集体所有制是我国社会主义基本经济制度的重要内容，党中央关于宅基地制度形成的各项文件，构成国家重要政策方针。国家政策既是维护社会主义基本经济制度的重要保障，也是维护农村、农业、农民长期稳定的有效手段。在我国民事立法中，“国家政策”虽然未被列为正式的“法源”，但仍应是当事人在从事民事活动中应当遵循的。

三、实务中通常根据买卖双方的身份来确认合同的效力。

首先，买卖双方均为同一集体经济组织成员，且经本集体经济组织认可的，合同有效。

《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”因宅基地所有权属于集体经济组织成员集体所有，故其成员将已经取得的宅基地使用权在本集体经济组织内转让，由其他成员取得宅基地使用权，是符合土地管理法规定的。需要注意的是，村民一旦出卖宅基地使用权后，就要面临不能再申请宅基地的风险。

其次，买受人与出卖人并非同一集体经济组织成员的，买卖行为无效《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

我国《土地管理法》中关于宅基地所有权性质以及“一户一宅”的规定均属于强制性规定，宅基地交易如果违反土地管理法的上述规定，其行为是无效的2004年12月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》则规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。另外，《国务院办公厅关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》均明确规定农民住宅不得向城市居民出售。

近年来，伴随着我国城镇化建设的迅猛发展，城市房屋价格亦是飞速上涨，一些位于城乡接合部的农村因面临着拆迁，宅基地房屋迅速增值。宅基地房屋的买卖双方面对强烈的利益冲击，产生了新的纷争，普遍表现为房屋出卖人以宅基地房屋买卖违反国家法律、行政法规的规定为由主张无效并返还房屋。按照我国《合同法》第58条的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还；因过错造成对方损失的，还应赔偿。尽管很多法院认为返还房屋应当与返还购房款、赔偿损失问题一并解决，但是本律师认为在依据上诉法律的规定的同时也要遵循遵从诚实信用原则的裁判导向，避免利益的明显失衡。

目前，农村宅基地入市试点已在全国33个省市展开。可以预见，在今后一段时期内，宅基地房屋买卖行为的合法性，在试点地区和非试点地区必然处理结果不同。