养老机构的选址关键要点总结

2016年7月25日 Lee公子 文 于重庆 （7月27日有增改）

本人结合养老机构的选址实践，总结一下养老机构的选址要点和物业要点。

首先是养老机构的区位选址。

其实要点很简单明确，就是三条：

• 能够快速导入人口（意味着必须是一个成熟区域，有5万以上的常住人口基础，不能接受旅游区或无人入住的新区）。

• 良好的公共交通条件（有公交车或者地铁、轻轨等多种公共交通可达，不能接受仅私家车可达的区域）。

• 物业3公里范围内有二级以上综合医院（必须是已经建成的医院，不能是规划中的医院）。

以上三点是养老机构经营必须的大前提，必须全部达标，再进入物业查勘环节。任何一点不能达标，都会构成经营中的大硬伤，除非有什么强势、特殊的资源导入，否则都不用继续浪费精力往下谈了。

在满足区位选址之后，需要亲自现场查勘物业。关键要点如下：

• 物业规模是否达标（根据企业自身的发展战略和产品线定位，判断物业规模是否太大或者太小。物业太小运营成本高，收益有限；物业太大投入成本过高，入住周期长，盈利回现压力过大。）

• 物业独立性

    与周边居民、商户的关系
  

• 消防条件

    逃生通道位置、宽度、与房间距离
    逃生通道使用的独立性和数量
    一次消防条件
  

• 物业出床率

    柱距与物业进深
    临窗面与采光条件
  

• 物业进入性条件，出入口人流、车流情况

• 物业改造量

    外立面与幕墙改造
    消防改造成本
    内部隔断
    空调加装
    电梯加装
    厨房
    天花板防水与漏水
    地板承重
  

• 物业的垂直交通

    电梯数量（必须有2部以上）
    担架电梯的安装位置
  

• 地下面积

    地下室规模
    地下室功能和用途
    是否计算租金
  

• 相关配套

    配电房
    宿舍位置
    隔油池
    化粪池
    是否有条件建气体房
    ……
  

• 附加价值

    前庭后院
    花园面积
    天顶空间
    附送可用面积
    高层高的楼层可利用面积
    ……
  

物业可行性的判断需要很多工程、建筑等方面的专业知识和经验，还要结合产品线定位和后期的运营要求加以考虑，每个项目看完现场后，还要结合产品模式和床位数量进行财务测算，个性化较强，细节较多，并不能完全用一套放之四海而皆准的标准来统一判断，所以我也只能根据现有水平罗列出要点，具体物业要具体分析。

每个物业都不可能十全十美，如果一个物业多项条件都比较理想，内部测算也满足可行性，就可以进入下一个环节——合作洽谈了。
运营合作的要点，以后有机会再做总结。

面对多个物业进行选择的时候，应对各个物业的以下条件进行区分考虑：

一票否决因素：

• 物业出床率

• 区位匹配度

• 物业消防条件

• 业主方同意做养老业态

• 物业产权关系清晰，无抵押或法律纠纷

重点考虑因素:

• 环境资源

• 改造难度和再投入成本

• 租金成本

• 附加价值

• 合作条件

• 合作资源（如合作单位所在地、熟悉的行政辖区、金融合作方辖区等）

• 市场定位的要求（如档次、形象、目标客户群聚集地、高端客户的价值认同等）