“日本版CCRC”高端长者公寓何以吸睛？ 和睿日本考察案例——长

日本于2014年正式提出了发展“日本版CCRC”的政策方向，并在2015年制订出了针对日本国情的《终身活跃社区的构想》的规划框架与相关政策文件，在政府主导下，CCRC模式迅速在全国范围内展开。

 静冈市，位于东京1小时交通圈内，因其适宜的气候条件、丰富的景观资源、多样的休闲活动、可口的食材及名产等优势资源，成为日本CCRC养老模式的重要试点城市。全市以健康的老年人为中心，从个体、地区及机构层面，构建了富士山型健康长寿城市发展模型，旨在为老年人营造一种健康长寿的生活方式，致力于打造终身活跃之城。

 长寿皇后CCRC静冈吴服町项目位于静冈市中心，旨在从机构层面推进了静冈市长寿健康城市的发展。项目定位高端长者公寓，是静冈市政府与日本LONGLIFE株式会社联合打造的官民一体养老项目。下面由和睿根据实地走访的情况，从选址规划、产品营造及收费模式方面带您一一解读。

01基本信息

02选址规划

    在静冈，CCRC养老模式以“交流·共生”为核心理念，其着眼点将并不仅限于老人问题，更多地为满足市中心的养老居住支援、地域内多世代的交流促进、首都圈老年人的移住支持等的重要功能，也因此项目选址静冈市中心葵区札之辻大厦，作为静冈市首个CCRC养老项目样本。

   项目区位图

 首先，从区位条件来看，项目所处地段成熟度高，交通通达性好，距离JR静冈站步行仅10分钟，属于东京1小时交通圈内。同时，项目周边无论是生活配套、商业配套以及医疗配套都比较集中，为长者养老居住提供了更加便捷、安全的保障。

札之辻大厦整体规划  

—长寿皇后CCRC&札之辻CROSSHALL

具体来看，项目位于札之辻大厦8-13层，配置了自理公寓及护理单元，机构内护理工作人员常驻，致力于解决长者一站式的生活照料问题，是项目作为市中心养老居住支援的重要体现。

其次，大厦1-7层为札之辻CROSSHALL，以商务中心及地区交流中心为主要功能，包括有音乐大厅、多功能厅、会议室等，可以通过各类活动的开展促进养老居住者、地区居民、来访者之间的交往，具体如电影鉴赏会、荞麦制作体验等。而机构内的工作人员也将根据业务委托的情况发挥地区交流接待员的作用。

除此之外，项目内预留有一个房间开展试住体验活动，通过优惠的体验价格（180元/天/两人）和丰富的活动体验，以及优质的服务配套，吸引长者入住到养老公寓，其中也包括如东京、名古屋老人的移住。据了解，目前每月约有4-5对夫妻入住体验。

03产品营造

长寿皇后CCRC静冈吴服町项目定位静冈市中心高端长者公寓，是静冈市CCRC型养老示范项目，在产品营造方面也是可圈可点。在本次的参观考察中，和睿也是有一些比较集中的感受，下面与大家做一个简单的分享。

从高端定位出发，以客户需求对位产品营造

长寿皇后CCRC静冈吴服町主要面向高端长者客群，从目前实际入住情况来看，公寓入住基本以医生、大学教授、企业高管等高知、高收入人群为主，退休前年薪可达100-150万及以上。因此，在产品营造上，如何满足高端客户的需求是项目设计之初的重要课题。

    通过实地的参观考察我们可以看到，首先，在配套打造上，项目基于客户实际需求，强化了高端圈层氛围的营造。

高端客户，其实在退休后往往仍维系着较多的圈层社交活动，有更多关于社交、接待的需求，比如学生的看望、朋友的聚会，为此，项目设置了较大规模的开放式公共客厅，并配有咖啡吧/茶吧，提供免费饮品，满足客户日常交流互动与外部接待的功能。

在餐饮配套方面，除公共餐厅外，项目特别配置有高规格的和式餐厅，满足较小规模家庭聚餐、朋友聚会。餐厅采用预约制，由集团餐饮团队提供现场的日本料理服务，既保证一定的私密性，又具备尊贵的品质感。

    此外，项目充分考虑客户的生活习惯，配置了泡汤池。为方便家庭聚会的需求，同时兼顾客户隐私，配置了家庭会客室，也许有一天，这里还会成为长者宣布遗嘱的地方。

和式餐厅

其次，在色调上，项目整体以成熟、稳重的深色调打造，搭配黑色系的家具软装，透过公共客厅就可以感受到一种沉稳内敛、人文雅致的风格魅力。在装饰的选择上项目也是精挑细选，包括像和式餐厅墙面的装饰画，内部更是用纯金镶嵌，精致奢华。而这些更多地也是对高端圈层生活氛围的营造，是高端长者客户尊贵身份的象征与体现。

此外，在文化元素的点缀上，项目也是做足了功夫，通过一些日本传统文化内涵的解读，以文化景观小品、配套及装饰等的形式，烘托出更多温馨、素雅的文化气氛。比如进入大堂就可以看到的三不猴石像，它们保持半蹲姿势、憨态可掬，分别捂住眼睛、耳朵和嘴巴，可以理解为不看、不听与不说，意指为人处事要言行自觉。又比如常见于京都町屋的走廊两侧的犬矢来、作为日本饮食文化典型代表的和式餐厅，都为长者的养老生活增添了更多的文化记忆。

三不猴石像

——不看、不听、不说，寓意言行谨慎，常见于日本神社    

犬矢来

——语源是防猫狗撒尿的，功能是防止壁底边腐蚀老化，常见于京都町屋

和式餐厅

——日本饮食文化典型代表，精致、细腻又别具一格

公寓室内空间集约化，兼顾功能空间完备

在产品设计上，当面对相对有限的空间时，实现空间利用的极致化也是项目比较突出的一个特色。我们可以看到，长寿皇后CCRC静冈吴服町项目公寓户型面积普遍较小，建面仅26-45㎡，室内空间相当集约，可以理解为一个大单间的格局，而功能空间又足够完备。对比国内的一些单间户型，其开间尺度相对更大，这也在一定程度上提升了公寓的居住舒适度。

1007单间户型——建面约39㎡  

利用高层视野，设置室外景观庭院，配套处处对景富士山

     长寿皇后CCRC静冈吴服町位于静冈市中心，在这样寸土寸金的核心地段，室内环境难免受限，而如何利用有限的空间，创造更佳的景观环境就尤其重要，而项目在实际的景观设计上也不乏一些吸睛之处。

景观庭院

——户外景观空间，设置休闲座椅，可远观富士山景观

一方面，项目充分利用高层优势，并通过大面积的玻璃以及景观庭院，提供了更加广阔的景观视野。其中，景观庭院位于8层，通过退台设计集中打造。庭院内部设置休闲座椅，促进长者之间的交往与互动，并利用区域内现有的富士山景观资源，实现对景，成为了长者可赏景、可休憩、可畅谈的好去处。

配套景观——无处不在的富士山景观

另一方面，项目公共配套沿公寓北向设置，依托于高层视野，营造了无处不在的富士山景观环境。在和式主题餐厅吃日本料理的时候，在泡温泉的时候，在公共客厅与朋友闲聊的时候……富士山的景观都能尽收眼底。

04收费模式

长寿皇后CCRC静冈吴服町项目属于收费型养老公寓，入住费用基本由入住个人承担（除护理费按比例由政府补助），具体包含入住费用、管理费、餐费及护理费（根据护理等级评定），如下表所示，费用水平之高可见一斑。

     其中，一次性入住费用需在签订合约时一次性付清入住金额的25%，剩余75%可分7年付清，一定程度上降低了入住门槛。如长者入住不满7年退房，入住费用根据实际使用情况可部分返还。相对而言，与国内租金会员卡的模式会较为类似，主要是在一次性租金费用的支付方式上做了一些调整。

05小结

    长寿皇后CCRC静冈吴服町项目立足于静冈市健康长寿城市的建设，依托区域成熟配套环境，以养老居住、地域交流、移住支援为主要功能，是静冈市首个“CCRC型”高端长者公寓项目。在规划选址上以“交流ž共生”为核心理念，可以引发更多的关于客户需求、关于规划设计等的思考，在产品营造方面，包括产品设计、公区配套、景观配套等方面都提供了更多借鉴学习的可能，在收费模式方面也提供了新的思路，值得更加深入的探讨。