全国前两月新房销售爆冷，楼市走牛为时尚早

上一周，国家统计局公布了2019年1、2月份的楼市数据。平时我对有关部门公布的楼市数据是比较感冒的，因为失真太严重了，而且太滞后。国统局的楼市数据也只能看看趋势了。

数据显示，2019年1-2月份，全国新建商品房销售额增长只剩下2.8%，而销售面积更是-3.6%。

没有比较就没有伤害。2018年1-12月，这两个数据分别是数是12.2%和1.3%，去年同期的2018年1-2月份，这两个数据分别是15.3%和4.1%。在图形上的反应，均是断崖式下跌。

这样的跳水是很多人始料未及的。因为大家认为楼市小阳春来了。我身边很多朋友都告诉我赶紧要买房，不然又错过上车机会了。

其实春节过后本来就是楼市的一个旺季。如果这个时候楼市再没业绩，那今年真的要扑街了。

如果说新房销售因为楼市调控失真的话，让我们看看二手房的数据。

易居研究院的数据显示，10个典型城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%，2019年前两个月二手房市场依旧低迷，对比历年2月成交套数，2019年2月处于历史低位。

代表楼市风向标的一线城市尤其不乐观。

贝壳数据显示，2月份北京全市二手房网签量6057套，环比减少42.2%，同比减少17.7%，为2015年以来最低水平。

2019年2月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为1611宗，较1月（3090宗）环比大幅下降47.9%，较去年春节同期（3132宗）大幅下降48.5%，成交创近4年以来新低。

下面这张是楼市圈内广为流传的一张图。很多城市的跌幅超出了想象。有网友表示打死都不相信。

关键要看最右边一列的成交环比数据，深圳2019年2月环比1月份，二手房成交价下跌了10%。原来是4个一线城市中房价最坚挺的深圳也扛不住了。

看这些数据，好像让人摸不清方向。进入2019年，关于房地产市场是的冷热，圈内就一直争论不休，有人说是“小阳春”，有人说是“倒春寒”。

其实判断楼市方向，根据两个来判断就可以了：一个是政策面，一个是资金面。

政策面其实很明确：坚持房住不炒的原则，稳住楼市不要大幅波动。现在国家的方向在拯救实体经济，不会再打鸡血刺激楼市。

18日，国务院副总理韩正18日到住房和城乡建设部调研。给市场的定调就是：虽然两会报告没有提及楼市调控，但是中央对楼市的政策基调是不变的。还是坚决扼制炒房，并要试点楼市长效机制。

政策基调定下来，资金面也就明朗了。两会的时候央行行长易纲说，要把居民杠杆稳住，要把房地产杆杠降下来。未来给楼市提供的流动性，只起到托底的作用，很难再有像2015年那样的增量资金进入楼市了。

理解资金流向，我们要纠正一个误区。

不是一放水，钱就会全部流到房地产，主要看政策是否放行。楼市调控就是不让钱流入房地产。所以有的人认为，央行一放水，楼市就上涨，这是不对的。

况且，现在老百姓加杠杆的空间已经基本没有了。新的购房需求，有没有能力把现在的房价再推高50%，很难！要知道，我们居民的收入远远落后于房价涨幅。

我们再看今年的m1走势。

2019年2月份，m1刚刚从底部反弹一点点。这大概率应该是这一轮M1的低点了，但M1会在底部盘整多久，现在暂时还不明朗。

m1的走势往往领先楼市价格半年，所以现在谈楼市走牛还为时尚早，至少还要再观察半年时间。

一二线城市的刚需买房其实不要等这么长时间，如果有合适的价格，月供又能供得起，今年也是很好的买房时机。