为什么我认为益阳（四五线城市）房价必定会跌？这5方面给出答案

文/一木

写这样的文章很可能是费力又打脸的事情。上次看到有篇要“碧桂园滚出益阳”的文章，主要是说碧桂园在益阳上万的房价抬高了益阳住宅价格，让益阳人民不幸福了。看了心里总感觉怪怪的，因为这虽然是顺着捋民意的毛，但意义不大，即使碧桂园滚出去了，“绿桂园”又跟着进来呢？

自己2003年开始从事过较长一段时间的地产营销工作，并且一直也密切关注地产的动态，因为地产确实与我们关系太紧密了，它既属于衣食住行的一项，又有投资与金融属性，与财富相关。上次也有朋友问到我会不会写篇关于益阳地产的文章，既然还有那么几个朋友愿意看我的文章，就麻着胆子写写对益阳房地产的看法吧。

益阳近年来房价大幅上涨是有政策原因的，那就是棚改政策——货币化安置去四五线城市的房产库存，加上大型开发商的造势和政府的乐见其成，成就了益阳房价的“辉煌”。但益阳房价如此的上涨是不具备持续性和真实支撑的。不啰嗦，先开门见山说观点吧——

益阳的房价已经透支了未来三年的上涨空间。下面细说原因：

一、政府的风向已经发生了前所未有的变化

中国的国情和已经发生的事情充分说明：我们要听党的话，跟组织对着干，一定死得快。这也是企业家尤其是上一辈企业家极度关注政治风向的原因，也是我把它放在第一条来说的原因。

十九大报告首次提出了“房住不炒”的精神，旗帜鲜明，没有半点含糊的语气，我们不要淡吃这句话，这代表了高层的意志，而且是深思熟虑后的意志。

紧接着，频繁吹风“房产税”，反复报道房产税的各项进程，先把宣传工作充分做到位。7月16日的一项新闻尤其值得重点关注——国家统计局新闻发言人毛盛勇在国新办新闻发布会上表示，要加快推进房地产税相关政策举措。统计局都开始谈这个事情了，说明这个事情基本上是板上钉钉了，下一步只是如何去落实以及具体的时间进度安排问题了。

那好，剩下就是一个问题了：调控房地产国家真的能够做到吗？以前不是每次都是越调越涨的么，这次能否让我们老百姓开心地唱一次——“这次不一样”？

这次可能真的不一样了！价格无休止的上涨已经让房地产成为了人人喊打的过街老鼠，集聚了非常多的社会不满，同时地产发展带动经济的模式也已完成了历史使命，无数有志之士包括国家管理层也看到了房价绑架经济阻碍实体经济的危险信号，贸易战的发生更让大家都明白，仅靠高企的房价实现不了强国之梦和复兴大业。因此，才会有十九大对房地产的定位，才会快速启动房地产税立法工作，才会在中美贸易战风声鹤唳的时期依然不松口对地产的压制。据网上新闻，上海二手房地产市场已经转为买方市场。

真想调控，在中国特色的国情下，我们不要怀疑其能力。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度就是立足长远计划从根本上解决这个问题。当然，具体的调控还有无数个手段，君不见，作为千年大计的雄安新区都可以将房价控制住吗？

第一条是看政策风向看大势。

二、从房价的根本决定性因素分析

房地产是个特殊的产品，它不是由建筑成本决定的，建筑成本才几块钱？甚至从价值投资的角度看租售比也无法理解。

首先，要建房必须有地，而土地只有一个卖主——政府。土地财政确实让地方政府成为助推房价的最重要帮手之一。（黄奇帆任重庆市长期间——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了平衡，说明地方政府若真有心，房价完全可以控制住不疯长。）但国家管理层的风向一变，地方政府也不得不跟着转变，这叫讲政治。

一木非常认可一个观点：决定房价的根本原因——长期看人口、中期看土地、短期看金融。（有兴趣的朋友可以好好研读下任泽平《房地产周期》一书。）人口的多少决定了买方力量，需求根本上决定了一个城市房价的上涨空间；政府对土地的供给决定了能够推出市场的供给总量；首付比例、利率等金融手段，只是短期能调节市场需求而已。

而决定人口多少的核心原因就是一个城市对外来人才的吸引力。当一个城市有引领全国的核心产业，或者是人们朝圣的政治、经济、文化、金融中心，能够给各种人才提供全面施展才华的平台，并且提供相应的各种生活配套服务，自然就能吸引人才流入。

当然，益阳是不会让人出乎意料的。

“2014年末益阳市常住人口为439.15万人；2016年末全市常住人口443.25万人；2017年末常住人口439.20万人。”

说明了一点：益阳对外来人才的吸引力很弱，能稳住不减少就修福了。

至于土地，作为四、五、六、七、八线的城市，从来就不缺建房的土地，因为国家为了控制大城市人口过多，在土地指标上一直是向不发达城市倾斜的。

说了这么多，其实就是两句话：一是益阳没有不断流入的新增人口产生的刚性需求支撑高房价，二是益阳根本就不缺满足这么点人口居住的住宅供应地。益阳本地人都知道，多少人都是几套房，本地的拆迁安置户大把房，能会不够住吗？

没有刚性的需求，大家都屯着房子，益阳房价还想继续涨？

三、各大地产企业已动作频频

春江水暖鸭先知。看地产公司的动作，我们可以发现一些端倪。

先看万科。2017年11月，公司负责人郁亮称，高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。万科计划数年后，转型为城市配套服务商，成为全球领先的住房租赁企业。并积极进入商业地产、物流仓储、长租公寓、冰雪度假、养老、教育、文化、“轨道+物业”等。2018年6月，郁亮又称，十年之后万科不会还是地产公司。他正在考虑将万科的各地公司名称改为“XX万科企业”，去掉现有名称中的“房”和“地”等字眼。

再看恒大，许家印和恒大集团开始投资进军新能源汽车产业；另外，恒大与中科院达成全面合作，进军高科技产业，计划在未来十年，投资1000亿，在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域，和中科院共同创建引领前沿科技的“三大基地”，即科学技术研究基地、科研孵化基地、科研成果产业化基地。恒大正在加快速度转型，寻找新的主营业务。

近几年异军突起的地产公司华夏幸福，一开始的定位就不是纯地产商，而是做产业运营服务商，提出与践行“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”和“诚意正心干好产业新城”的经营理念，说到底核心是做园区的产业运营，顺便搂草打兔子建房子卖。

碧桂园近期也开始战略收缩，注重现金为王，为快速实现销售完成现金回笼，售楼部同志们都开始喝鸡血了。（见下图）

另外从媒体的报道中，我们也发现李嘉诚、王健林、潘石屹等房地产大佬已经开始与房地产没有走得这么近了。李嘉诚到处抛售地产项目、王健林提出轻资产运营、潘石屹开始玩摄影了。

其实好几年前，地产大佬之一的冯仑就曾发出这样的疑问，“我们城镇化已经超过50%了，很多二线城市人均GDP都超过8000美元了，城镇人均住房面积超过30平方米了，人口增长呈倒金字塔模型，三四线城市人口几乎没什么增长。在这种情况下，以住宅快速开发销售为主导的房地产增长模式，以及以地方政府通过不断卖地、扩大城市范围的‘摊大饼’式的城镇化发展模式还能继续吗？”

不要低估这些企业家的市场敏锐度和思维深度，他们是最懂地产行业的，或许，在中国经济高速发展这么多年后，房地产真的已经到了行业、产业发展的一个重要转折时期。即使不说进入下滑阶段，但地产春天已经过去了的概率极大！

一叶知秋，地产行业如果发生变化，益阳不可能不受影响。

四、房地产是周期性行业

房地产是周期性行业，这点我不展开说了，百度就有。从2003年开始，中国的房地产就一直处于上升阶段，期间只有2008年有小幅调整，然后继续一路上行，至今已经15年了。

大道理不说了，连续繁荣15年，即使地方政府助推，一个地产的繁荣期能持续多久人为拉长多久？会涨一百年？不管你信不信，反正我不信。此处不展开说。

五、重重重压下潜伏着巨大风险

地产行业目前主要面临三大风险，一是政府调控监管风险，二是地产公司自身债务风险，这两者关联度大。另外潜伏的一条是持房者可能抛售房产锁定现金的风险。

政府的限售、限购、限价，加上大力去杠杆，这让地产商无比被动，其一是库存一定程度上被锁定，资金回流突然变慢，为了防止现金流断链，自是焦头烂额。还有地产税推出的预期，给市场带来的压力也极其巨大。有传言地产税的初稿条款已经出来了，虽不知道最终如何定，但这种预期给了市场很大的承压。

另外就是地产公司自身的债务，就在昨天发生了一则地产新闻——《绿城中国负债1900亿双线救援 代建凶猛4地现业主维权》。媒体报道称，绿城中国（03900.HK）要求员工加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。同时，加大应收款项回款力度，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。绿城房地产集团有限公司近三年和2018年一季度的负债率一直呈上升的态势。数据显示，近三年及2018年一季度，其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。

其实这不是个案，今年的5月12日，天津市国资委旗下最大的房地产企业天房集团在2亿元贷款本金及相应利息到期后，由于业绩出现亏损，导致可能发生无法如期偿付贷款本息的违约风险。

碧桂园今年也是常常上新闻，上海售楼处倒塌，杭州项目地基直接坍塌。资产负债率接近90%，在面临去杆杠的压力下，4月集团加快“高周转”政策，抢赶工程进度，急着回笼现金，导致工程质量问题和安全事故频发。

另外，上市公司的房地产企业中弘股份更是刚刚不久爆出因为负债问题，大股东王永红直接跑路，股价也成为有史以来唯一一家非ST公司股价不足1元的股票。

房地产一直走高杠杆路线，黄奇帆曾说：“现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。”啥意思？黄奇帆这样解释：融通量1：3的话，就是开发商项目总投资10亿元的话，自己有2.5亿元本金买地，然后通过土地抵押去融资另外的7.5亿元，然后预售回款。

现在国家去杠杆收紧融资，有关领导说了：“做生意是要成本的，借钱是要还的”，开发商融资变难，急成狗了。

另一个隐藏的风险是持有房屋市民的抛售风险，现在都感觉赚钱很难，很多人的主要财富在房产上，一有风吹草动，锁定收益变回现金的心态就会成为市民的心理，这个心理可能导致降价出售，并引发连锁反应。

结语：

高层说了，中国进入“新时代”，可以确定的是，新时代必定不是地产唱主角，而是代表“高质量发展”的科技型企业和高端制造企业，地产或许要逐渐丧失“时代宠儿”的地位了。

作为四、五、六线城市的益阳，近年来房价突飞猛涨，这有全国的政策背景，主要得益于为了去库存国家推出的棚改政策和货币化安置政策。目前，政策已经释放了信号，那就是去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低，这无疑会逆转市场格局，尤其是像益阳这种没有刚性需求持续支撑地产的四五六线城市，这等于直接釜底抽薪了，透支的房价也必然会用较长时间的还债，房价难以继续上涨甚至下跌自然就成了大概率事件。

当然，一木不是房地产专业研究人士，只是一个关注国运关注房地产行业的普通百姓，我的文章也不是学术研究论文，自有很多不够严谨或者偏颇的问题，真诚欢迎大家的批评指正和理性探讨。因为——地产与我们每个人都相关。

『作者介绍』

一木，公众号“爱这座城”主编，新浪微博财经博主，自称“上得厅堂，下得厨房；住得走廊，上得大床；舞得板斧，写得文章”，男。

思考是融入骨子的爱好，码字是灵魂深处的追求，人生已无远大理想，只求做喜欢的事、读醉心的书，交真诚的友，喝微醺的酒。

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