七月二十九日随笔

《收益递增》读书笔记第一百九十八篇。

上证综指加权市盈率2020年1月至9月在11至16之间波动，中国都市2020年5月住房的市价与年租金的比值普遍在50至80之间。据此推算，住房的风险类别的利率约为股票的风险类别的利率的五分之一。可能因为租房市场太不规范，也可能因为偏好，中国人的财产配置组合，住房比例普遍偏高。住房是存量，房租是这一存量服务的报酬。土地是存量，地租是这一存量的服务报酬。

琢磨一下房子的问题吧。最近地产股涨得挺好。今天思路从两个方面说，一是为啥中国人喜欢房子。二是地产在我看会怎么发展。用词感觉怎么这么别扭呢？大概就是这个意思，我想梳理一下对这两个问题的思路。

先说作者提到的中国人财产配置中房子为啥占比会这么高。从古至今人们有了钱之后都是习惯于置方子置地，这是习惯，很难更改。既然能被传承下来，那么就证明这是正确的，也就是这是被事实证明了的，一种管用的资产配置方式。首先房子是实物资产，具有居住属性。你自己不住，还可以租出去收租金。同时房子变现比较慢，有时甚至是困难的。这是优点也是缺点。变现困难，就可以让你相对容易的把他留下来。如果是像钱一样容易流动，不很快就花出去了吗。我们需要挣钱，花钱，还有更重要的一点是要能留下钱。那么房子就是一个非常方便有效的存储钱的方式。房子我认为最好的一个属性就是他的居住属性。这是他受欢迎的根本。你像其他的存储钱的方式，买地，现在基本是不行了，土地是国家。就算你想租，土地的租金也是比较贵的，一般人办不到。再有就是黄金这个东西，虽然你可以买一些黄金，但是这个东西还是比较容易变现，容易被你花掉。而且黄金没有什么使用的属性。除了作为首饰，一般人用不到他。再有就是一些古董，字画，什么的，一般人不懂，不是便宜都是坑。所以相对于普通人房子是又有用，又可以存储钱的一个有效方式。

也不要说中国人爱买房子，因为在有了一些闲钱后，也没有什么好的投资方式。房子虽然会跌价，但至少我还有房子可以住。房子再便宜，他的使用价值，居住属性是不会变的。就算是泡沫没有，至少他还是会像其他商品一样，跟着通货膨胀率一起涨啊。

作者那房子和股市比。股市是个好东西。可是中国有股市才几年，相对于房子，股市就是个小弟弟。再说生活中很少有人能在股市中挣到钱。更多的例子是在股市中赔钱的。你说面对房子和股市，大家愿意选择哪个呢？房子至少再赔钱，我还能住。而在股市中赔钱，最后你可能什么都不剩了。一个下无保底，一个最起码有个保底，你说我选择哪个呢？

房子为啥被大家推崇，还有一个原因就是这些年房子有了投资的属性。房价虚高，泡沫的来源不是房子的居住属性，而是现在的投资属性。房子有了跟股票一样的投资作用，所以才有了想股票一样的波动风险。但还是那句话，房子赔了最后还有房子，而股票退市，你就啥也不剩了。再有一个风险就是杠杆，如果你加杠杆买房，也就是贷款。就和融资配资保证金买股票一样。一个波动可能你的本金就没了。房子也可能变为负资产。但还是那句话，就算是负资产，你也还是有一套房子的。大不了就等于多花了钱买了一个不值的东西而已。你可能永远等不到回本的那天。但是如果你不卖，那么他的价格跟你也就没有关系。对于一个具有使用价值的东西，只要是你用，应该就没有赔钱那一说。最多只能是说你买贵了而已。换个角度说，就等于你花奢侈品的价格买了一个一般商品。你花好几倍的价值买奢侈品，你怎么不嫌贵呢？是因为他有个奢侈品的标签。你愿意多花钱。

总结说就是，房子的居住属性决定了相对于一般人房子就是个最好的选择。这个是有相对性的，不是指对所有人说的。如果加上投资属性，那么买房子就也应该和买股票一样，要选择入场的时机。择时是你赚钱和不赔钱的基础。但是如果你只是为了住，那么买入的时间选择就不是这个逻辑了。那就变为了你需要就买，而不是只看价格。投资是需要保值增值的，而居住看的是其居住的相关属性。这是两个完全不同的思考问题的逻辑。

再说说地产股。我对地产一直是存在信心的。因为我始终相信对于居住改善的需求会是一个长期存在的需求。人们挣钱的目的是什么？还不是最终都有回到衣食住行这些基本需求上来。这些都是刚性需求，只要是人类的存在形式不变，那么这些需求就会一直存在。原始社会人们需要衣食住行，现代社会一样需要，将来科技再进步，我想我们还是一样会需要。再以后我不知道，但我可以肯定，几十年之内是不可能有变化的。人类对于居住环境的提升，是绝对有持续的需求。所以地产的发展就应该是持续。现在的低迷只是在消化前期的投资泡沫。

每一次狂欢之后，总是要有人为这次狂欢买单。你吃了喝了，爽了，谁出钱呢？就像现在这些地产公司的债务，由谁来承担呢？高价买房的人，买了烂尾楼的人，买了垃圾债的人，那些建筑商，材料供应商，等等跟地产相关的很多人，都会成为为这次狂欢买单的人。现在这个痛苦的时期，就是在为之前的狂欢买单。玩的时候有多潇洒，结账的时候就有多痛苦。但这里最痛苦的就是那些没有吃到肉，但挨到揍的人是最痛苦的。高兴的时候没赶上，买单的时候来了。那这又能怨谁呢？总是要有那个不幸运的人来承担痛苦。你管不了别人，你能做到的只是不让自己成为那个不幸的人。

以我的视角和逻辑看，地产还是会有持续的需求。只不过就不是再像以前那样了。人们对于居住的需求会上一个台阶。就像说的消费升级，我们不会在满足于以前的房子。我们会想要更好的房子，但同时房子的需求量可能会减少。一是人口的减少，二是更高的标准预示着更高的价值。那么对于地产商，可能就不会再有那么多。只有头部的一些企业会活的比较好。好东西的溢价会高，所以如果你做的足够好，那么你就可以卖的足够贵，而且还有人愿意为你的高价格买单。

那按照我的这个逻辑，我下一步该怎么做呢？我还是会买房子的，只不过是在我认为合适的时候。我会把房子作为我的一个资产配置内容。在我认为的与其价值相符的时候买入，平衡我的资产在不同品种之间的比例。同时我也会坚定的持有地产股，和其他跟跟消费相关的股票。这些东西不会有什么爆发了，但我认为他们有持久力。我的信念就是，人永远也离不开衣食住行这些东西。那么这些东西就永远有市场。我看不准那些变化太快的事情，我只关注这些不怎么变的东西。