刘全：中国房地产市场没有泡沫！

泡沫经济主要特征：商品供求失衡，供应量远大于需求量，市场投资行为严重。房地产泡沫是以住宅为载体的泡沫经济，由于受房地产市场投机引起的高房价与实际价值严重背离，市场价格脱离了部分购房者经济承受能力。刘全分析认为，衡量房地产泡沫并没有绝对可量化标准，市场真实需求依然是支撑高房价主要动力。住宅居住属性决定了生活必需品特殊价值，住宅市场投资价值和社会稀缺资源叠加影响房价走高。

2018年1-6月，全国新建商品房销售总面积77143万平方米，同比上年增长3.3%；全国新建商品房销售金额66945亿元，同比上年增长13.2%。刘全分析认为，上半年一二线城市房地产市场调控政策全面收紧，金融去杠杆及提高房贷利率全面实施，而房地产市场销售规模再创新高。住宅需求不断更新迭代，刚需住宅、改善型住宅、学区房、养老房，显然每个人生阶段都需要不同类型的住宅及一个家庭一套房子无法满足需求。普通购房者拼尽数十年财富或几代人积蓄买房，既有现实需求也是无奈之举。

7月13日，财政部公布最新数据显示：1-6月，地方政府性基金预算本级收入29315亿元，同比增长39.6%；其中，国有土地使用权出让金收入26941亿元，同比上年增长43%。刘全分析认为，2007-2017年，全国土地价格年均上涨40%以上。2007-2017年，全国房价平均上涨4-5倍，只看房价上涨不看地价飙升显然不客观。全国土地价格上涨推动房价升高，房地产开发成本增加及投资炒房和央行宽松货币政策是推高房价主要原因。

2018年1月-7月，央行向市场累计净投放人民币14605亿元，上年同期央行累计净投放人民币3310亿元。刘全认为，央行货币政策由年初收紧到转向宽松趋势，主要目标是维护经济增长和经济稳定发展。社会经济发展扩大内需和维护房地产市场稳定是重中之重，央行投放14605亿巨额资金有多少变相投进房地产市场？货币供给大于实际需求，加剧通货膨胀并引起物价普遍上涨。中国房地产市场没有泡沫，如果有泡沫也被购房者吞噬了。购房者辛苦攒钱买房，除了房子一无所有，在社会大趋势之下，又有什么办法呢？

作者：刘全，资深房地产专家。

创作：2018.7.25