2020-06-07

二、日本某公寓的投资好价格

(同样的思路)

1.计算出每月还款额为25873日元，每年还贷款支出为25873×12=31.0476万日元，比率为31.0476÷700(贷款金额)=4.4%

2.再计算出该公寓每月租金实际收入为：

63000-4500-3000=55500日元

年租金实际收益为：

55500×12=666000日元

年贷款支出额为：

70%×15X×4.4%=0.462X

年租金净额为：

666000-0.462X

3.初始投资现金总额：其中

首付：30%×15X=4.5X

税费：3%×15X=0.45X

4.5X+0.45X=4.95X

4.年租金净额÷初始投资现金总额×100%=3.84%时就是好价格

将上面的数据带入这个公式：

(666000-0.462X)÷4.95X=3.84%

X=1435654日元

该公寓每平米价格低于143.654万日元即是理想的投资机会

三、美国洛杉矶某公寓投资好价格

(同样的思路)

1.首先计算出月还款额为1741.69美元

年还贷款支出额为：

1741×12=20892美元

比率：20892÷290500(贷款金额)=7.2%

2.计算出月租金实际收益为：

1800-335-415=1050美元

年租金实际收益为：

1050×12=12600美元

年贷款支出为：

70%×60X×7.2%=3.024X

年租金净额 =12600-3.024X

3.初始投资现金总额：其中

首付：30%×60X=18X

税费：2%×60X=1.2X

18X+1.2X=19.2X

4.年租金净额÷初始投资现金总额×100%=3.84%

将上面的数据带入公式

(12600-3.024X)÷19.2X=3.84%

X=3349.9美元

该公寓每平米低于3349.9美元就是理想的投资机会