租房忧患，常年无解
题图来自exels.com，基于cox协议
当房屋中介变成租金贷中介的时候，再和中介签租所要面临的风险要远远大于传统的中介机构，房东和租客都是如此。
如果房东只是委托中介把自有房屋租出去，租客只是给中介付一笔服务费，这样的业务是正常的，按劳付费，工作人员维护房源信息，带租客看房，帮房东尽快把房子租出去，这是一项中介服务，钱赚的理所应当。
在以上情况下，往往有很多客户看完房子之后又绕过中介，直接联系房东签约，给双方节省下一笔费用，这是传统的房产经纪业务的服务方和被服务方之间的博弈。
不知道什么时候，中介公司开始从房产信息中介变成房产租赁管理了，房屋的出租定价权被中介控制了，中介跟房东签一个托管价格，中介再跟租客签一个出租价格，两个价格之间的差价就是利润来源。
用指标来拆解描述一下房产租赁管理业务的利润构成：
利润=收入-成本；收入=（出租价格-托管价格）*期限+其他费用；成本=人员工资及提成+办公场地租赁+其他支出；
于是中介都认为自己辛辛苦苦的赚不到钱，就想着办法增加利润，比如克扣员工工资、增加租客其他支出、提高租金等，所谓租客其他支出就是我们万年也退不出来的“押金”，更有甚者让你出高价物业费、保洁费等。
房屋租赁行业仍然骗子丛生，骗定金、扣押金、赶租客的现象屡屡不断，一群人昧着良心干着骗子的勾当。
作为租客，此阶段只有细心分辨中介的坑人手段，耐心阅读合同里的猫腻，抱着损失押金的心态只求住的安心，值得强调的是，不止中介克扣押金，一部分房东也是如此，有的房东更是嚣张，打心眼里瞧不起租客。
大约是2012年底，以自如为首的长租公寓开始展露头角，拥有租客已经超过3万名，主打品质租房、安心入住、安全有保障的口号。说实话，在这个时间点的时候，自如的口碑还是很好的，但随着行业扩张发展，自如引入资本后，自如的问题也不断被曝光。
尽管行业问题不断，也一直是小打小闹，并没有被很多人关注，直到我爱我家副总裁胡景晖先生的一句“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。把类自如似的长租公寓推到了风口浪尖。
紧接着，一篇《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快 || 紫竹张先生》刷屏，让很多人意识到长租公寓已经不是简简单单的租赁业务了，它搭上了金融这趟车。
不久后，新闻就爆出杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓“爆仓”，公司发布通知称因经营不善导致资金断裂，已停止运营，4000多住户受损。
而鼎家仅仅是长租公寓风险显露的开始，况且其租户人数只有4千人，而众多长租公寓租户人数可达数万、数十万、甚至是百万租户，这些公司如果爆仓，带来的后果不会比P2P差，绝对是一地鸡毛。
公开资料显示，自如今年融资40亿，并且从2017年陆续开始发行ABS（资产证券化）产品，也就是以租客的租房贷资产的预期收益作为担保，向市场发行证券产品来募集资金用于自身发展需要，这款证券产品投资门槛并不高。
据财联社的公开报道显示，自如截止目前共发行2款ABS产品，欲募集资金25亿，实际已经完成13.6亿认购，其中自如1号ABS的5亿元是自如用自有资金认购的，如果如报道所示，那自如两款ABS产品共融资近9亿元，连证券经理也表示自如并不缺这笔钱。
自如如果不缺钱，那它就可以不断扩张，以高于市场价的方式抢房源，可以预期的是，房租基本是降不下来了，会保持增长态势，除了资本加持以外主要原因还有：
第一，房东已经体验到房租大涨后的红利，之后再次委托房源给机构或者中介的时候，房东不是轻易松口降价的。
第二，机构之间的竞争逐渐加剧，万科泊寓、自如、蛋壳等大资本家还未到分出胜负的时候，就像共享单车行业一样，不分出胜负就一定会有剧烈竞争，但是本质不同的是，共享单车的话语权在用户手里，“作为用户，我可以不使用你的车”。
而租房业务的话语权在房东手里，房东把房子委托给谁，谁就是赢家。因为供需不平衡，房源是一定不会落空的，资本这一波涨价也是对租客承受能力的试探，可见结果是，越涨价，租客越慌忙的抢房，似乎是把房价上涨的逻辑用到了房租身上一样。
第三，政府主导“租售同权”，直接性的把租房地位大幅提高，政策红利凸显，资本逐利一定是跟着政策走的。
第四，通货膨胀，钱币超发造成了资金没有地方去，不能进入房地产、股市基金不景气、实业基建投资回报低，也就是与民生刚需有关的衣食住行投资回报高了，并且是逼着屁民不得不就范，因为你总得有地方住吧？
话说回来，住的贵也就算了，事实上是不仅住的贵，而且还住的危险，因为长租公寓存在崩盘的风险，最大的风险就是实控人的道德风险，接下来我们具体看看。
长租公寓打着“品质租房”，告别房东侵害的口号，机构或者中介从房东手里收来房源，签下3-5年的合同，然后一年一年的把房子租给租客，模式上属于托管代为租赁，本质是没有问题的。
但是这里有资金风险点。如果机构设资金池，和某些P2P一样，把资金用途投资于其他领域，以求赚取更大的利润空间，一旦所投资领域出现问题，就会导致机构的资金崩盘。
其模式是这样的，首先长租公寓机构与P2P、消费金融公司、民营银行等资金方（提供资金的公司）签订合作协议，当有租客有贷款交房租需求时，由以上资金方借款给租客，但是租客往往并不知情，尤其是刚出茅庐的应届生，或者首次租房的小白，简直就是机构嘴里的肥羊。
然后机构从房东手里收房，告诉租客可以“押一付一”，然后利用租客提交的个人信息像以上类金融机构的资金方贷出一年的房租，并且会有手续费或者利息，就是变相的加钱，不然金融机构凭什么要放款呢？
最后这笔钱不是直接打给租户，而是直接打到了机构账户里，请问：“租客信息贷的钱，却没有到租客手里，这符合金融业务规则么？”。截止目前，并没有监管对此类租金贷的模式进行严格的限制，也不存在账户监管等措施，只要是机构实控人动一点儿小心思，就会有爆仓的风险。
租金贷每笔钱金额较大，往往是1-6万之间一笔，因为是一年的房租总和。所以本质上是租客从金融机构贷了一笔款，按年付的标准给中介机构交了房租，租客拥有了租住房屋一年的居住使用权，并且要按月还本付息给金融机构。
可以非常明确的是：租客按月支付的是贷款并不是房租，所以本质上是押一付12，背负了信用贷款，而这类信用贷款会直接影响银行对租客的资金承受能力的判断，会认为租客没有足够的偿还能力，影响车贷房贷等批复。
如果说确实是缺钱，通过这种方式付款也是迫不得已，那住进房屋后允诺的服务不得以兑现又是怎么回事呢？
长租公寓也好，托管中介也好，不管怎么称呼这些机构，他们出现的初衷是“解决房东和租客之间的不平等对待”，但现在那些机构又何尝不是昔日的恶霸房东呢？随意更改协议约定规则、赶租客、逼着租客付高额房租的事屡见不鲜。
长久以来租房的忧患并没有解决，反而引入了更大的坑，行业创新需要自律、需要监管部门真正有所作为，约谈并不能实质性的解决问题，发生纠纷后连一个指定负责的部门都没有，鼎家爆仓事件的诸位房东和房客此刻正维权无门，为了这样的情景不发生在更多人身上，希望房东和房东都警惕市场不理性的行为。
尤其是房东一定要警惕高于市场价的抢房行为，别以为能够永久持续收到高价房租，机构破产的那一刻房东也面临一地鸡毛，租客的贷款仍在还，房子可能轻易退给你么？机构都破产了，你的托管房租还拿的到嘛？不要被利益熏心了，正视风险，和租房客一起控制市场风险，顺利度过行业的动荡期才是根本。
最后只想感叹一句：租房忧患，常年无解，写与不写，说与不说有什么实质性的卵用?
