论房地产形势

看待房地产经济，必须站在比经济更高的高度才能看的清楚。

先说一段历史：大家应该都听过宋太祖赵匡胤“杯酒释兵权”的历史事件，说的就是太祖陈桥兵变，黄袍加身以后，对开国功臣那些高级将领心生猜忌，怕再来一次“陈桥兵变”，到时候黄袍就不是加在自己身上了，所以剥夺了高级将领们的兵权，改成重用文官。这一举动改变了外强内弱的政治格局，同时也结束了长达几十年的诸侯混战局面。

后人对太祖这一做法的评价是：有利于迅速稳定时局，也成功实现了王朝的统一安定，但重文轻武的传统，严重削弱了国家军力，导致后来对外战争都是败多胜少。　　

回归正题，讲房地产历史，一定要从分税制说起。

在1994年分税制之前，中央财政收入收入都是依靠地方先把税收收上来，再部分上交中央。这样一来，财政主动权是在地方手上的，中央连年缺钱，经常要向地方伸手要钱来过日子。

这不正是宋太祖初登大位时的翻版吗？

1994年在朱相推动下实行了分税制改革，分税制的主要内容就是把增值税，消费税，关税等最稳定，最大的税种归入中央直接收取，把一些不稳定，数额不大的杂税划给地方，同时划给地方的还有土地收入。后来还有人说当时不应该把土地收入全部划给地方，应该五五分账。但是当时的土地收入占比并不大，谁又能够想得到后来的土地市场会这么繁荣呢！

自从分税制开始后的第二年，中央财政收入增长了60%。自此，中央地方力量反转，中国开启了新时代。

当主干道被截流了，只剩下支流，水自然就少了。地方政府收入大幅减少了，同时还承担了大部分基础建设的任务，财政自然捉襟见附。好在后来房地产兴起了，地方尝到了土地财政的甜头，可谓是干柴烈火，一发不可收拾。

过去房地产的发展模式是这样子：政府卖地取得财政收入，开发商拿地，让后抵押给银行再贷款，取得启动资金以后开工建设，预售楼花，提前回笼资金，然后继续拿地盖楼，不断循环。

投机客买了房子，抵押给银行，继续贷款买房，层层加杠杆，像滚雪球一样。

这时候的房子是最值钱的资产，银行也乐意多做这方面的贷款。

自此，地方和银行，开发商，炒房团组成坚固的利益同盟，房价蹭蹭蹭往上涨。按理来说，房地产经济也是实体经济的一部分，一开始房价温和上涨，带动了整个经济繁荣起来，是有利于经济发展的。

但是到了后来，房地产一枝独秀，其他经济体在房地产挤压之下举步维艰，房地产从促进经济发展，变成了对实体经济造成了严重的伤害。

那么，房地产到底是如何挤压实体经济的？

分税制下的地方政府，发展房地产来钱快，有GDP有政绩，收入都是自己的。而发展实体经济，税收的大头都要上缴中央。用脚趾尖都知道该重点发展哪一个！

他们对土地财政的渴望就像狼群闻到了血腥味。

要知道社会上的资源和人才是有限度的，有钱就有资源，有资源就有人才。当大家发现房地产赚钱容易，来钱快的时候，人才和资本就会源源不断的流入房地产。其余经济体的资源就会流出，成本不断增加，赚钱变得更加困难。当一个上市公司辛辛苦苦干一年的利润，还不如卖一套房子的时候，就没什么人愿意去干实业了。

西方经济学在中国房价上屡屡失效，那是因为他们没能读懂中国，没能读懂历史。

但事情过犹不及，总得的有个度。现在房地产已经过度发展，不管是人为还是天意，都到了必须回归的时候了。