沈阳房产知识问答（一）

001提问：为什么买沈阳？

葱头：1、区域中心的重要位置。沈阳是东北的区域中心，也是未来的东北亚中心，有发展潜力。2、国家中心城市的定位。同时做为共和国长子，承担东北复兴的重要责任，是振兴东北的排头兵。人口过千万是指日可待的事情。3、真正的环京城市。新高铁修通之后2个多小时到北京。

002提问：买沈阳房子的主要优势？

葱头：1、省会城市。目前我们寻找省会城市的房子，一般属于城区的位置。目前我们主要在沈阳三环里建仓。省会城市不限购才会给多军建仓的机会。2、房价低。这一点非常重要，目前我们主要集中在万字头以下价格区间建仓，留给大家的机会不多了。3、可以起杠杆。对三无外地人二手不限购，可按揭。

003提问：沈阳二手房限购吗？

葱头：仅限新建商品住房。二手房、商铺、别墅均不在限购范围内。

004提问：沈阳新房限购

限购

005提问：限售政策是什么？

葱头：沈阳限售见下表，图表来源于网络。

限售

006提问：总体限购地区是？

回答：目前，沈阳在全市行政区域范围内限制购房数量，买房前要先满足购房资格，不满足资格则无法购买商品房。需要注意的是，沈阳买房限购政策仅影响新建商品住房，二手房、别墅或商铺不受限制。（下面的限购政策，均默认为新建商品住房）

007提问：新房买房资格如何规定

回答：1、对于拥有沈阳户籍的家庭来说，都拥有买房资格，可以在限购区内购买两套房。2、对于非沈阳户籍的家庭来说，只有一房的购房资格。如果在限购前已拥有一套，则不能再限购区内再买房；如果没有房产，提供购房前2年内连续缴纳6个月（含）以上的社保缴纳记录或个人所得税证明，即可拥有买房资格。需要注意的是，补缴的社保或个人所得税不计入连续缴纳时限。

008提问：沈阳二手房的信贷政策是？

葱头：二手房目前可以做按揭，首套二套均可做37贷。这个政策非常宝贵，并不是所有的银行都给外地人贷款。

009提问：你们的信贷是走哪家？实力如何？

葱头：我们的信贷有独立的渠道，深耕沈阳信贷，对银行政策理解透彻。

010提问：你们的信贷有什么优势？

葱头：1、可以二套BF，最多可做3套；2、放款速度优于同行，一是量大，二是合作信任关系好。

011提问：如何找到笋盘，便宜房子？

葱头：1、自己有条件就看房200套，自然会有收获。2、购买我们的沈阳管理服务，我们提供笋盘房源。

012提问：最近在沈阳建仓担心入场价格高，入场应该重点考虑什么片区，什么价位的？沈阳对标哪个城市？

葱头：1、沈阳二手房存量大，目前还可以在10000以下建仓，价格不高。2、重点考虑三环内，存在补涨区域的房子，重点找8000以下的。3、沈阳可对标济南。此条参照水库相应回答。

013提问：我需要自己去沈阳看房200套吗?

葱头：建议交给管家公司。如果家有闲人，或能吃苦周五走周日回，可以自己或家人去跑。鉴于价格透明服务模式成熟，可以委托我们的管家服务，节省精力。沈阳房子便宜啊，有跑的功夫，加加班又挣回一套首付钱了。

014提问：沈阳很多房子是50年产权的，办抵押贷会受影响吗？

葱头：沈阳50年产权的比较多，对于短期抵押贷影响不大，长期贷款有一定影响。如果土地年限还剩35年以下，会对价格有一定影响，土地年限还剩30年以下的，对长期贷款有一定影响。

015提问：二手房，家庭唯一住房出售个人所得税如何交

葱头：个人所得税免征需要满足一项条件，就是房屋满五年且唯一，沈阳目前情况是诚信申报，以你本人申报为主。

016提问：二手房过户都需要哪些费用？

葱头：交易前如果房源没有满两年需要缴纳计税金额5.6%的增值税和1%的个人所得税。如果房源已满两年则取消缴纳增值税。如果房源已满五年并且为房主唯一住房则免征增值税和个人所得税，根据买方和房源面积需缴纳不同金额的契税。个人所得税有两种方式：一种按申报价1%收取，一种按申报价和系统评估价差额的20%，正常在交易过户时可以自选缴税方式，可以更换缴税方式，一般需要第二个工作日重新办理。

017提问：过户都需要哪些流程和注意事项？自己能办理吗？

葱头：主要流程：1、买卖双方产证人到场，带身份证银行；2、确定过户交易所，到现场排号等叫号；3、过户窗户面签，资金监管，缴税；4、产证可以自取也可以邮寄，邮寄需单独交费。

自己可以办理，不建议自办。一般中介公司都有专门的权证人员协助到场办理，我们管家公司有专门的权证人员，认真负责省心专业。

018提问：业主有按揭需要代还如何处理？

葱头：正常按揭不超过房价3成可以协商代还，代还是需要成本，一般按代还金额*5%计算资金成本。一般代还按揭从垫资的时间起算，银行回证，再递交贷款材料下一家银行批贷再上抵回证下款，周期差不多需要2个月，沈阳市面上的垫资成本一般为3%每个月。

正常不建议代还按揭，解押一般收原业主自己去借钱还，或自己找垫资公司。如果非要买房代还，则可要求房价打折。超出房价3成，风险加大，最终银行下款加上垫还金额会超过实际购房价，需要银行按揭下款后原业主返还多出部分，存在风险。需要专业人士协助操作。

019提问：为什么说投资买房要高杠杆？

葱头：简单解释一下就是，如果你是5倍杠杆，100万的房子相当于首付20%即20万就可以，剩下80%的80万是杠杆来的钱如银行按揭等。初估：一年房价涨20%即20万，相当于你的本金翻倍，收益为100%，房价涨5%即5万，相当于本金20万来说收益为25%。当然这中间还需要计算房租收入和杠杆利息成本，可参见本公众号2019.12.17日发布的文章《买房的收益计算不是小事，明明白白弄清每一笔钱》。

如果没有杠杆100万买100万的房子，每年涨5万相当于收益5%，每年涨20万相当于收益为20%。

我们坚信未来中国20年会越来越好，我们所选的优质二手房房价涨幅会跑羸年增幅5%。

020提问：为什么说投资一定要买笋盘或折价房源？

葱头：我们管家服务的价值就在于：帮你选择更好的房源，使用更好的杠杆，交易更顺畅安全，提供个性化的服务。

假如我们买入即是8.5折或9折，通常我们认为考虑利息成本和租金收益的情况下，年增长3-4%就可以保本。这样的情况下三年左右出售时按平价出，也可以保本。职业房产投资客讲究买入即赚，看房200套就是为了保证选筹是笋度。

也有人会说，三年后要是不涨呢？实际上这种可能性比较小，猪肉物价都在涨，旁边新拿地价，新建房子水泥人工沙子成本都在涨，三环里好位置的房子，没理由不涨。