【子安买房笔记系列（10）】：开发商：选择开发商的7个内幕方法
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以下内容来自子安的分享。
本节思维框架
- 前言
- 方法一：品牌实力
- 方法二：施工质量
- 方法三：配套设施
- 方法四：教育问题
- 方法五：保值增值
- 方法六：物业管理
- 方法七：邻居
前言
选择开发商是一个极其重要的方式，我们有选择开发商的7个比较内部的方法。说起买房，很多人深有感触，因为对于大多数中国老百姓来说，的确是一生当中为数不多的大事。正因为如此，所以置业的时候会慎之又慎。看了无数的样板间最终才挑选了一套适合自己的房子。但是在挑选的时候，除了地段、楼层、户型等因素以外，一个很重要的因素就是开发商是谁。
问题思考：
- 选开发商到底有多重要？
- 选有名气的实力开发商还是价格便宜的小开发商？
- 按照三中全会的选房标准：就算城市、区域、地段、地铁口、学区相同，不同开发商，楼盘之间的房价为何相差很大？
开发商相对于楼盘，就有点像父母相对于孩子。比方说，我们要找一个女婿或者要找一个男朋友。首先我们不是说看这男孩子怎么样。我们首先要看男孩子的父母怎么样。这男孩子的父母是干啥的？做什么工作的？修养如何？家境如何？这基本能看出来这男孩子怎么样了。比方说，男孩子的父母是大学教授，那个双大学教授。那么这个男孩子可能就是一个书香世家。比较有知识文化。如果男孩子的家里是做生意的。可能这男孩子就头脑灵活。思维比较敏捷。如果这男孩子家里是卖猪肉的，杀猪的，那你可以想像，他相对来说可能给你的形象就没有那么好。
开发商对于楼盘其实是一个父母的作用。是他塑造了整个楼盘。我们认为，他的作用是非常重要的。选择开发商跟选择老公或选择女婿的时候，选择他的父母一样重要。选择开发商的七个内幕布的方法：
方法一：品牌实力
为什么大家喜欢选择大的开发商？是因为大开发商更有品牌实力，有良好的资金周转能力，不会因为资金不足，开发无力而导致烂尾、延迟交房等现象，更有保障。
因为买一套房子，如果真的遇到这种烂尾的，十年都住不进去。钱交了找不到人，一房多卖。这种是会坑十年甚至坑你二十年的一个坑。我们经常开车的时候经过城市，就有时候会问：为什么那个楼那么旧。毛坏，好像看起来黑黑的。为什么呢？烂尾了。你想想，一个楼盘烂尾了，就代表至少有千百人因为这个楼盘付了针了。一直还在扯这个楼盘烂尾的事情。经常有维权到政府那边就讲的是这个事。而这个事情是普通购房者遇上的最大的噩梦。
而一个实力的开发商，可以通过当地专业的网站，对开发商的名称进行关键字的搜索。了解相信的信息。也可以通过专业的刊物来了解。除了对开发商的资本和资质的了解以外，还要知道这个开发商的经验如何。开发经验上项目的有力支持。有成功的项目经验的开发商，能更好地对项目本身进行很好的风控和质量把控。
品牌实力：
资本
资质
经验
同时在选房的时候选靠谱的开发商，知名的开发商所建的楼盘，一般在均价会比同地段的普通的楼盘或小开发楼盘，相对来说会略高一点。这确实是一分价钱一份货。但是房子这个东西毕竟不是快消品。它买的就是要放心住。要住的安心是非常重要的。
这个时候你往往会发现，过个五年十年，本来你一万块买的品牌开发商，跟旁边八千块钱买的小开发商的盘，它会变成你这个盘能卖五万的时候，旁边这个楼盘可能边四万都卖不到。所以，你当时买得贵后面你卖得也贵。你当时买的便宜你后面卖得也只能便宜才能卖掉。因为品质在哪里，因为品牌开发商在那里。这个东西它会长期存在，而不是因为当时一过就没了。它不存在了。楼盘的品质是长期的保障。
方法二：施工质量
大开发商的房子质量会更好一些，即使是出了问题要维权，大开发商会更讲规矩。因为他不会为了一些小的利益把经营多年的品牌给毁了。而大开发商不会只想在当地建一两个小区。它会更注重长期的发展策略。所以，注重品质也注重口碑。而知名的开发商在建造的时候，也会严把质量关的。一般不会为了贪图利益而最大地去偷工减料。
而小开发商就不一定了。很多小型开发商在开发项目的时候就打算做的一锤子买卖。建筑的时候偷工减料。短时间内看不出问题，时间长了以后业主发现问题的时候。开发商也不知道还在不在了。这时就很郁闷了。维权也没地方维，找人也没地方找。就只能现次换房。就变成更折腾一些。
判断一个开发商开发的楼盘质量是否好，可以查看开发商之前的楼盘质量。
方法三：配套设施
大开发商配套设施：
- 拿地面积；
- 社区规模；
- 硬件配套设施；
- 小区规划；
- 物业服务。
大开发商拿地一般面积拿得比较大，社区规模也大。提供的硬件配套更加完善。小区规划也会合理。物业服务上一般都有自己的自有物业。这个时候从拿地到业主入住，到物业管理在条龙服务。也比较负责和敬业。居住成本也相对小开发商来说会比较小。而这些实际上都是成本。而这些成本会摊到房价里面去。结果就是房价会比旁边小开发商的房价相对贵一些。然而它因为这一整套配套下来以后，它后期长期的增值可能性和保值的可能性也会比小开发商来说更加好一些。后面人们在买二手房的时候，在选择这两个小区的时候也会出现很明显的价格差异。所以，其实表面上你买得贵，实际上你买得较便宜。因为他后面增值会比小开发商会增值得好一些。
方法四：教育问题
教育资源：
- 优质的星级幼儿园和小学；
- 良好的上学氛围和条件。
在大开发商当中的操盘往往会引入一些比较好的资源。包括教育的资源。在这个过程中，比如星级幼儿园或者小学。对于居住在这里的业主来说，能够给孩子提供一个比较良好的上学氛围和条件，而且接送也比较方便。接送小孩是要特别早起来的，接送的路程中也特别怕堵车。小孩子如何离家远，有时候回个家，出去玩一下也比较不方便。如果能够在自己家门口上学，那是一件特别舒服的事情。家长也能多睡一会儿，孩子也能多睡一会儿。因为进出学校都比较方便，时间也比较短。对小孩子的安全特别有保障。因为家离学校比较近。
方法五：保值增值
前面讲的四点都会对增值和保值造成一定的正面的反馈。而大开发商的品牌影响力也会让购房者相信，我买的房子能够增值、能够保值。也能够让后来想买这里二手房的人，能够相信这里的房子能够继续保值和增值。所以他就愿意付出溢价。愿意用更贵的价格买。所以，他们开发的这个楼盘升值空间会比较大。假使房价下行也具抗跌性。这就是品牌开发商的作用。
因为开发商不仅卖房子，它还从：整体规划、建筑结构、户型设计、景观规划、后期服务都做了长远考虑的。也从开发多个楼盘的经验当中不断地取优补缺，能够让以后开发的楼盘尽量少犯一些错误，进行不断的调整。
适应成长，也适应更多现代人所需要的户型。更多现代人所需要的户型，所需要的居住空间，所需要的感觉，打造出真正能够融合适应度和发展潜力的项目。因此购房者相对来说会相对信任一些。在这种因素的影响下，房源能够保值甚至能够增值。
方法六：物业管理
好的管理对房子特别重要。好的物业管理就如同大学里面好的老师一样。好的老师教出好的学生。好的物业管理维护好的楼盘品质。让楼盘能够更保值，增值也更快。那好的物业管理包含哪几个项目呢？
优质物业管理：
房屋的维修与修缮管理；
车辆交通管理；
绿化管理；
卫生管理；
治安管理；
公用市政设施管理；
违章建筑的管理；
多种生活服务。
物业公司在业主的居住体验当中起着相当重要的作用。一般知名开发商很多时候都有自有物业。他们在意自己的品牌形象。遇到问题会比较主动的解决。不会推诿。
而小型开发商一般聘请外面的外来物业，多数情况下有些不负责。这就是一个疑问了。遇到问题的时候有可能还会扯皮。所以业主就很麻烦。业主要成立一个业主委员会，业委会和物业公司扯皮。想想都是一个特别心累的事情。
方法七：邻居
为什么选择开发商跟邻居是谁有关系呢？因为开发商把房子卖给谁？就会决定以后住在这个楼盘里面你的邻居是谁，即什么人会被这个开发商所吸引。不管在美国还是在中国，学区与治安、社区管理、居民素质密切相关。
一般来说，中产阶层以上的家庭聚集的区域房价和增值潜力都很高。在中国各个城市有些比较优质的社区。比方说，北京的亚运村、中关村、东边的富力城。相对小户型的低价的公寓房来说，用于白领的单身或者小夫妻自住和投资。形成一个配套完善的、热力十足的并且升值比较稳定的小资味的住宅社区。这个社区集合了优质的人群。他们有稳定的收入。并且这些稳定的收入能够保证他们持续地投资而不断供。同时他们的工作也会上涨。这就形成一个正向的循环和反馈。
买房，一个比地段更加重要的因素，叫做买邻居。你拥有什么样的邻居，物业就会往什么走。如果你的邻居都是事业有成并且积极向上的人，那么这个区域的人就会对同等城市的人有更好的吸引力。同时随着他们财力的提升，和他们素质的提高，他们所教育的孩子是站在父母的起跑线上，往更高的层次上再走一些。那这个小区一直会被各种成功人士所居住。并且吸引同样成功人士的到来。这个小区就会一直优质下去。相关的配套也会更加的充分。价格也不会低。
邻居刚开始的第一波就特别重要。第一波是谁吸引来的？就是被开发商吸引来的。
