一个合法拆迁流程的完整过程

一个合法拆迁流程的完整过程

成房产孙律师

城市房屋拆迁安置要经历许多阶段，从社区间开始风传各种拆迁安置的谣言到最后完成搬迁尘埃落定往往会历时一年或者更久。在拆迁过程中，许多被拆迁人面对纷至沓来的各种“通知书”“公告”“计划方案”往往不知所措，无从下手，无法有效掌握拆迁项目到底进行到哪一步了。社区里有关拆迁的各种动员会讨论会更是让被拆迁人晕头转向，常常不小心就迷迷糊糊签了拆迁安置补偿协议却还蒙在鼓里。但实际上，从国务院规章到地方性法规，从行政部门的内部通知到司法机关的已有裁判，从上到下已经形成了一套较为完善的法规体系来规范城市房屋拆迁及补偿的合理进行和有效救济。

具体来说，房屋拆迁可以分为以下四个大的阶段。

第一阶段主要是拆迁人从行政机关那里取得拆迁资格，具体来说包括：委托进行拆迁工作，办理拆迁申请，审批、领取拆迁许可证，签订房屋拆迁责任书。对于被拆迁人来说，这一阶段寻求救济主要的切入口是审查拆迁人资格及资格取得的程序是否合法。

一个项目如果要取得合法的批准文件，通常需要取得立项、规划、国土等部门的多份文件，仅一个规划部门出具的就包括了控制性详细规划、选址意见书、规划意见书、用地规划批准文件、工程规划批准文件。如果按照《城市房屋拆迁管理条例》，需要的审批文件就包括：建设项目的立项文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁实施方案、安置补偿资金证明。如果按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，则需要审查的文件包括：征收项目的使用目的是否属于公共利益，是否属于土地利用总体规划、城乡规划，征收补偿方案确定之前，是否进行过公开征求公众意见？其征求意见的期限是否少于30日？是否进行了社会稳定风险评估？征收补偿费用是否足额到位？

只有在一个项目的各项审批程序合法走完，才能实际进入之后动迁的阶段，也即包括：发放运作拆迁补偿款，拆迁施工现场防尘污染管理，移交拆迁档案资料。和城市土地房屋征收一样，拆迁也要遵循先补偿、后搬迁的原则，更是严格禁止停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁。

而只有当以上这些程序完毕，并经过最长拆迁的限期，才能有拆迁方申请法院启动司法强制拆迁。自《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，法律上其实已经否认了行政强制拆迁的方式，取而代之的只有司法强制拆迁。即被征收人不复议不诉讼又拒不搬迁的，政府只能申请法院强制执行，而不能自己组织强制拆迁。因此，这里的强制拆迁只是司法强制拆迁。