由年轻人买房贷不足联想开去

（一）

我好久没刷朋友圈了，发现硕士毕业、工作才2年的小师妹在广州买房结婚。不得不感慨，后生可畏，在大城市置业、一步到位。想当初我工作2年时才勉强负担得起广州房租而已。

我很客气地表达关心和祝福，小师妹主动大吐苦水：买了套新房，光是房贷吃掉一个人的收入，好穷啊。

我在想，虽然小师妹两夫妻年轻有为、都是月入过万，但按揭七成、月供1W的首套房大概总价为250W，这个预算要实现一线城市老城区买新房，几乎不可能。

这画风太清奇，哪里不对呢？

1、工作2年的小夫妻，能攒够钱作首付吗？

2、若月供承受力有限，贷足七成买到的只能是低总价小户型，怎么买到小三房？

细问之下才知道，小师妹婚房的首付款150W是婆家赞助的；由于小夫妻的银行流水有限，最多只能负担1W月供，所以没有贷足七成。这样就能完美解释，初出茅庐的职场新鲜人，如何趁早买房的问题。

（这里验证一下，首套房房贷利率4.9%，按照最低还款额方式30年等额本息，月供1W可贷款180W。加上首付款150W新房总价为330W，按照6W/平米计算可买50+平米两居室，短期内结婚生娃还是够用的。）

其实小师妹还是挺有远见的，起码趁早买房上车。但受制于初涉职场时工资不高，月供额上不去，要么贷足七成，买低总价的小户型，日后改善换房；要么付更多的首付款，牺牲贷款成数，一步到位买大房。

有那么一瞬间我羡慕小师妹，在优质地段早买房，可以少奋斗几年。只不过，小师妹不仅供楼负担不轻，很可能，他们婚后相当长的时间要受制于父辈，无论供房还是生孩养娃。

（二）

去年一线城市的二手楼网签中位数为240+W/套，深圳稍高已超过300W/套。（“中位数”比“平均值”更有参考意义，不懂的童鞋请自行百度。）

按照七成按揭、30年等额本息计算，刚需族能负担得起的月供款为9K至1.1W。这个数目，跟一线城市白领平均月薪相近。也即是说，两夫妻老老实实地供楼，大概花掉1/2的家庭收入。由于存在月供天花板，想买总价更高的房子，只能靠父母帮忙增加首付款，房贷就不足七成。

虽然房价年年涨，但年轻人在40岁以前处于职业上升期，工资收入增速非常可观。

回想一下，刚毕业工作时，拿到3K月薪感觉生活很吃力；等到一年后试用期满转正，工资至少涨1、2K，年涨幅超过50%；到了第三至第五年，成为业务小骨干，收入翻番不成问题。按照理财年化收益率来看，职场新人收入的年均增幅远超过理财产品（包括房产）。

买房时用掉一人份工资觉得挺可怕，但坚持没几年就会发现，扣掉月供之后仍有可观的收入。现实中，没有几个人会还房贷花了30年时间，很多人靠职业收入慢慢攒钱，平均只用了7、8年还清房贷。

（三）

大城市的年轻人置业困难，众人皆知。但有些困难，是自找的，比如浪费贷款买房的机会。

一个上海本地小伙子，年近30准备要结婚，小夫妻不满足住几十年楼龄的破弄里，想要买婚房（最后买了二手房，可能是自己装修有“翻身做主人”感觉吧）。小伙子的父亲是即将退休的高级工程师，收入尚可，平时有闲钱就投入股市，家里就只有一套老房子。为了给儿子买房，老父亲拿出全部积蓄350W作首付，然后儿子承担150W的房贷。这点钱，在上海老城区大概只能买到“老破小”。

若一线城市的年轻人能有350W作首付，可以少奋斗二十年啊。按道理首套贷足七成，以350W首付翘起1100+W房子。可惜，这位本地小伙子只负担得起7、8K月供，按揭30年也就是150W房贷。

进一步联想，生活在大上海的年轻夫妻，可能加上每个月父母退休金补助只负担得起8K，估计工资收入不高，每个月扣除月供和生活花销后所剩无几。

像这样有房票、有无首付压力的刚需族买房，贷款不足七成不是少数人。除去当中少数人恐惧贷款、宁愿尽量多付现金买房者，我想很多人是有心无力——明明国家有低利率的公积金贷款、有优惠利率的首套房商业贷款，很多人想用但用不上。

（四）

这里我无兴趣探讨，年轻人是否该接受父母帮助买房。我更感兴趣的是，接受父母资助之后的年轻人，住在写自己名/小夫妻名字/父母名字的房子里，是否翻身做新人？

珠三角有些地区结婚，仍保留传统习俗，让结婚新人给后辈派发红包、给亲戚送礼等，叫“做新人”。潜台词是，结婚前这年轻人不具有社会人格，不论是含着金钥匙出身还是自力更生的，只要是没结婚成家，都不会被认可。

无论结婚新人手持财物多寡、心智是否成熟，只要经过结婚这关，就变得有身份有地位。

婚房，对于小夫妻来讲，比“做新人”仪式更有实质性意义。如果婚房是名副其实属于自己的，那么年轻人可以挺起胸膛做人。如果是父母出资的，即使房产名义上属于年轻人，恐怕事事都要看父辈眼色。

年轻人受制于父辈，在富裕家庭尤为明显。我身边有不少富二代，两夫妻在清水衙门上班，拿着不够养车的微薄薪水，过着衣食无忧的生活。他们看似生活潇洒，但在择业、择偶甚至自己小孩要去哪家医院看病都没有话事权，通通要听命于父母或者家族里执权的老太太。

不奇怪，父辈已经完成人生积累，手中任何一件物业资产，都可以甩年轻人荷包几条街。年轻小夫妻连居住的房屋都负担不起，心中有不满哪能跟父辈抗衡？

（五）

炒楼界大神欧哥哥讲过，他刚开始炒楼赚钱时，父母都是恶语相向；直到他赚到的钱以压倒性优势超越家族里任何一位长辈，父母才开始认可他的成就。

有父母帮助买房可以少奋斗十年的年轻人，有父辈赠予资产可以衣食无忧的富二代，以及只能靠自己攒钱买房的，面对父母的感觉是相似的：摆脱父母的管束。

欧哥哥已经指明方向，那就是赚取远超过父辈的财富。但这里有矛盾的地方，刚结婚的年轻人，其父辈年龄在60岁左右——这个年龄段的人钱多（退休前职业收入稳定在高峰值）、花销少（身体还没出毛病医疗开支不多）、成就感高（工龄30资深前辈可碾压职场菜鸟），无论哪个方面成年子女都无法抗衡。

最常见的画面是，年轻人听父母的话，接受父母安排的轻松工作，到该结婚的年龄就成家立室，过上平淡无风险的生活。

这样的时光，5年、10年很快就过去。年轻人迈入40岁中年，这时候工资收入进入稳定期，家庭开销越来越大。年轻人在30岁时无能力置业，到了40岁以后更加艰难。

人到中年，损失30年期按揭贷款的机会。按揭年期越短，所需负担的月供额越大，怎么负担得起呢？！

（这里科普一下，银行按揭贷款是要看还贷人的年龄，按揭年期上限= 65 – 还贷人年龄，一般地年龄超过35岁者不可以使用30年按揭，年龄超过50岁者最多获批10年按揭，超过60岁者不批。）

随着年龄增长，小家庭存款、有能力承担一定的首付，但随之而来的是按揭贷款功率下降。

从35岁起，由于不能获得最长时间的按揭贷款，同样是月供1W，年龄越大能贷的钱越少，意味着年龄越大买得起的房屋越有限。

一般年轻人读完大学或者研究生，踏入社会年龄在25岁上下。这时候靠极为有限的工资供楼，即使父母赞助全部首付、银行给足最长时间按揭，年轻人无能力负担房产。从年龄收入曲线图、不同年龄按揭时长图来看，年轻人能够置业、财富快速增值只有30至35岁那几年。

错过那几年，之后想手握资产、当家作主就更加不易。

在掌握着丰厚资产的父辈面前，年轻人没有什么地位。经济基础决定上层建筑，没有属于自己的资产，富二代都不敢对父母吼一声。

有无父母帮忙买房不重要。过早背负与自己能力不相符的月供，结果是白白浪费掉宝贵的贷足七成、按揭30年的机会。

翻身的机会不多，且行且珍惜。