聪明人的决策工具：巴菲特是如何评估房产价值的？
说起投资，你可能会觉得这是一件门槛很高、难度很大的事。作为一个普通人，应该怎么学会这件高难度的事情，并且还能挣到钱呢？
今天我们介绍一个统计概率思维里的重要决策工具：期望。
下面我们先从巴菲特2014年致股东信中分享他的两次投资经历开始说起。
聪明的投资，是把它当做生意一样看待。
用格雷厄姆的这句引言作为开场是非常合适的。我非常感谢格雷厄姆，因为我对投资所知道的一切几乎都来源于他。我在后半程会说到他的理念，但是，首先，我要和你分享的是我很久以前做的两笔非股票类的投资，它们很有启发性。
1. 投资农场
故事发生在内布拉斯加州。1973到1981年，美国中西部正经历农场价格飞涨，主要是因为大家都认为恶性通货膨胀要来了，同时，小乡镇银行的贷款政策更加剧了这种预期。
不过不久，泡沫破裂了。价格下跌50%甚至更多，这场灾难摧毁了借贷的农民以及他们的债主。
1986年，我从联邦存款保险公司手里买了一块400英亩的农场。我花了28万，这个价格比几年前银行批给农场的贷款还要少得多。
我也不知道如何经营一家农场。但是，我的儿子喜欢农场，并且他告诉我这农场能生产多少玉米和大豆，经营成本会是多少。
根据这些数据，我计算出一个合理的回报大约在10%。而且我还盘算着随着时间的推移，产能会提升，玉米的价格也会更高。最后这些预期（期望）都实现了。
现在，28年过去了，这农场的收入翻了三倍，它的价值已是我支付价格的五倍甚至更多。我还是对农活一无所知，最近才第二次去实地看了下。
2. 如何买房
1993年，我做了另外一个小投资。有个清算信托公司打算要卖掉纽约大学邻近的一块商业地产。泡沫破了，这次冲击到商业地产，这个清算信托公司专门处置那些倒闭储蓄机构的资产，正是这些机构乐观的贷款政策加剧了这场闹剧。
在投资这个房产之前，我做了如下的预期估算。
1）预期收益率计算
这里依然采用简单的分析法，在没有加杠杆的情况下收益约10%
2）出租费用估算
之前的清算信托公司只能低效地运营资产。如果把一些空置的商店出租，收入将会增加。更重要的是，占地产项目面积20%的最大租户，只缴纳约5美元一英尺，而其他租户平均为70美元。9年后，等到这份廉价租约到期的话，肯定会带来显著的收入增长。
3）地理位置价值估算
这地产的位置也是极好的，毕竟纽约大学跑不了。
我加入了一个小团队来收购这栋楼，随着旧租约的到期，收入翻了三倍，现在的年分红已超过我们初始投资额的35%。
此外，原始抵押分别在1996年和1999年被再融资，算上几次特别分红，加起来超过了我们投资额度的150%。迄今为止，我都没看过这栋楼。
3. 为何说这两个投资经历？
我说这些故事是为了阐明一些投资的基础原则：
获得令人满意的投资回报并不需要你成为一名专家。但如果你不是，你必须认清自己的局限性并遵循一套可行的方法。保持简单，不要孤注一掷。
当别人向你承诺可以挣一笔快钱时，你要学会赶紧说“不”。关注你考虑投资的资产的未来产出（期望）。如果你对某项资产的未来收入进行了粗略估算，却又感到不安，那就忘了它吧。没人能估算出每个投资机会。没必要当个全能者；你只要能理解自己的所作所为就可以了。
如果你只关注资产未来被接手的价格，那你就是在投机。这本身没什么错。但我知道自己不能总是投机成功，我对那些宣称自己能持续成功的投机者表示怀疑。
有一半人第一次扔铜板时能押对宝；但这些胜利者如果继续玩下去，没人能获得他期待的收益。
事实上，一项既定资产最近的价格上涨，永远都不会是买入的理由。通过我的两个小投资可以看出，我只会考虑一项资产最终能产出什么，而一点都不关心它们的每日定价。
只有聚焦在赛场上的人才能赢得比赛，而不是那些眼睛盯着记分板的人。我的两项收购分别是在1986年和1993年完成的。决定进行这些投资的时候，当时的经济状况、利率或是下一年的股市走势，对我来说都不重要。
我已经记不起当时的头条新闻，或是专家说了些什么。不管别人怎么说，内布拉斯加州的玉米一直在生长，学生还是涌到纽约大学上课。
然而，股票的持有者往往容易被其他持股者的反复无常和不理性所影响，搞到自己也不理性。因为市场上的噪音太多了，包括经济状况、利率、股票的价格等等。
一些投资者认为听专家的意见很重要，更糟糕的是，还认为参考他们的评论来投资很重要。2008年年底发生严重的金融恐慌，在此期间，即使严峻的衰退正在形成，我也从未想过要卖出我的农场或是纽约房地产。
如果我拥有一项具有良好前景的稳健生意，对我来说，哪怕是稍微考虑要抛售它，都会是非常愚蠢的。我持有的股票就是好生意的一小部分，那为什么要卖出呢？
准确地说，每一小部分或许最后会让人失望，但作为一个整体，他们一定能做好。当查理·芒格和我买股票时，我们会把它当成是生意的一部分，我们的分析与买下整个生意时所思考的内容非常相似。
我们一开始会判断自己能否估计出，资产未来五年或更久的收入范围。如果答案是肯定的，我们就会在对应估值区间的下限购买这只股票。但是，如果我们没有能力估算出未来的收入，我们就会放弃，寻找下一个潜在标的。
在我们一起合作的54年里，我们从未因宏观或政治环境，或其他人的看法，而放弃具有吸引力的收购。事实上，当我们做决定时，这类因素想都没想过。
至关重要的是，我们认清了自身的能力圈边界，并乖乖地呆在里面。即使这样，我们还是在股票上和生意上都犯了些错误。但它们发生时都不是灾难性的。
当然，大多数投资者并没有把研究商业前景当做是生活中的首要任务。如果够明智的话，他们会知道自己对具体生意的了解不足，并不能预测出他们未来的获利能力。
我给这些非专业人士带来了好消息：典型的投资者并不需要这些技巧。
总的来说，美国的商业一直做得很好，以后也会继续好下去。在20世纪，道琼斯工业指数从66点上涨到11497点，分红不断提高。21世纪，将可以看到更多的盈利，几乎必然会有大量的收益。
非专业人士的目标不应是挑选出大牛股，而是应该配置一个跨行业的组合，其回报必定不错。一个低费率的标普500指数基金就可以实现这个目标。以上就是非专业投资者需要的“买什么”。
“何时买”也同样重要。主要的风险是，胆小的投资者或者投资新手可能刚好在市场剧烈波动前入场，并且在出现浮亏时幻想破灭。
解决时间问题的办法是，在一个较长的时间内逐步买入，并且无论市场下跌还是股价新高都绝不卖出。
遵循这些原则，“什么都不懂”的投资者不仅做到了多样化投资，还能保持成本最小化，这就能保证可以获得令人满意的结果。
实际上，相对于那些知识渊博，但连自身弱点都看不清的专业投资者，一个能实事求是面对自己短处的非专业投资者，可能会获得更好的长期回报。
现在回过头来说说本•格雷厄姆。我大多数的投资分析都是从本写的《聪明的投资者》当中学到的。1949年我买到这本书，从此我的投资生涯完全改变了。
在阅读本的书以前，我在投资的世界四处游荡，尝试每一种投资方法。很多我读到的方式曾吸引我：我试着自己画图，用市场标记预测股价走势，也曾坐在交易大厅里盯盘，听评论员的评论。这些都很有趣，但是我始终被找不到归宿的感觉困扰。
而本的理论完全不同，他逻辑清晰，容易理解。对我而言，最重要的观点在新版本的第8章和第20章。正是这些观点指导着我今天的投资决策。我已经不记得买《聪明的投资者》第一版花了多少钱。不管是多少，它都证明了本的格言：价格是你付的数字，价值才真正是你所得到的。
在我所有的投资当中，买本的书应该是最划算的一笔，当然不包括我的两次结婚证。
在上面的巴菲特2014年的这封股东信中，巴菲特告诉我们一个很振奋人心的真相：想要获得满意的投资回报，你并不需要成为投资专家。关键是你要认识到自己的能力边界，遵守最基本的合理规律。
作为一个非专业投资人，如果你希望通过投资挣钱，那么巴菲特建议你有两件事千万不要做。
第一，有人承诺让你赚笔快钱时，立即答复“不行”。投机没什么不好，但没人能保证每次投机都是对的。
第二，不要每天盯股价。赢家是把精力用在球场上的人，而不是紧盯着记分板的人。不要让你的同伴或者股评家过多影响你。
这里我要重点说的是第3件事：如何做到在投资前对资产进行未来价值估算，然后决定是否要买入呢？
这就要用统计概率里聪明人的基本决策工具：期望。在统计概率里用期望来表示一件事情未来发生的预期结果。
如何计算期望呢？
简单来说，期望等于每个情况发生的概率与数值乘机相加的结果。
下面举一个《黑天鹅》作者塔勒布的例子。塔勒布在投资研讨会说：
我相信下个星期市场略微上涨的概率很高，上涨概率大概70%。”但他却大量卖空标准普尔500指数期货，赌市场会下跌。他的意见是：市场上涨的可能性比较高（我看好后市），但最好是卖空（我看坏结果），因为万一市场下跌，它可能跌幅很大。
上面的信息给你眼花两乱的感觉，这就需要用到概率里的一个决策工具：决策树。
画决策树有三步：
第一步，写出你想要实现的目标。
第二步，在目标的下方写出实现这个目标的所有方案。
第三步，评估每个方案的结果，以及这些结果实现的概率。
上面例子的决策树如下：
如芒格所言，巴菲特每天做的，都是算这个简单数学问题。与其说是一种数学能力，不如说是一种思维模式。
