【北美地产学堂】出租屋的收益超乎你的想象

我们是做房产翻新投资的。低价买入廉价房，翻新后就卖出去了。收益会在25%以上。但是，这终究是主动收入，如何可以有被动收入呢？

带着这个问题，今天请教了朋友。 朋友跟我说，你为什么一定要把翻新之后的房子卖出去呢？你完全可以把房子留在手中，然后可以把下次需要买房的钱refinance出来啊。而留在手中的房子，可以给你带来高达20%的cash on cash return （现金回报率）。

听到这儿，我瞪大了眼睛，说：

虽然正现金流的房子，有收益。 但是房子收益也没有你说得那么高啊。

今天朋友有心情，跟我详细解说了华尔街那般有钱人，虽然不喜欢掏粪，为什么还持有出租屋的原因。

朋友说，你看，我们所在的地区都差不多，典型的美国中西部地区，每年城市人口基本变动不大。 按照通货膨胀率算，房子的增长基本上是3%左右， 租金增长基本上也是这个数字。

假设你在这样的地区，买了一个正现金流的房子。首付25%， 贷款75%。 比如说20万的房子我们的投入是5万美元，银行贷款是15万美元， 每月的租金是2000美元。
假设房产和租金的增长是每年3%。 一年之后，房子增值到了206美元。6000美元除以50K，我们的现金回报率是12%。

另外，我们要考虑的，是我们每个月付房贷的部分钱，是要来支付本金的。假设 150,000贷款， 30年固定5%的利率。那么第一年第一个月要配的钱的总数是180.23美元回到我们的本金中。一年之内，我们支付的钱中，到达本金的钱有2,213美元除以$50,000美元，这部分的收益是4.4%。

假设我们除了贷款支出外，水电, 修理，管理，税务，和保险等每个月的支出是600 美元，空置率是10%，那么我们每个月的租金收入是394.77美元，现金回报率是9.5%。

把这三项加起来： 12%+4.4%+9.5%=25.9%。这部分钱还没有考虑到我们的租金收益其实是按3%增值的。

作为股神巴菲特，每年的股票投资收益也就是20%左右。而通过房产投资， 简单地买入，持有加贷款，每年就可以让我们的钱达到25%左右的收益。如果再加上其中买廉价房，翻新获得的收益。第一年的收益会更高。

听了朋友一席话，坚定了自己通过BRRR的方式获得财富自由的决心。