【产业地产】#804—房企造车意欲为何？

引言：几年之前还是买房送车，现在确是一边买房一边造车，不得不说近两年房企造车成为一种趋势，在房地产市场面临转型的大形势下，继健康、养老、农业之后，造车成为了房企非常热衷投资的产业。到底是真造车，还是假造车？热衷造车意欲如何？

一、哪些房企在要造车？

2018年9月23日，中国恒大发布公告，恒大集团与广汇集团签订战略合作协议，双方同意在汽车销售等领域开展全面战略合作。广汇控股股东承诺自投资协议书签署日起7个工作日内，促成除广汇控股股东以外的现有广汇集团股东向恒大集团转让广汇集团合计23.865%股权（交易额度为人民币66.8亿元）。同时恒大集团向广汇集团增资78.1亿元，此后恒大将持有广汇集团合共40.964%股权，并将成为其第二大股东。

这则消息不禁使人联想到近两年华夏幸福、宝能集团、碧桂园、万通地产、万达集团、恒大等重量级房企不断投资汽车行业，例如：

• 2016年6月，华夏幸福在江苏省南京市溧水区产业新城建造包括新能源整车车身试制和核心零部件设计研发的产业基地，于2017年2月开工，此后“知合系”还对合众新能源这样的造车企业以及蕃茄出行共享汽车平台等产业相关投资。
• 2017年12月，宝能以65亿元的价格观致汽车有限公司51%的控股权。定位高品质乘用车的观致汽车成立于2007年。此外，宝能2016年通过定增方式入主上市公司韶能股份，涉足新能源零部件业务。2017年10月，宝能与浙江省杭州市富阳区政府、杭州新天地集团签订项目合作框架协议，计划投资约140亿元，建设占地3000亩、年产30万辆的新能源汽车生产基地；在广州建设新能源汽车产业园项目，项目计划总投资300亿元，首期规划产能为50万辆新能源汽车及相关配套。
• 2018年7月29日，万通地产公告：拟以31.7亿元的对价现金收购星恒电源78.284%的股权，跨界进入新能源电池行业并涉足新能源汽车领域。星恒电源成立于2003年，在国内率先实现了电池二次寿命和梯次利用，主要应用在新能源汽车和轻型车市场。
• 碧桂园除入股广汇外，早已在汽车行业进行布局，如2017年9月，碧桂园与深圳新能源汽车产业协会签署战略合作协议，以新一代汽车为核心，面向新能源、车载物联、智能汽车等前沿领域，为新能源汽车产业发展搭建大平台。此后，碧桂园以6.4亿元在广东省佛山市顺德新城创智城片区购入总面积11.8万平方米的土地，计划成立动力电池、新材料、整车、马达控制器、动力总成5大研究院，打造新能源汽车小镇，建设园区、社区、街区三区融合的产品业态。同年11月，碧桂园和上海车创汽车科技服务有限公司达成战略协议，双方将在产城融合项目开发、产业基金营运等方面深度合作。另外碧桂园以1.55亿元收购五家汽车配件销售批发公司，在汽车产业进一步探索。
• 2018年8月14日，恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团在广州恒大中心揭牌，恒大正式全面接管法拉第未来在中国的业务，进军新能源汽车领域。 同时宣布未来十年在中国华东、华西、华南、华北和华中地区建设五大研发生产基地

二、造的都是什么车？

我国汽车的产销量在2017年均突破2800万辆，连续九年排名世界第一第一。2018年以来，产销总体呈现稳定增长态势，上半年产销均突破1400万辆。面对市场空间巨大，快速发展的汽车行业，房企造什么车呈现出相对集中的选择——新能源汽车。近年来，在城市化工业化进程加速，汽车工业快速发展，国际原油供求矛盾仍存，全球气候备受瞩目的背景下，新能源汽车技术不断取得突破，包括新能源汽车整车、配套部件、专用储能材料及相关服务等领域，成为市场潜力巨大的战略性新兴产业，并呈现快速突破、竞相发展的态势。政府工作报告也将新能源汽车作为建设制造强国的重点发展领域。2017年4月，工信部、国家发改委、科技部联合印发《汽车产业中长期发展规划》提出，到2020年，国内新能源汽车年产销将达200万辆，涵盖零部件配套、整车生产销售、出行服务等汽车相关行业，市�场空间可谓巨大。同时，2018年上半年新能源汽车产销分别完成41.3万辆和41.2万辆，同比2017年分别大涨94.9%和111.6%，增长可谓异常迅猛。房企选择投资新能源汽车究其原因主要是新能源汽车发展是行业大趋势、代表整体行业转型的大方向。

三、投资造车方向选择？

由上述案例可以看出，房企投资新能源汽车行业可简单划分为为四类：

• 整车生产项目
• 配套零部件项目
• 整车销售维修保养等服务项目
• 出行服务项目
  大型房企倾向投资整车项目，中小房企倾向投资配套零部件项目。而整车销售维修保养等服务项目及出行服务项目未体现出以上趋势，应为企业有针对性的决策和选择。

整车生产项目投资巨大，资金回报周期长，风险很大。同时运营、品牌建设均需要向目前车企看起。
配套零部件项目相比于整车项目在投资额度、资金压力、风险、运营和品牌建设方面均较低。
整车销售维修保养等服务项目则属于最安全最保守的投资选择。
出行服务项目还处在一个相对初级的阶段，主要以网约车、分时租赁、P2P租车这几类为主，且每一种业态还都处在探索的过程之中，还不是一个成熟的、可持续的商业模式，也就是投入、回报、风险均不可控。

在加强项目投资的同时，造车的房企也在不断加大人才的投资。例如宝能收购观致后大量招聘行业人才，恒大FF也不断加强人才储备。专业的人才团队是一切的基础，可以帮助房企快速融入行业，理解行业生态，为长远发展奠定基础。

四、热衷造车意欲为何？

车企眼花缭乱的造车行为意欲为何？无非以下情况：

• 真心造车
• 假意造车
• 二者兼有
  “真心造车”无需过多介绍，在房企谋求多元化、降低房地产依赖、寻找新的经济增长点的前提下，由于汽车及出行市场空间巨大，需求资金量级匹配，确实是个多元的选择。
  “假意造车”直白说就是以造车为表，以地产开发为里。当前土地市场政策日趋紧张，房企摘地价格高，竞争导致摘地困难。加之金融监管也越来越严，房企融资空间和额度受限。很多地产商不得不谋求多元发展，但是路径依赖使之无法真心真意造车，而是通过造车，通过产业小镇、智慧城市等包装，实现更好拿地、更低价格拿地，更多融资，更低成本融资。
  真心、假意、还是半真半假，扑朔迷离，无法分辨。例如碧桂园在签收新疆广汇之前，就在顺德新城投建新能源汽车小镇，规划以“打造汽车创新全产业链”的目标，建设创新中心和智造中心，预计实现年纳税总额约2.12亿元，直接和间接带动就业人数超过2万人。谁又能说清楚到底是真还是假？
  但是无论真假，对于地方政府而言，谁能实打实的提升产业能力、提升土地价值、使汽车产业与城市融合发展，那绝对保持欢迎和鼓励的态度。从另一个角度看，房企造车如此踊跃也不乏地方政府的推动。

后记：除了房企造车，也有不少车企正在投资建设各种新城，尽管有似错位，但是从本质上看，这是不是人类对居住和出行的需求相融合的过程哪？