2018年6月10日 Lee公子 文 于杭州

养老项目的经营效益好坏怎么来评价，好像业内一直没有共识。投资人评价养老项目的经营好坏，一般是看利润有多少，入住率多少，人护比多少，客户满意度等，各个角度都会有。指标多了，虽然显得比较全面，但是造成理解起来过于复杂，沟通成本高，难以达成投资共识等问题。
一个直观的，可以给投资人提供不同项目投资价值比较的指标，还是很有必要的。

我在综合参考了多个行业的经营评价指标之后，发现现有的各行业指标都不符合养老项目的特点，只能自创一个指标了。

养老项目有几个特点，跟其他行业不一样。

• 第一，基本盈利单位是“床”（护理型）和“房”（自理型）。不是住宅或商业的“平方米”概念。与酒店行业的“房间”概念类似。
  搞清楚一个行业的基本盈利单位很重要，这个东西搞错了，就意味着把一个行业的属性和本质完全理解错误了，好比论“个”卖的东西被你按“斤”卖了，整个就搞错了。
• 第二，“床位”“房间”的使用方式是“长期自己使用”，而不是短住或投资。所以养老项目的入住率要比酒店行业的普遍高不少。相应的营销成本也会低很多。
• 第三，收费项目上，除了房间租金费用，还有餐饮、生活服务费、护理或康复服务费可以收取，另外还可以收取一笔“应急备用金”作为押金，这个是其他行业收费中都没有的。

我把养老项目的经营评价指标折算到基本盈利单位上，用每床或每房的收益情况来评价一个项目，而不用整体项目的盈利情况评价（因为项目与项目规模、投资金额、运行模式都不一样，拿总数根本没法对项目进行比较评判），这样就会非常容易理解，而且也合理。

我设计的指标为：PPAB（有效单床年利润）和PPAR（有效单房年利润）

	护理型项目
指标	PPAB（Profit Per Available Bed）（有效单床年利润）
思路	把所有的成本收益折算到盈利单元（床位）上。 通过盈利单元的收益水平，分析项目的投资收益水平。
计算方式	PPAB=RPAB-CPAB RPAB（Revenue Per Available Bed）（有效单床年收入）：当年项目整体入住率x单床每月收入x12个月÷床位收入所占比例 CPAB（Cost Per Available Bed）（有效单床年成本）：（土地成本+建设成本+装修成本+软装成本+设备投入）/床位数/折旧年限+年经营成本/床位数
评价标准	分模式评价（轻资产/中资产/重资产）； 分档次评价（高端/中高端/经济型）。
项目可行性判断	1、静态判断项目可行性（速算法）： 单床总体投入÷PPAB=静态投资回收期N 回收期N<8年，项目可行。 2、动态判断项目可行性（细算法）： （第1年的单床投入+第2年的单床投入+第3年的单床投入…+第N年的单床投入）-第1年的PPAB-第2年的PPAB-第3年的PPAB…-N年的PPAB=0。 N<7年，项目可行。

	自理型项目
指标	PPAR（Profit Per Available Room）（有效单房年利润）
思路	把所有的成本收益折算到盈利单元（房间）上。通过盈利单元的收益水平，分析项目的投资收益水平。
计算方式	PPAR=RPAR-CPAR RPAR（Revenue Per Available Room）（有效单房年收入）：当年项目整体入住率x单房每月收入x12个月÷房费收入所占比例 CPAR（Cost Per Available Room）（有效单房年成本）：（土地成本+建设成本+装修成本+软装成本+设备投入）/房间数/折旧年限+年经营成本/床位数
评价标准	分模式评价（轻资产/中资产/重资产）； 分档次评价（高端/中高端/经济型）。
项目可行性判断	1、静态判断项目可行性（速算法）： 单套房间总体投入÷PPAR=静态投资回收期N 回收期N<8年，项目可行。 2、动态判断项目可行性（细算法）： （第1年的单房投入+第2年的单房投入+第3年的单房投入…+第N年的单房投入）-第1年的PPAR-第2年的PPAR-第3年的PPAR…-N年的PPAR=0。 N<7年，项目可行。

这个指标由于是自己创造出来的，其实在公司内部或者行业内短期内也是很难达成共识的，别人不太可能会直接采用。但是作为个人的一种原创方法，不吝鄙薄，分享出来，抛砖引玉，算是给业内提供一点智力启发吧。

非常欢迎业内专家就此问题对本人观点批评斧正！

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附：项目投资评价指标

IRR

概念：

• 内部收益率法(英文：Internal Rate of Return)是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是使得项目流入资金的现值总额与流出资金的现值总额相等的利率、换言之就是使得净现值(NPV)等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。
• 撇开复杂的财务解释，IRR对于开发项目的实际意义，基本上可以理解为是项目的年化收益率。
  计算方式：
• IRR的计算方式，是在Excel中输入公式IRR，然后选择“期初投资”金额和计算一定时间周期的毛利润，即可计算得出。
  优缺点：
• 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得考虑。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。

NPV

概念：

• 净现值是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值指标是反映项目投资获利能力的指标。

决策标准：

• 净现值≥0 方案可行；
• 净现值＜0 方案不可行；
• 净现值均＞0 净现值最大的方案为最优方案。

优缺点：

• 优点： 考虑了资金时间价值，增强了投资经济性的评价；考虑了全过程的净现金流量，体现了流动性与收益性的统一；考虑了投资风险，风险大则采用高折现率，风险小则采用低折现率。
• 缺点： 净现值的计算较麻烦，难掌握；净现金流量的测量和折现率较难确定；不能从动态角度直接反映投资项目的实际收益水平；项目投资额不等时，无法准确判断方案的优劣。

ROI

概念：

• 投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，企业从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入的经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。

计算公式：

• 投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%

优缺点：

• 优点是计算简单缺点是缺乏全局观念。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害。

ROE

概念：

• 净资产收益率ROE(Rate of Return on Common Stockholders’ Equity)，净资产收益率又称股东权益报酬率/净值报酬率/权益报酬率/权益利润率/净资产利润率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。
• 一般来说，负债增加会导致净资产收益率的上升。
• 企业资产包括了两部分，一部分是股东的投资，即所有者权益(它是股东投入的股本，企业公积金和留存收益等的总和)，另一部分是企业借入和暂时占用的资金。企业适当的运用财务杠杆可以提高资金的使用效率，借入的资金过多会增大企业的财务风险，但一般可以提高盈利，借入的资金过少会降低资金的使用效率。净资产收益率是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。

计算公式：

• 净资产收益率=税后利润/所有者权益

EBITDA

概念：

• EBITDA是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。

EBITDA-U

概念：

• EBITDA除以项目前期投资，得到的比例。
• 一般要达到6%以上，不低于公司的财务成本，才算是项目具有投资价值。

商场：坪效

• 台湾经常拿来计算商场经营效益的指标, 指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷专柜所占总坪数)。
• 坪效是大陆地区目前最通用的衡量商场经营效益指标。
• 计算公式：坪效=销售额÷门店营业面积；日均坪效=日均销售额÷门店营业面积；月均坪效=月均销售额÷门店营业面积。
• 经验值：在深圳，一线的商场，比如万象城和海岸城，一年的坪效在2到3万元，只要超过一万元的坪效，商场就不会亏钱了。万达广场的坪效是在7000到1万之间。

酒店行业：GOP

国内经常使用本指标。
“GOP” 是“Gross OperatingProfit”的简称，即营业毛利，它在利润表中反映为收入减去成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的间接费用后的余额。GOP=酒店营业总收入—酒店营业总支出。
GOP率就是利润率，GOP率=GOP/酒店营业总收入×100%。

酒店行业：RevPAR

• 国际上衡量酒店经营绩效指标。
• RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，用客房实际总收入除以客房总数，但一般都用实际平均房价乘以出租率表示，结果都是一样的。因为平均房价和出租率比较总收入更具备可控性，所以更多的酒店或饭店习惯用实际平均房价×出租率来计算。
• Revenue Per Available Room（每间可供出租客房收入） 这一概念作为其酒店经营业绩衡量和分析的基础。RevPar这一国际酒店业普遍采用的衡量手段反映的是以每间客房为基础所产生的客房收入，因此能够衡量酒店客房库存管理的成功与否。
• 计算公式：RevPAR=实际平均房价×出租率；出租率=已出租客房总数/客房总数量；实际平均房价=客房总收入/已出租客房总数。
• 一般来说，提供全功能服务的三星级以上酒店的总收入中有50%—65%是来自客房。而在附属服务设施（主要是餐饮服务）有限的经济型酒店或者长住型酒店，高达90%的收入则是来自客房。
• 经验值 ：单体三星级酒店的RevPAR要>120元/天才不亏损。单体四星级酒店的RevPAR要>180元/天才不亏损。

长租公寓

• 轻资产模式：GOP率+收入比
• 中资产模式：GOP率+IRR+静态投资回收期
• 重资产模式：GOP率+EBITDA-U

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