德国房价猛涨 全球前10城市占4席

说起买房，相信不少人还是会头痛。中国房价一天一个涨，在一线城市里房价更是高得吓人。但是你知道么，中国大部分城市的房价还是不是全球涨得最厉害的。

德国《柏林日报》在4月11日称，根据总部位于伦敦的房地产顾问公司 Knight Frank 莱坊最新公布的全球城市房价指数排行榜显示，柏林的房价增长率达20.5%，在2017全球抽样的150个城市房价涨幅调查中，超越香港、伦敦和巴黎等全球高房价城市，勇夺“涨价冠军”。除了首都柏林，汉堡、慕尼黑和法兰克福均榜上有名。要知道，中国的房价飞涨向来是国际上都关注的一个话题，可是德国就在近两年，以迅雷不及掩耳之势，派出了这“四大天王”将这一话题夺过去，令非常多吃瓜群众们瞠目结舌。

不过，对于柏林房价涨幅“勇夺第一”的抢眼表现，莱坊在其分析中并不对此表示意外。这是多年来，德国房价不断上涨的最终结果。莱坊给出的数据显示，自2004年来，柏林的房价平均涨幅已超过120%。

是何原因？

德国房价疯涨的“四大天王”城市，虽各有各的特色，但都是热门城市。不仅在科技、交通、文化等方面发展迅速，也已经有良好的发展底蕴，对于外来投资力量的吸引也十分可观。

德国《明镜周刊》报道说，德国房地产持续升温的三个原因是：经济繁荣、持续极低的利率水平、移民。莱坊国际全球住宅研究部主管凯特·埃弗雷特-艾伦(Kate Everett-Allen)在报告中称：“强劲的人口增长、稳定的经济环境、历史最低的失业率和和海外投资者的旺盛需求等诸多利好因素推动该国房价快速上涨。”

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柏林

上述的主要涨价原因，在柏林这座首都城市体现得尤为突出。作为最新的、全球房价涨幅最豪放的城市，柏林已经成为世界上泡沫最大的房地产市场，这座城市被昂贵的高层建筑和投机性购买所吞没，这威胁到了它传统上的低租金和时髦的艺术舞台。廉价借贷和快速增长的人口推动了经济繁荣，在过去的五年里，这个城市的人口每年增长约5万，达到350万。预计到2035年将达到400万人。

莱坊发现，与纽约或伦敦等地相比，柏林的住宅地产仍然可以负担得起，这一事实鼓励了外国投资者的涌入——包括沃伦巴菲特( Warren Buffett )。巴菲特上个月与总部位于柏林的豪华公寓公司 Rubina Real Estate 签署了特许经营协议，进军柏林房地产市场。

在人口增长和投资加剧这样的势头里，供应问题也随之而来。德国Hans Böckler基金会本周的一项新研究警告称，德国经济适用房严重短缺——德国目前经济适用房的需求超过供应190万套，仅柏林就超过31万套。

人口涌入，外来投资加剧，供不应求……柏林的房价自然如雨后春笋般猛蹿。

2

法兰克福

位于美茵河畔的法兰克福，不仅是德国的金融中心，交通枢纽，也是2015年一项全球最宜居城市评比中名列第7位的城市。它不仅有德国最多的摩天大楼，也有许多历史建筑和绿地。长期以来，法兰克福市一直是德国人均就业岗位最多的城市。

与2016年相比，法兰克福房价涨幅13.4%。作为现代化城市，法兰克福与北上广相似，这里有非常多工作的机会，吸引着成千上万的人涌入。但是市中心住房存量过低，每天通勤到市中心的人数竟然达到了惊人的130万，所以在法兰克福，购房用于出租的投资十分常见。不过比较特殊的是，尽管法兰克福的房地产开发商开始购买翻修老建筑来满足住房需求，这座城市最主要的规划还是全新的写字楼，商用建筑等。不少业内专业人士分析，这与英国脱欧也有一定关系。

德国经济研究所的房地产专家弗伊格特兰德（Michael Voigtländer），在英国脱欧前分析：“在英国脱欧日益明确时，很多公司正在加紧考虑和考察，德国哪些地方能够提供足够和合适的办公位置。”这位房地产专家认为，法兰克福将首当其冲，该市被视为是英国退盟后金融公司落脚的首选之地。美茵河畔法兰克福金融游说协会估计，未来5年内，法兰克福市将增加上万个工作岗位。

比如开发商Groß & Partner 就有意在法兰克福打造命名为“Four”的全新办公、商务和住宅摩天大楼。在现阶段的规划中，只有一座大楼将拥有可供购买的住宅公寓，而其他三座大楼将由写字楼、服务公寓和住宅租赁组成。

Artist's impression of Four Frankfurt by Groß & Partner 

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慕尼黑

对于巴伐利亚州的首府慕尼黑来说，这里的房价本身已经相当高了，2017年的房价达到每平方米6789欧元，比前年增加了8.6%，整体房价涨幅约13.8%，所以才会出现涨幅相较靠后的情况。普遍来讲，德国南部城市的房价都会增值。汉堡世界经济研究所（HWWI）对房地产发展做出来预测，在房产增值的前10名中，有7个是南部巴伐利亚州的地区。这些地区虽然有较好的投资前景，但是目前房子的起步价已经非常高。

慕尼黑的房价依然最贵，并会持续增长。作为仅次于法兰克福的金融中心，同样的，慕尼黑的房价上涨主要依靠外来投资者的介入。

4

汉堡

作为德国第二大城市的汉堡，拥有着“德国通往世界的大门”的美称，是德国最重要的海港和最大的外贸中心。在此次房价涨价的统计中，汉堡是“四大天王”中的老二，不过经济交流如此频繁，又是交通枢纽，房价涨价也是必然。

与2016年相比，汉堡的房价增幅达14.1%，不过汉堡相较于其它三个城市，也有着自己特殊的一面。大约7年前，汉堡政府实施一个叫作“1/3混合建房法（Drittelmix）”的项目。该项目规定：承建商在建筑大型住宅区时，至少要建1/3的社会福利房；1/3的私人融资出租公寓（即不使用公共资金，而是使用承建商自己的资金或通过抵押贷款所建造的住房）；其余的1/3则用来建商品房。

为了支持1/3混合建房专案，汉堡早于德国其它城市批准了大量的建筑用地，同时尽早地价格低廉的住房投放到市场上——其目的是使得房租的增长得以控制。德国联邦政府的拨款支持也使得汉堡有更多资金用在住房建设上。但是正是这一项目，也吸引了许多私人投资者，由于建筑用地相较充足，私人建筑项目自然会抬高房价。尽管增长速度没有柏林快，但住房单价却是最贵的之一。

图片来自：https://www.archdaily.com/440361/neue-hamburger-terrassen-lan

警惕泡沫！

对于如此显著的房价增幅，德国央行早已关注到这一现象，今年2月，德国央行对柏林等大城市楼市可能存在的泡沫发出警告。德国央行认为，许多德国城市的房产价格至少存在15%的虚高，这一比例在柏林可能高达35%。

如何控制过热趋势呢？正在谈判的德国两大政党联盟党与社民党也就抑制房租问题达成了一致：如果大联合政府得以执政，未来，房东将有义务公开此前的房租金额。政府希望由此遏制房地产投机：没有高昂房租利润的吸引，炒房的动力也许就会少一些。

另外，对于“四大天王”之首的柏林，2016年执政的社会民主党（SPD）颁布了一项名为"禁止房产滥用"的法律，向违法短期出租手中房产的房主征收最多10万欧元的罚款。德国城市开发和住宅部门今年1月在一份报告中指出，2017年，这项法律让8000套住宅回归长租市场。另据柏林地方电视台（RBB）的报道，相关机构已经开处了超过260万欧元的罚金。

《明镜周刊》认为，德国新建住房的增速还在可控范围内，同时，德国个人和企业的债务率还相对较低。德国的房地产泡沫正在慢速形成，目前还在可控范围内，不过一旦开始形成，就必须加大力度进行监管，否则过量的投资必然会引向最后的破灭。