2019年三四线城市房地产发展分析

今天地产界出来两个大新闻，第一个是北京的：开发商可以自主丁佳乐，没人愿意低价卖，所以…另一个是龙湖首开40.6亿竞得吴中40号东方大道宅地，81轮激烈抢夺后，首开龙湖联手获胜，总价406155万元，楼面单价17868元/平，溢价率28.87%。同样一块地，去年2018-WG-40号地块，为第二次拿出来竞拍，上一次原定于2018年10月16日竞拍，无人出价流拍。

2019年三四线城市房地产发展分析

两个城市一个是国际一线，一个是新一线城市，都是大城市的事情，与我们小城市有什么关系呢？

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其实地产的故事已经变得非常复杂了，作为一个一线销售员，不懂这些大事情，我们还是来聊聊三四线乃至五线的房市行情吧，当然这个概念还是超级大，不可能研究的到位，所以把概念缩小分析为好，所谓以小见大；还是拿出一个小小的概念来分析较好，那么我们不具体分析城市，只是宏观的来分析下三四线倒底有没有前景。

第一：先来看看经济状况：不管M2货币政策，还是央行“放水”支持中小企业发展，都是为了支持实体经济发展，那么我们来看看实体经济都在哪里？当然在长三角、珠三角和渤海湾，那其他城市其他地区怎么办呢？也要想着发展当地经济不是；要符合国家政策鼓励当地中小企业发展，房地产也要搞，满足居住即可，但不能炒，而同时全国各地的中小城市也就是人们常说的三四线城市，现在都在干么呢？

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通高铁，对，就是由原来城城通高速变为现在的几乎三线城市全部通高铁。至于这些刺激政策能否起到理想的作用，我们不去评价，我们一定要相信中央的决心和能力即可。

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现在出现两种假设：1、如果刺激顺利，按照我们底层无知老百姓的理论是不是全国各地经济要稳步发展，就业持续升高，人民追求美好生活的愿望越来越强呢？当然是；那这种情况下当地的房子是不是会越来越漂亮呢？是不是有能力换新房子的概率越来越高呢？答案就不用说了。2、假设这种刺激没有到位，当然我们伟大的政府不会让这种事情发生，我们只是假设，只是如果，如果不经济刺激政策不顺利，那什么产业才能带动当地经济发展呢？那个产业能够满足地方财政修高速、修高铁、免费九年义务教育的费用呢？目前看，只有房地产行业。

经济方面还有个不可忽视的因素，中美贸易战，最新谈判结果据说没公布，咱不评价！毕竟那是大事情，附一张图看看即可～

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第二：来看看人口：大家都在说人口是房地产的未来，也是中国经济的未来，所以放开二胎政策后，我们在哪里能看到希望呢？是一二线城市么？二胎甚至三胎多出现在哪里呢？统计局公布的新生儿具体的数据本人没有能力查到，以本人常年做一线销售经历来看，二三胎多出现在城市里的农村即城中村、城市周边的农村即刚刚纳入城市的农村、还有城市里的大小老板们、还有具有少数民族聚居区的广大地区，这都是卖房接触到的真实案例；然而如果要将一二线城市和三四线城市乃至五线城市对比的话，我要说二三胎的比例，还是四五线城市高，这点个人观点，大家可以认真的喷一喷，毕竟我那个结论只是臆断而没有科学数据。

第三：来看看产业发展国家政策：重要的政策是：1、农村土地可以交易了，2、产业向农村倾斜，3、农村脱贫成为国家战略；这些政策是对农村有利的，当然城市也有大量的政策出台，或者说城市发展更加迅猛。全国各地，很多农村，都变成下图这样的场面了……

2019年三四线城市房地产发展分析

先来探讨两个假设，农村发展的好，那么我们都知道如果有钱，标准是有持续的生活费，很多人是不愿意去城市打拼的，农村拥有阔大的院子和良好的空气、水资源、蔬菜、水果等等自己能看得见的安全食品，人们更愿意留在农村，当年决心走出去的农民，一部分人是有梦想，另一个巨大群体是因为在农村没有钱赚，就是没有美好生活，那么好，现在美好生活正在逐步建立起来，大家还有必要去一线城市拥挤么？举例来说，需要去逛街，五线城市早就有万达、新城吾悦这些综合体运营了，当这些城市能解决的功能在农村得到解决之后，城市的魅力也只能吸引那些梦想家了。

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再探讨下三四线城市的发展，这些年三四线城市的合并集中正在持续进行，城市群已经成为一个现实的存在而不是停留在概念上，那么随着这些城市合并集中，原来几个三四线城市被纳入了一线城市，或者五线县城被纳入三四线城市，这些城市之间的那些农村，转而变为城市户口了，只是地还在，那么这些村民还有必要到别的城市寻求发展么？城市群的发展带动了大量就业，很多人年轻人毕业后直接可以在家乡附近（也许不是家门口）找到合适的工作或者创业的机会，而且效率更高；本人全国各地工作过十多个大小城市，很多年轻人毕业后无论是工作还是创业都得到了较好的发展，并不比在一线城市的同学发展差，当然没有直接可比性，只是一个大概率比较。

下图，2019年1月，莱芜并入济南，这些情况每年都在全国各地发生……

2019年三四线城市房地产发展分析

好了，谈完这三个因素，我们再来思考这三个问题：一，真的是人口净流出么？二、经济真的是没有发展么？三、真的是没有就业么？我也不好判断，留给大家探讨。

我个人的观点是，作为三四五线的我们，考虑好自己手上的资金和房票，趁国家按住房价，精选自己区域内的优质房源；如果是村里人没有城市住宅，2019年要赶紧上车；如果已经有一二三套的同学，要赶紧逛售楼处，寻找自己所在城市中的品牌企业，寻找那些占据了公园、学校、新城中心等优质资源的优质户型，抓紧完成自己的住宅升级；下次我和大家交流下关于住宅升级的概念。

2019年三四线城市房地产发展分析 2019年三四线城市房地产发展分析

引子，很多人觉得房子有的住不就行了么？那是因为你工作太忙了，除了一二线城市，很多三四线城市涌现了很多价格合理的优质住宅，无论是环境、小区、园林、户型、服务都是值得艳羡的而且价格又是那么亲民；要经常到体验中心体验一把，升级就变得必要了；毕竟，当第四代住宅已经入住很久了，而好多人只是在抖音里看看概念画面而已，你说三四线城市有没有发展呢？