房屋逾期过户，未给对方造成损失，是否需要支付违约金？

        违约金是当今社会对违约行为的最常见的救济方式。我国《合同法》第一百一十四条规定 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

        约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

        据此，违约金是以当事人的违约行为给对方造成的损失为基础。近十多年来，我国房价日新月异地上涨，买卖双方在房屋买卖合同中约定逾期过户违约金，逾期过户并不会给对方造成损失，是否需要向对方支付违约金呢？

       《合同法》第一百一十四条和（最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二））第二十九条均规定违约金数额应以实际损失为参考，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。但合同法亦倡导意思自治原则、诚实守信原则。在缺少实际损失作参考的情况下，一味地追求公平原则而忽略意思自治和诚实守信原则，显然也违背合同法原则和立法目的。守约方能够证明对方存在违约行为时，虽未能证明实际损失，违约金仍应支持，但需适当调整：

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

案例

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号（2017）沪01民终997号

本院认为，本案的争议焦点为：1、贺海珍、孙静是否应承担逾期迁出户口的违约金？2、一审法院确定的朱金龙应承担的逾期过户违约金金额是否合理？

对争议焦点1。一审法院认为，根据合同约定，贺海珍、孙静“应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续”，贺海珍、孙静未按该约定履行户口迁出义务，故酌情判令贺海珍、孙静承担朱金龙自愿顺延的自2016年4月15日起至2016年10月31日止的违约金。对此，首先，根据合同约定，双方本应于2016年1月31日办理过户手续，贺海珍、孙静应于2016年2月13日前办理户口迁出手续。虽然双方并未约定办理户口迁出手续须以先过户为前提，但贺海珍、孙静可在办理过户手续后再办理户口迁出手续，符合签订合同当时双方的认知。其次，双方之后签署《协议书》，约定将过户日期顺延至2016年3月31日，基于过户顺延系由于朱金龙的原因所致，虽然双方对贺海珍、孙静迁出户口的期限未再另行作出约定，但贺海珍、孙静仍应享有原合同的权利即在办理过户手续后再履行户口迁出义务。现朱金龙未能在约定期限内与贺海珍、孙静办理过户手续，贺海珍、孙静由此未履行户口迁出义务，此并不构成违约。第三，本案系由于朱金龙的原因导致双方迟迟未能办理过户手续，故在双方买卖合同能否继续履行尚不确定的情况下，贺海珍、孙静未予履行户口迁出义务，亦存在其合理性。由此，一审法院仅从时间节点出发，而未考虑双方约定的过户时间和迁移户口时间存在先后、涉案房屋交易因朱金龙原因迟迟未能办理过户手续而能否继续履行状态不定等因素，认定贺海珍、孙静未履行户口迁出义务构成违约不当，本院对此予以纠正，贺海珍、孙静对此无需承担违约责任。

对争议焦点2。一审法院已就朱金龙承担逾期过户违约金应截止至2016年7月10日即贺海珍、孙静签收应诉材料之日阐述了充分的理由，并根据朱金龙的违约行为给贺海珍、孙静造成的损失等情况对违约金金额予以调整，该处理尚属合理妥当，贺海珍、孙静上诉坚持要求朱金龙按照合同约定的总房价日万分之五即1,000元/日的标准支付自2016年4月1日起至产权变更登记完成之日止的违约金，但并未提供切实、充分的依据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉诉请，本院难以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持一审判决关于当事人支付逾期过户违约金的判决（即上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45337号民事判决主文第三项；）

二、撤销一审关于逾期迁出户口的判决（即上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45337号民事判决主文第二项；）

        总结：赔偿性违约金以实际损失为基础，惩罚性违约金是对违约行为的一种惩罚，立法目的是维护合同安全交易，预防违约行为的发生，即使违约行为未造成守约方的损失，根据合同法意思自治和诚实信用原则，也应支付相应的违约金。