已成“核心资产”房地产板块或是上半年最持久结构机会

今年来，房地产板块涨势如虹，仅半个月整体涨幅已超13%。特别是部分低位三线房地产股补涨更是后劲十足。机构认为，在投资逻辑不断强化过程中，银行、地产已成“核心资产”。特别是房地产行业，2018年大概率会走出类似去年白酒、保险行业的结构性牛市。

据上海证券分析师屠骏推算，2017年全年全国商品房销售面积将达16亿平方米，商品房销售额将达13万亿元，均为历史新高。而2017年房地产调控的力度和广度也超越以往，限购限贷限售限价在一二线城市普遍实行，甚至少数三线城市也已加入。数据显示，截至2017年12月底，全国有90个地级以上城市和35个县市出台调控政策。这种高压调控与销售历史新高之间巨大的“预期差”，会因行业被低配而为市场表现强者恒强提供巨大的推动力。我国住房消费有着巨大市场纵深，2017年一二线热点城市下滑的成交量，这个空间被二线非热点城市和三四城市增长的成交量补位还绰绰有余。简单加减运算，其中的余额就是历史新高的增加部分，预计2018年将进入一个自然的增长状态。

本月初，万科、金地、世茂等代表性房企都披露12月和2017年的合约销售金额与销售面积靓丽的同比增长数据。显示整体行业2017年业绩高增长确定。相当部分的上市房企前期销售高峰的结算业绩将集中体现在2017年年报与2018年一季报，年报行情叠加估值切换动力充足。因此，行业的政策风险与硬着陆风险均大幅降低，此时如果今年房地产投资依然能保持高位（这是预期差，也是大概率），叠加行业集中度的提高将平滑龙头公司业绩波动的周期属性，以行业龙头带动的整体性估值提升逻辑相当明确。房地产板块将成是2018年上半年上涨逻辑最强大且最持久的结构性投资机会。中期而言，加息可能引发一定的震荡，但难改行业估值修复趋势。

招商证券房地产行业主管分析师赵可指出，每6-10年的中周期中仅有两轮小周期，就是说，6-10年中仅有两拨最好配置房地产股的机会，而本轮中周期中，第一波机会在14末-15年，第二波机会就在今年。因此，投资者务必要重视今年房地产行情。根据历史上超额收益区间和行业周期关系看，起码今年前三季度房地产板块都具备较好超额收益区间。但因股票弹性较大，短期上涨或有过猛，这意味在超额收益区间内，股票出现调整反而是较好的布局点。行业投资机会上，银河证券分析师陈智旭建议，重点关注三条主线：1、主要布局一二线重点城市的周转型二线房企，如新城控股；2、三四线市场下行背景下优势凸显的三四线龙头房企，如华夏幸福，此外维持集中度加速提升的低估值龙头房企，包括万科A、保利地产、招商蛇口等；3、受益租赁政策密集出台的租赁主线个股，如世联行等。

总之，分析人士认为，我国流动人口规模庞大，伴随住房制度变革，租赁市场发展空间巨大，尤其规模化品牌企业，开发商和中介商将孕育为集中式和分散式租赁龙头。乐观情景下，预计北上广租赁住房建设将拉动全国新开工和开发投资分别增长0.8%和1%，13个试点城市合计拉动全国新开工和投资均增长1-2%左右（拉动建安投资增长0.7%），不确定性在于规划完成力度和对纯商品房的挤出。今年房地产上下游短周期面临供需关系滞后调整，周期轮动或重回地产板块；全局销量同比底部进入可视范围、重点城市销量边际改善、政策面对于一/二/三四线城市的边际影响将先后减弱，长效机制难成大杀器，且按揭利率或小周期见顶，18年或是地产股大年，板块超额收益区间渐近，部分绩优蓝筹提前出现配置窗口。