链家“速销”，精算人性！
限时速销，二手市场的隐形推手。
日前，针对部分房产中介企业蓄意编造、传播“房贷新政”谣言，以讹传讹，扰乱上海房地产市场平稳健康发展等行为，上海市住建部门对编造、传播谣言人员所在的金丰易居、太平洋房屋、我爱我家等中介企业正式立案调查，并暂停相关企业涉事部门（或门店）、人员的网签资格。其中，链家旗下两分公司同样在查处名单中。
而链家曾被叫停的“独家签赔”项目近期也在各门店重新开始启动，引来市场热议。
链家两分公司被查处
日前，上海市住建委表示，“沪九条”新政实施以来，该部门已对存在诱骗消费者交易、虚拟网签等违法违规行为的有关中介企业进行了查处。
链家集团德佑房地产经纪有限公司一百零三分公司和第五百零四分公司、上海我爱我家房地产经纪有限公司浦电路分店、上海太平洋房屋服务有限公司博山路店、上海虹民房地产经纪有限公司等一批中介企业和人员受到处罚。
上海市住建委强调，为切实维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，将会同相关部门，进一步加大房地产经纪专项整治工作力度。违法违规行为一经查实，将依法严肃处理。尤其对编造散布谣言、欺诈消费者等行为，相关从业人员一律取消网签资格，列入“黑名单”，清理退出市场；责令相关中介企业一律停业整顿。
笔者注意到，在这次的查处名单中，链家再次中招，旗下两分公司首当其冲。
与此同时，据笔者了解，链家曾被叫停的“独家签赔”项目也在8月开始重新启动，但不再说“签赔”，最新的叫法是“限时速销”，但是换汤不换药，核心内容还是通过支付房东一定的保证金来锁定房源。
链家，再一次走在了风口浪尖之上。
独家签赔推高房价
时间追溯至今年2月。
2016年2月23日，上海市消保委约谈了链家地产，针对两宗消费者投诉对其进行质询，主要涉及的问题包括：在合同签订前对房源抵押情况不予告知，将被法院查封的房子出售给消费者，且推销高息贷款垫资给购房者等。当时，上海市住建委回应，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已展开调查，处理结果将及时向社会公布。而涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。此后，链家上海门店的二手房房源在一天之内全部下架，链家最为人所诟病的独家签赔据悉也被叫停。
在二手房市场，一房一价，房东的心态永远主导着市场，不管你说出多少缺点，举出多少反例，只要房东“不松口”，该是多少钱，还是多少钱，无论是中介，还是下家，都无法控制。因此，只要垄断了房东、垄断了房源，中介就能在市场上获取最大的话语权。
天下熙熙皆为利来，天下攘攘，皆为利往。
生活中，基本上所有人都是被利益所驱动，这种利益驱动也决定了人们的思维模式。而链家的独家签赔，正是精准地抓住了人们的这一心理。
限时出售独家代理协议
同一套房源，如果在其他中介只能挂450万，链家却说可以挂到480万、甚至500万，代价只是需要你签下一份独家签赔的协议，毋庸置疑，所有的房东都会选择后者，也包括笔者在内。
根据笔者了解到的信息，链家所有门店的业务员都会分配主营盘，后者的意思就是把一些小区责任到店、到组。这些主营盘一般都要求业务员做独家签赔，签赔率、成交率、登盘率都将作为业务员的综合考核指标。由于主营加签赔的分佣高达30%，因此，业务员为了获取签赔的高分佣，往往将房源价格大幅抬高，从而把独家签赔协议签下来。
曾几何时，笔者接触到的中介市场是这样的：
房东：这个房子我想挂牌，卖450万，你看合适吗？
中介：450万可能有点高了，看房的可能不多，你看能不能稍微让一点，挂440万？
有了独家签赔房之后，中介市场不知不觉就变成了这样：
房东：我这个房子现在卖450万，卖得掉吗？
链家：只要签一个独家签赔协议，我们会用我们所有的资源来强力推这个房子，帮你480万卖掉，怎么样？
——于是乎，这一套原本计划以450万挂牌的房源，价格顺理成章地被拉升到了480万、或者更高。
有了第一套，就会有第二套，可以想象一下，同小区内的房东心态必然会受到影响，因为他们了解市场的手段只有通过中介。
就这样，链家利用自己庞大的线下门店，利用人们的逐利心理，利用独家签赔这一最大的杀手锏，吸引了一个又一个房东，“搜罗”了远比其他中介多得多的房源。而在一个住宅小区之内，尤其是那些非大体量的小区，如果中介“掌控”的房源足够多，完全可以形成垄断，进而通过这样的高控盘，来提高整体楼盘的房价。
限时速销侵占消费者利益
正是有了独家签赔这一“利器”，自2015年3月1日上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并起，链家就步入了迅速扩张的快车道。2015年8月时，链家集团高级副总裁兼上海区总经理邵非明确宣言：“2015年底上海链家门店规模将达到1200家；2016年门店规模将达到1500-2000家。预计3年内实现市场占有率超50％。”而链家在上海市场的占有率也从最初一年前的不到10%，一举飙升至现在的超过20%，远远超越中原、21世纪不动产、我爱我家等老牌房地产中介，成为上海二手房市场当之无愧的龙头老大。
或许，有意向出售房子的房东会说，链家这样很好，可以帮忙卖出高价，获取更高的投资回报。可是不要忘记，今年这一波的二手房市场，购房主力实际上是以改善型、置换型买家为主。当链家利用独家签赔抬高房东心理价位、拉升二手房价格的同时，也为先卖后买的置换型买家制造了难题——挂牌价拉高的同时，房源的购入价同样水涨船高，因此，最大的受害者实际上还是市场上的普通消费者。
限时出售独家代理协议
正是在去年开始，独家签赔在上海二手房市场兴起，并迅速传播，而上海二手房市场的价格也迅速上涨，房东频频跳价，甚至宁愿双倍赔定金也要毁约跳价的案例也时有发生，市场完全进入卖方市场，在恐慌性心理影响下，买家蜂拥入市，二手房市场成交暴涨，成交价格迅速飙升，进而延伸到新房市场。
当房源垄断到一定程度，中介已不再是简单的中介，而是拥有了一定的操控市场的能力，在无形之中推高了房价，这也被认为是链家的原罪。
今年2月时，上海市住建委叫停了链家的独家签赔。但是后来并未明文禁止。目前，这一曾被叫停的项目已经在8月开始在上海链家的门店重新启动，只不过改换名目为“限时速销”，继续通过支付房东一定的保证金来锁定房源。
笔者从最新得到的一份《限时出售独家代理协议》中看出，签下这份协议之后，房东在协议期间就已经丧失了名下房产的定价权，在整个交易中，链家已经完全占据了主导方。
限时出售独家代理协议
根据这一独家协议：
链家可代为收取潜在买受方购买该房产的购房定金、房价款等购房款项
链家可进行购房款项的保管
链家可依照约定转付已收取的购房款项
链家可提前向房地产交易中心办理买卖合同网上确认手续
链家可以通过转委托或与其他第三方合作完成本协议之委托事项，其他第三方完成的，也应视为链家完成本事物。
换言之，如果有部分房东不了解行情，链家业务员也不主动告知，将挂牌价格定的不高就委托他们独家出售，那么，按照这一协议，房东是几乎没有反悔权的，在一定程度上已经丧失了对自己这套房产的定价权。
单就独家签赔、限时委托这样的协议而言，这实际上对于消费者是非常不利的，对于上海住房市场的长期健康发展也是不利的，各方都应提高警惕。
限时出售独家代理协议
事实上，除了链家以外，目前上海二手房市场上的部分主流中介也有此类的独家委托协议，包括中原地产、太平洋房屋等，但是据笔者了解下来也是无奈之举。以中原为例，目前其在上海二手市场的占有率不足7%，其独家委托不会形成大规模，也无法大面积地影响到整个市场。因此，如果链家这样的“庞然大物”不取缔独家签赔，将无法从根源上解决问题。
【链家的App倒是确实做得好，房源都是真实的，房价也和他们线下报价一样，很多房源还拍了小视频，带你房子里“走”一遍，空间感立马就有直观的感觉。相比之下，老牌互联网公司安居客房源好多是假的，报价也远低于市价，信息基本没有参照意义了。这样下去，房市真要被链家垄断了。】
