转4——四大黄金标准挑到完美户型
8.0 2017.11.19 21:40* 字数 2414 阅读 301评论 1喜欢 8
一块听听系列课程
[今玖财富创始人、新世界（中国）前项目营销总监、房地产华南KOL关键意见领袖、城市与房地产研究专家]
买房把握三个中心，五个标准！
三个中心思想：
买房要考虑房子的升值！
买房要住的舒服！
买房要考虑孩子！
五个标准：
户型
一、买房，选对楼层
1、除非高楼层能看到稀缺风景，否则不买高楼层。
如果楼层越高单价越贵，更不值得去买。否则乘坐电梯时间，十年综合下来够做更多事情。
稀缺风景：望江、望海、望山或望公园等。
2、楼层越高，单价越贵，是不合理的定价法。
中间楼层最贵，单价往高低两端逐渐变低的“橄榄形”定价模式是合理的。
3、最好别买顶楼，漏水是大概率事件。
4、买低楼层，注意一些因建筑设计带来的弊端。
如采光和日照；有些楼宇地下是商铺，空调外机、油烟机的干扰问题；低楼层可能会有一些建筑构件（为了所谓的美观）
买高楼层也要注意，建筑腰线（为了所谓美观），导致阳台或窗台变小。
5、最划算的其实是4-6楼，欣赏小区景观的最佳高度。
住的太高，再美的小区景观也会变成像是乏味的小盆景。
6、如果买来投资，没必要买来最好的楼层。
只要不是顶楼或者超低楼，二手房价格差不了多少，没必要多出几万或十几万去买最好楼层。
二、要精装不要毛坯
1、毛坯房的问题
1）住毛坯房，邻居将是我们的敌人，装修的战斗声将不绝于耳，持续多年！
2）选择毛坯，再高档的房子，都将沦为屌丝盘。
2、精装的好处
1）省时省力，一收楼就能住，否则装修的时光能将人折磨疯。
2）精装修交付，有助于形成浓厚的居住氛围
3）地产商的精装修一定比自己做的靠谱，除非我们是室内设计师，或者建筑包工头。反向思考，对地产商来说，最省事的其实是直接交毛坯！
三、选户型
1、看“得房率“和“是否方正”
得房率也称实用率，不同住宅都不一样，80-85%算不错。
得房率=实际面积/套内面积
国家没有明文规定，但可以参照一下标准：
高层塔楼住宅（75-78%）
高层板楼住宅（78-85%）
小高层板楼住宅（85-88%）
多层住宅（88-95%）.
经典不方正户型：
刀把型：过道太长浪费空间；影响采光通风。
刀把型
手枪型：过道太长浪费空间；影响采光通风；拐角区是采光通风的死角。
手枪型
锯齿型：拐角多，不利于采光通风；对家具装修是一大考验。.
锯齿型
方正实用户型：
非常方正，没有缺角，保证每间房都有相对充足的采光和通风。
方正实用户型
2、看朝向
尽量买南向，千万别买纯北向。
朝向指的是大厅的阳台的朝向；大厅朝南，另外两间房也是朝南户型。
朝向优劣势：
南向：阳光充足、采光通风都很好，人住的非常舒服。
北向：阳光很好，夏天很热， 冬天很冷，房子比较阴冷，长期来看对身体不太好。
房子朝向排序：
东南>南>西南>东>西>东北>西北>北
好东西特别贵，朝向也是如此。
3、采光通风一定要好
进深和开间比
看楼间距
看朝向
户型和窗户设计
1）进深和开间比
“面宽”指房间的宽度，也叫开间，是和房间的“进深”相对应的，房间的长度叫“进深”，一般进深与开间之比一般介于1:1.5之间比较好。否则影响采光通风。
进深过大，开间过小，影响采光通风。
也叫开间，开间过大，影响保温。
客厅 ——面宽需要3.2-4.5米。甚至更宽，越宽越气派；
卧室——面宽需要3.0-3.9米，越宽，越舒服；
厨房、卫生间——需要1.6米以上，否则会太拥挤；
一套房子的总面宽，决定了能有几个南向的厅室，越大越好。
客厅——进深需要5米，但不能太深，否则采光不好，也不好利用。
卧室——进深3.0-5.0为宜，
总面积以16平米以下为宜
2）看楼间距
楼间距分为两种，一种是前后楼间距，一种是左右楼间距，对采光通风影响最大的是前后楼间距。
高层的楼间距至少要达到30米以上，而50米以上就会非常舒服，采光通风会非常好。
买期房的重要注意点：
望小区内部，一定要搞清楚买的这套房子前面有什么规划建筑，距离多远。
望小区外部，一定要搞清楚和我最近的建筑物距离是多少，如果是空地，也要搞清楚未来的对面规划。
3）看朝向（上面已介绍）
4）户型和窗户设计
户型：
没有暗房，无暗厨暗卫，保证每个房间、厨房、卫生间都有窗户。
不仅要看窗户的位置、朝向，还要看窗户的大小和数量是否充足，卫生间、厨房等房间是否有明窗。
采光通风最好户型：南北对流户型（生活阳台和景观阳台在同一条线）。
纯正血统的南北对流户型
窗户设计：
现在窗户的设计分为：半飘、全飘、270度飘、落地全飘。采光通风最好的是全飘以上。
270度转角飘窗
4、设计细节到位
1）是否做到动静分区
动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等
静区：卧室、书房、主卫等
动区是人们活动频繁区应靠近入户门设置，尤其是靠近厨房；
静区主要供居住着休息，尽量布置在户型的内侧。
动静分区合理户型
反面教材：
次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大。
动静分区不合理户型
2）是否做到干湿分区
干湿分区主要指厨房、卫生间这两个湿气较重且容易产生脏污的房间应与卧室等尽量分离。
洗手间的设计上，厕所与洗手台的有间隔隔成独立区域，这样做大大提高了使用效率。
洗手台与厕所分离设计
3）是否做到动线合理
动线指人们在户内活动的路线，动线的流畅，将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。
好的动线能够提升小户型的利用率；差的动线会使大户型变的“大而无当”，浪费空间。
户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。
动线差的户型：
动线好的户型：
四、户型和风水
1、房子阳台直接和大路对冲的房子不能买。容易使人精神紧张，吵杂，不利于健康。
2、缺角严重的房子不能买。
3、门门相对：大门对着房门，房门对着房门、房门对着厕所门不能买。
4、阳台、主人房对着尖叫建筑，风水上说叫尖刀煞气，主人精神会很差。
5、三尖八角的户型不能买，户型必须方正， 有利于居住者运势，尖角引起煞气引起家庭争端。
五、同等功能下，户型尽量小
90平方左右在大城市已经成为很多买房者的最主流选择。能买3房不买两2房，3房是很多家庭的最基本的要求。
大城市，未来房子会越来越贵，大平方3房不如小平房的3房抢手，比如100-120平方的三方后期转手一定没有90-100平方的三房好卖。
六、好户型分享
1、多梯少户
2、南北对流
3、全景飘窗
4、方正实用
标杆和代表。北京广渠金茂府，和上海的大宁金茂府。
