美國買房101

簡單說說在美國買房的101，都是些最基本的信息，所以叫101

1. 基本要求

在買房之前，基本需要以下一些條件。

a. $，錢。如果cash down，就是全款，那後面幾條都不用看了。拜。對於大部分人，不是cash down，是貸款的話，一般的要求是購買房款的20%作為首付，當然不能只有20%的錢就去買房了。因為房屋買賣還要中介費用，裝修，有些lender還需要首付之後仍然有一定數額的存款以降低還款不利的風險。所以一般來講，25%左右就應該肯定沒問題了。

b. Credit Score，信用分數。這個對於來美國時間短的人可能有些麻煩。因為即使分數不低，但是並沒有超過幾年（一般是3年）的信用記錄，所以仍然不容易拿到貸款或者好的利率。信用分數如何保持和提高，網上有很多文章。請有買房的打算之後，至少花半年的時間刷分保證足夠的分數。一般740以上能拿到最好的利率。如果30年的種種貸款（30 fix, 5/1 ARM, 7/1 ARM）因為信用分數拿不到好的利率的話，通常15年的貸款會拿到。如果還貸能力強，可以考慮這樣操作。

c. Pre-Approval，預審理，貸款的話，需要找銀行做一個預審，問的問卷通常很簡單，大概就是幹什麼的賺多少錢，家裡的情況。也不會特別細的檢查你所說的內容。這個可以找任何銀行做。然後他會問你你想做多少錢的預審理，比如貸款60w，他會根據你給他的數字告訴你能不能通過。通常預算和還貸能力相當的話，都是沒問題的。

d. Agent，中介。這個我認為對於第一次買房的人，是非常重要的，一個好的Agent能夠幫你解決很多在買房過程中遇到的問題。而且會教會你知道自己到底喜歡怎樣的房子。推薦大家選擇中文的Agent，好處在首先他們會更了解中國人對房子的需求。一些細節比如風水，他們也很多能給出比較簡單的意見。而且中國Agent更誠實會告訴你關於學區房的細節，畢竟這是幾乎他每一個客戶關心的東西，而美國的Agent通常不會主動提這方面的內容。再有就是中國的Agent通常返點比較高，我見過70，80w房子，只收3000塊錢的。這是什麼意思呢？買房的費用裡面，中介費是需要賣家出的。就是說賣家要負責買房中介和賣房中介的兩份中介費，這個費用要求是每位房子成交價的3%。但是買房的中介拿到3%之後，處於吸引顧客的目的，會返其中的一部分給買房的人。這個根據每個地方的競爭激烈程度不一樣，有返1%的，有1.5%的，有2%的，也有更多的。選中介主要還是根據口碑，1%通常也就在幾千塊錢，所以不要為了幾千塊錢錯過了自己喜歡的房子。

這些都有了，就可以開始了。

2. 定價。

房子買多少錢算不撐呢？通常的共識是20%首付的話，房價是家庭收入稅前薪水四倍不會有壓力。還有根據貸款和收入比例來的。稅後收入，各項貸款，房/車什麼加起來，不要超過1/2。當然，買房了要住那麼多年，所以一開始稍微撐一點無所謂。不要相信zillow之類的網站的估價。他們的算法非常不科學。好比一個房子花了10w塊錢更新廚房，zillow是一分錢都不會給你算進去的。

3. 看房。

看房的過程可長可短，以一個一般地區來講，基本規律都相仿。公式通常就是地價+房價。當然有時候也有其他的因素，比如view。看房的主要網站是zillow和redfin。還有當然就是Agent給你的list。最好還是自己找不要讓Agent找，畢竟自己清楚自己喜歡什麼房子。房價主要看以下幾條：

a. 學區。好學區的房子，貴過壞學區的房子。如果一個平均地方收入高，學校普遍又不盡人意的話，那就更明顯（矽谷）。學區可以去greatschool.net去看。通常不要有低於9分的。最好是3個10分那就是很好的學區了。當然，還有就是學校的水平到你賣房的時候也會變化的，比如一個地方剛有大量的高薪的工作，那學區一般會提高。多了解那裡住的人的組成有利於知道學校水平的變化。

b. 交通。這個很好理解，離大公司，大城市越近的地方，通常價格越貴。

c. View。景觀。這個國內還比較少談到，但是在美國很大差別。可以算在這條裡的是water front（湖邊海邊宅），這種房子一般算法是水岸沿線長度乘以水岸線單價+地面積x地單價+房屋面積x房單價。而房單價，通常是同樣社區不在湖邊沒有任何view的兩到三倍左右。另外，不在湖/海邊但是能看到湖/海的房子，叫lake view / ocean view。這種房子通常會比沒有view的房子貴很多，貴多少也根據view有沒有被擋住，是不是desired view之類的來算的。還有就是Mountain view，在各種山頂的房子通常會有更高的價格。最後就是Golf View。Golf球場旁邊的房子，雖然價格差別不會太大，但是經常非常好賣，因為Golf球場一般所在的地方都是比較好的社區。

d. 年限。美國人並不是很熱衷於買新房，特別是在已經開發了很久的城市。首先一個原因是新房通常意味著社區不成熟，比如附近學校是新的，沒有什麼配套設施，超市，醫院等等。而仔細觀察也不難發現，一般一個地方最貴的地方幾乎沒有新房的。美國房子建造質量最好的我認為是80年代-00年代附近的。因為當時房價還沒有像01年泡沫之後飛增，貸款利率很高，所以大多數builder建造會比現在用心很多。當然，房價來講，都是越新越貴。如果不是特別熱衷非是新房的話，可以多很多選擇。

e. Builder，建築公司。好的builder的房子會比差的builder貴很多。私人builder，不是公司的，也有不同的級別，有專門做豪宅的，有專門做相對廉價的房子的。比如西雅圖附近的Quadrant，就是做相對廉價房子的。建築質量通常不如更出名的builder，所以平均價格也相對低很多。這個一般買房的Agent會幫你了解builder的聲譽。不要忘了看房的時候問一下誰是Builder。

f. 小區裡的位置，Cul-De-Sec（死胡同），這種房子是美國人比較喜歡的，原因是在死胡同路裡面，除了住戶不會有車經過，對於有小孩的家庭更安全。小孩在外面玩，直接圍起來就不用擔心安全問題了。

g. 其他影響因素，有一些是要考慮到避免的。

g1. 靠近高壓電線。這個仁者見仁，一般來講普遍認為200feet之內是不宜居住的，對小孩的身體不好，也有人認為無所謂的。可以去Amazon買一個量電場的表在附近走走量量看就知道影響多大了。還有，這裡所謂的高壓線，都是那種像變形金剛一樣的鐵的電線桿的高壓線，普通木電線桿的一般都毫無問題，而且那個到處都是。

g2. 靠近高壓變電廠。對健康危害最大的一種。在人口密集的地區，有很多房子就建在高壓變電廠後背，通常很難買。

g3. 靠近高速公路。一般來講離高速500feet會對健康有影響。另外就是可能帶來的噪聲問題。美國有10%的房屋建造在高速公路100米之內。直接面對著高速的房子就不要碰了。

g4. 背靠大路。和高速公路類似，但是這個主要是噪聲問題。特別是由上下坡的忙的馬路，每天要到很晚才能安靜下來。還有就是安全，如果家門正對著忙碌的大馬路，有小孩什麼的會比較危險。

g5. 味道，比如矽谷的Milpitas，有垃圾場，所以會有比較難聞的味道。還有比較小灘的pond附近，也容易有這個問題。

g6. 靠近監獄什麼的。不過美國人不在乎靠近墓地。通常還認為因為是宗教場所，所以比較安靜所以會更喜歡。但是普遍中國人都不喜歡靠近墓地的房子。

g7. 風水。這個就不說了。並不影響價格，只是賣給老中的時候會比較麻煩。

選什麼樣的房子，那就絕對是仁者見仁了。基本上，美國的房子分為2 story（兩層房，一般main level為family/living/kitchen，樓上為臥室），Multi-level（分層房，門在中間，main level有廚房客廳等，臥室和family room要上樓和下樓），Split-level（上下隔離式，通常見於山多不平的地方，就是門在中間，進門之後樓下要下樓，樓上要上樓）rambler（一層平房）。新房漸漸拋棄split-level和multi-level的設計了。所以相對他們也不是很受歡迎。老人喜歡rambler，而且rambler房間顯得更大。2 story是最大的，也是最讓人喜歡的。很多房子還會有basement，一般basement的房子單價會比較低，因為basement的空間相對於main level和以上要便宜。

房子盡量選擇open design的。不要每個房間分開的比較隔離。讓人家覺得很壓抑。有挑高設計的也是受歡迎的feature之一，特別是主臥，如果是挑高設計特別受歡迎。房型流暢，方正。這些都是比較容易受歡迎的房子。不要選擇房間layout特別奇怪的房子，雖然有可能你覺得正好這個layout滿足了你的某些要求，但是以後賣房的時候因為特別的設計會不好賣。賣房的基本要求是能迎合最多人的口味，所以買房也如此。

4. 買房。

看上了！那就要買房了。一般買房如下幾步。

a. 下offer，給對方報價。對方如果還價，會高幾次。就一張offer單兩邊不停在上面劃掉，寫新的，重簽字。這個過程什麼都可以談，只要你心裡舒服。但是不要把對方搞到不舒服。直到雙方都滿意。如果都滿意了，就進入Mutual Acceptance了。也就是說這個房子在公共記錄上的狀態不再是Active，而改成Pending了。這個時候賣家不會接受任何其他人的報價，一旦Pending，通常要求買方給賣方寫一張Earnest Deposit，通常幾千塊錢或者一兩萬，看誠意了。意思是說如果我無緣無故跑了，這個錢歸你了，但是我不跑，你不能跑了。這個錢最後會算在房款裡面的。

b. 驗房+估價。一個是給自己的，一個是給銀行的。驗房的時候發現的問題，和賣家協商，可以通過給錢的辦法，也可以讓賣家直接修好。這是最後跑掉的機會，如果這時候心裡犯嘀咕不想買了，可以用任何理由跑掉，甚至說我驗房了知道鄰居有姓王的，我不能接受，我小學被姓王的欺負過。都可以。估價是銀行的要求，因為銀行需要知道，你們不是用一個10w的破房子貸款100w然後幹別的去。如果估價遠遠低於成交價，銀行只會貸款80%的估價。其他的款數需要買家自己補齊。

c. 貸款。剛才已經談到一部分了。這其實也是可以跑出來的步驟，但是很少人在這個環節亂搞（為了跑掉故意不給銀行足夠的材料）。因為可能會影響下一次放款。美國是世界上少有的可以做30年fix貸款的。但是如果你有規劃在5-10年內換房子，那完全可以做1/5ARM或者1/7ARM，就是說30年貸款，但是固定利率前5或7年，之後根據當時的政府利率，變成浮動利率。通常5年的ARM，7年內賣房/Refinance都划算。7年的ARM，9-10年內賣房/Refinance都划算。貸款要和貸款中介談。中間選好用哪種貸款，然後鎖利率，然後就按照這個利率貸款。Closing cost是指貸款中發生的費用，包括給銀行的費用等等，通常貸款的時候不要買任何point（就是付1%的貸款額用以降低利率），因為貸款到mature之前，有好多機會會重新做refinance，你付的point，就付之東流了。貸款利率的查詢，看Zillow和Bankrate.com。

d. 貸款也下來了。那就等close了。通常從mutual acceptance到close，是30天。也有因為種種原因，比如貸款做得慢啦之類的，拖到45天，60天。其實每多一天，對賣家都是不利的。因為買房旺季就那幾個月，如果最後買賣流產，對賣家影響很大。

e. Close了！那就搬進去，換把鎖，去郵局改地址。去主臥生孩子去吧。

另外，買房的旺季是每年的春天，原因是因為學生9月份開學，暑假很長。通常家長會選擇在暑假前後換房，這樣搬家之後孩子就可以去新學校學習了。秋天冬天成交量少，房價也相對較低。買房不要著急，永遠沒有dream house。但是如果真的看到自己非常喜歡的房子，條件允許的情況下果斷拿下。不要優柔寡斷。祝你成功。