付费课程买房学习笔记7——二手房购买流程及省钱攻略
一块听听系列课程
[今玖财富创始人、新世界（中国）前项目营销总监、房地产华南KOL关键意见领袖、城市与房地产研究专家]
买房把握三个中心，五个标准！
三个中心思想：
买房要考虑房子的升值！
买房要住的舒服！
买房要考虑孩子！
五个标准：
《二手房购买省钱攻略》
二手房为什么这么难搞？
如何买到好的二手房？
买二手房的流程和手续？
二手房有哪些费用？
二手房必须要注意的事项？
一、二手房为什么这么难搞
1、目标广而散，要到处挑选
2、中介服务参差不齐
3、交易手续繁多冗杂
4、好房子可遇不可求
5、成交谈判斗智斗勇
6、税费中介费成本高
二、如何买到合适的二手房
1、选区位
1）不要盲目看楼，结合个人情况，选定好我们买房的区域
如果毫无目的看楼，效率会非常低，不仅累，而且会错过真正合适我们的房子。
结合自身情况定区域，区域先放大，后期再缩小范围。前期一般删选条件是我们的资金预算、上班地点等。
2）不要只锁定一个小区，这样子会错过很多的好房子
删选范围不能太小，千万不要锁定在一个小区，因为买二手房需要看时机，如果恰巧这个时候没人放盘，或者放盘的户型都不适合我们，我们买房的效率就会非常低。
2、选小区
1）结合前面课程教大家的地段、学位、配套这三个重点来删选小区池
一般通过地段和学位两个核心条件去选房，配套是辅助这两点作参考的。
要么明确一个或几个地段，就要买这个区域的房子，然后这些区域有些什么小区。
要么明确你小孩必须要上的省一级学校，然后这个区域有几所省一级学校，然后按照学校去找学区。
2）同步结合你的资金预算，预算也不要掐的太死，二手房有很大的议价空间
如果房子真喜欢，要么和业主死命砍价，砍不了价你就让自己买的起它，但关键是给自己多一次看房的机会。
3、看房
1）网上先选好房
二手房APP，搜房、链家、安居客、房多多都是比较大的平台。
房源真实性，个人觉得链家靠谱些，像搜房之类的第三方平台，很多房子都是包装出来，这些年都没变过。
线下看房可以挑链家，服务整体是行业中最好的，但中介费也是最贵。
线上看房可以上爱屋吉屋。因为可以视频看房，足不出户，可以省去很多时间。
2）直接去小区的中介档口，咨询看房
可以先挑一些大的二手中介公司。
比如链家、中原、世联、合富置业、满堂红等这些全国性的连锁中介公司。
当然每个城市都有当地比较大和比较出名的公司，还有些中介公司，虽然不大，但在这个小区开了很久，重点在做这个小区，只要它是正规的，服务还是专业的，可以选择，而且他们手上的房源肯定也会比较充裕。
3）用5个标准：地段、配套、学位、户型和邻居来看房就OK
看房需要主要的问题：
看房过程中要淡定冷静，不要房子里跟业主谈价格
看房时候不要表现很喜欢很稀罕这套房子，要做到宠辱不惊，要淡定，否则业主看到我们喜欢的不得了，回头给我们加价就欲哭无泪，对房子的为题要大胆提出来，为接下来谈价格做铺垫。
切记不要在房子里和业主谈价格，那么不好砍价，可以找个安静的地方坐下来好好谈，这样能砍价的机会会更大。
一定要去和小区的周边走走，到处问问
不要看到房子装修和保养不错，就不管什么了。买户型不是核心，核心还是地段和配套。
如果有地铁，走去地铁测试远近和时间；
有好的学校，问问小区住户教育质量，问下相关部门查询是否真的是属于这个小区派位范围内。
可以去和小区住户聊聊生活方不方便，安不安静，物业管理好不好，总之关于生活的一些问题，都可以去咨询下。
“步梯不买顶，电梯不买底。”
二手楼会有很多楼梯楼，买步梯楼，千万别买顶楼。
第一、顶楼漏水大概率时间
第二、顶楼对老人和小孩不方便
第三、顶楼在价值上要比其他楼层低，不仅在售价上还是在租金上面。
未来步梯会有越来越多人嫌弃，何况是顶楼呢？
底层也不要买（除非送的花园特别大）：安全问题、潮湿问题、楼上扔垃圾问题等。
四、买二手房的流程和手续
共12个步骤
实地看房—产权调查—议价-付款方式-定金—
—签署合同—交付首期房款或定金—申请公积金、商业贷款—
—评估—办理产权转移过户手续—物业交割 —
—买房领取房地产权证—银行房款—买房支付余款
重点说明7个：
1、产权明确
1）仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人署名，是多少个人，成交合同就要签多少人，否则合同是无效的。
2）去交易中心查册，重点是看有无抵押贷款和还清与否，其他包括原业主户口迁出，其他纠纷及交房时间等也要同步明确清楚。
不动产登记调查表
3）为了确保万无一失，在房屋交易过程中，可以去做二次产调，也就是交了定金后。
以防业主在交易过程中对房屋进行变动，比如拿去做抵押之类的。
2、价格谈判和确定
1）价格谈判
首先，提前明确自己所能承受的最高房价。
其次，摸清业主的底细和心态。
最后，注意多收集所要谈判房子的相关资料。
2）确定房屋的税费有谁承担
二手房交易会涉及到有8种税费，但真正需要关注的只有三个：契税、增值税和个人所得税。
因为在谈钱是会涉及到税费，一定要搞清楚税费如何计算，同时应该由谁来承担，如果由买房来承担，那么买房是否借此砍下价。
3）交定金
交定金后业主违约，有定金合同和收据的话，可以要求业主双倍退还你的定金。
4）签合同，交首付
房屋有多个共有人，如夫妻共有的，继承人共有的，那就要和全部共有人签订买卖合同，之和其中一个签是无效的。
大部分的购房合同会有一条（必须加入）：单方原因（买方和卖方）的原因导致交易无法完成，需要赔偿对方房屋总价的10%作为违约金。
PS：一个绝招，购房合同，还可以补上一条，如果有一方违约，除了应付的违约金外，违约方还要承担守约方的诉讼费、律师费等。
中介费和中介提前谈好，签合同付一部分，过户成功或者收楼再付一部分，省的后面中介不管事和不上心。
5）过户
申请贷款：贷款交给中介公司安排搞定，配合交资料就好。
交税：中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。
办理过户：回到交易中心，递交契税、营业税收据和双方所有过户所需证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。
满20个工作日后（每个地区时间不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领取房产证。
6）银行放款
当房产证办下来之后，银行那边的贷款也基本会同步批下来。
有时候恰到年关，银行额度紧张，放款的速度就不一定。
7）收楼
约定交楼时间：交房要明确时间，写进合同里，逾期应约定迟延履行金
明确户口迁出时间：户口最好要求是交易过户前迁出，明确约定具体的法律责任。
检查房屋质量和设备：
一定要注意检查是否有墙体漏水、空鼓、管道堵塞等房屋质量问题，检查电线、空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等相关设备有无问题，如有，要求业主做好维护更换后再交楼。
清点相关费用：水、电、煤气、电视费等的清点和过户。
五、二手房的费用由那些？
1、税费
1）契费
一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；
二次购房都是3%，不分面积。
2）个人所得税
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
税率：交易总额1%或两次交易差20%，卖方缴纳
免征条件：家庭唯一住房；购房时间超过五年
3）营业税
税率：房屋成交总额*5.55%
房产证满两年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；
房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；
房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（现在出售价格—上次购买价格）*5.55%；
商铺差额缴纳，计算公式为：（现在出售价格—上次购买价格）*5.55%；
要向达到二手房税费成本最低，那就挑证满2年的二手房。
2、中介费
正常来说，中介费是成交价格的1-3%；买卖双方各担一半；但很多现实情况很多人是给3%，而且只是有买房承担。
给大家一个中介费标准！
中介费给1个点的人精，两个点略贵，3个点太蠢。（如果保证靠谱，服务到位，可以选择小中介。）
六、二手房注意事项
1、不要跳出中介，除非你对这个行业很了解
买房最忌讳是耽误时间，好房源是不等人的，不然赔了夫人又折兵。
2、大中介就一定靠谱？找到好的经济人才最靠谱
一个好的经纪人，会熟悉各类政策，而且热情上心，帮你解决从贷款到收房的一系列事宜。
货比三家鉴别方法：
比如在链接，看中一套房源，如果对某个经纪人不满意，可以再找其他三个门店的经纪人，详细询问同一套房源，对比经纪人，找到最优者。
3、懂得二手房贷款的这些点，或许能省更多钱
1）贷款的时候一定一定再问银行一句，还有什么办法更优惠吗？
许多银行都会有针对大客户的优惠政策，比如你在贷款银行刚好买了理财产品，有大额存款等。都有可能使你的贷款更加容易，甚至会有更低折扣。
2）在业主贷款行进行贷款或者购买理财产品时，可以申请减免罚息和短期利息
3）不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年年底额度有限
4）充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款
5）贷款的调息方式一定一定不要选择固定利率
还款利率在贷款是有两种选择：
固定利率：即以贷款当时利率计算，知道还款结束，利率不变。
同步调息：根据国家政策同步调息，国家降息和涨息你也跟着变化。
当前情况下，肯定选择非固定利率，现在利息上涨是暂时的，长期来看，利息肯定还会下降。
4、一定要关注二手房的房龄，除了房屋质量会受年限影响外，还有贷款时间
银行会根据剩余所有权时间综合计算贷款年限，银行普遍规定二手房龄不能超过20年或25年，而且有更严格的银行规定不能超过15年，因此房龄过大，可能贷不到最长年限了。
