楼市崩盘后，普通人会有多惨？看看日本就知道了
今天就要讲一讲曾经日本发生的泡沫破裂、房价崩盘。
时间拨回到1980年代，经过二战后三十多年的高速发展，日本经济已经空前发达。
1985年，美、日、英、法、西德五国领导人在纽约签下了广场协议，联手控制汇率，人为做高日元对美元汇率。
日本经济靠出口，日元升值，相当于日本卖到美国的东西变贵了，买的人就少了。
为了振兴经济，日本又降低了国内的利率。
同时，美国国债因为汇率波动影响，账面钱变少了，大家就更加争着把钱拿到日本避难。
▲ 纸醉金迷的泡沫时代 图源：matome.naver.jp
汇率走高、银行低利率、国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下日本好像就到了最好的时代。
这么打个比喻，就是突然手里美元多了，去银行借钱利息也低了，交的税少了，国外还有人要给你投资，手上多了那么多钱，使劲花呀！
日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。
金融行业的繁荣，也让很多企业放弃了主业，专司投机，普通员工的工资也飞涨。
在那个年代，随便一个公司都能开出18薪，街上挥着万元大钞打车都根本打不到。
▲ 图源：ameblo.jp
当时的日本人就和现在的国内土豪一样，全世界扫荡奢侈品、穿金戴银，企业则是到处收购并购海外公司。
利率低，说明存钱在银行不划算，贷款却很便宜。
谁都不想把钱存在银行里，不是拿去买买买，就是拿去搞投资。
一间现在只卖900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。
签订完广场协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，在1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米。
按现在的汇率来算，相当于北京城六区或上海外环内均价83万！
全盛时期，光是东京都23个区的地价，就能把整个美国都给买下来。
渐渐的，普通民众就不满意了，因为房价太高了，已经到了无力承受的地步。
日本在1991年提升了利率，之后又加征房产税，一开始大家还叫好，结果楼市直接崩盘，房价暴跌，从此大批日本人被套牢在楼市，一辈子要给银行打工。
谁买得越多越狠，谁就亏得越惨。
▲ 1990年刚建成的新宿副都心 图源：mainichin.jp
最近出演陈凯歌新片《妖猫传》的阿部宽，连续数年日本电视人气之星，19岁就出道当模特，赚到了人生第一桶金。
像所有赚了钱的明星一样，阿部宽也希望把赚到的钱拿来投资。
在当时“房地产绝对只赚不赔”高收益下，阿部宽经过熟人介绍，在1987年他23岁那年投资公寓。
未曾想到泡沫破裂后，直接导致他欠下了数亿日元的债务。
数亿日元是什么概念呢，有人做过推算，当一辈子白领赚到的工资总数大概是2亿2千万日元。
▲ 模特时代的阿部宽 图源：Yahoo! JAPAN
而且在泡沫经济时代，奢侈品很好卖，当模特非常好赚钱。
但泡沫之后，奢侈品根本卖不出去，阿部宽基本也就失业了。
他选择转行当演员，但因太高不好搭戏、面相又过于有特点，3年找不到工作。
3年里，阿部宽甚至靠赌运气玩弹珠机过日子，有一次一口气输掉了25万日元。
即使在之后靠着话剧和电影重新成名后，阿部宽仍然过着表面上是大明星，私下却过着穷困的生活。
直到2007年，他才在公开场合向媒体开心地宣布：“终于把债务都还完了。”
苦熬了28年才终于还完欠债。
▲ 债还完了，当年的小鲜肉也变大叔了 图源：Yahoo! JAPAN
阿部宽在明星里欠债算多的，但普通人的日子也不好过。
2013年出版的《新城的黄昏》中讲到这么一个故事：
织部一家人在泡沫鼎盛的时期，买了一套远离市中心的新城区老破小，花费5200万元。
其中4200万元贷款30年。
但泡沫破裂之后，丈夫所在的软件公司被并购，丈夫也被降职，工资锐减，根本无法偿还贷款，原本当家庭主妇的妻子也只能到便当屋做兼职。
家里的大儿子大学辍学去当高中老师，女儿的大学学费也是靠的教育贷款，但毕业后一直失业，教育贷款也还不上。
更悲惨的是，新城区并没有发展起来，即使想卖房子也不会有买家来接手了。
▲ 图源：e-kansai.net
业内人士也不能避免。一位叫一郎（化名）的不动产营业员，在1990年与同在不动产业内工作的妻子新婚后，一直就想买一套公寓。
他先是看上了一套埼玉县川越市的新建公寓，距离上班的东京世田谷区42公里，售价3700万，首付500万，月供17万。
想着反正房租也要13万一个月，一郎买的婚戒分期还有2个月就结束了，17万根本就不是大事。
没有首付，可以直接刷信用卡贷款。
不过这套公寓离车站有点远，一郎又看上了一套3800万的“广受欢迎的小田急沿线”新的三室公寓。
因为1分钱首付都不想出，一郎在购买时稀里糊涂地签了很多文件，卖方也帮助他进行文件造假，很多合约也进行了篡改，说白了就是借钱付首付，空手套白狼。
搬到这间新公寓后，一郎每天要花4个小时在上下班路上，一周6天，相当于每个礼拜有一个整天都是在火车上度过的。
回家之后，只有15分钟休息就要上床睡觉。
这样的生活过了一年，夫妻俩就闹翻了，一郎经常喝酒喝到错过末班车彻夜不回，3个卧室的屋子太大了，两个人干脆分房睡，交流越来越少。
没过多久，泡沫破裂，公司破产，两人的收入都下降了。
决定离婚后，这套夫妻共有的公寓需要出售，如果3800万买入的房子原价卖出，还要额外掏一笔中介费，一郎打算以3950万的价格卖掉。
但毕竟泡沫已经破裂，出售消息挂出去3个月没有人来看房。
一郎尝试过了各种途径，都没能把房子脱手，为了还贷，只能把公寓分租出去，每个月租金10万，都还有9万的月供缺口。
租客租了一年就退租了，一郎想劝租客买下房子：“反正每个月10万，不如把房子买下来吧。”租客说：“那要买的话，我也可以买到更好地段的房子。”
拖了几个月的月供，银行最终下了最后通牒，要收回房子抵债，房子估价只值1500万，最终1100万成交。
一郎只在这套屋子里住了一年，但按亏掉的钱来算，相当于包了一间豪华酒店套房。
扣掉税费和拖欠的管理费，到手只剩100万现金。
另外欠银行的是无抵押贷款，每个月还1万日元，需要还1700期，也就是141年才能还清。
这么一折腾，一郎和前妻已经没有任何积蓄，还上了银行黑名单，即使两人已经离婚了也无法赖账，催债公司一直催着他们还钱。
▲ 图源：wikipedia
1991年之后，日本房价一直在跳水，一直跌到2002年才回暖。
2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万元每平米（按现汇率约人民币15万）跌到了61万元每平米（按现汇率约人民币3万）。
即使是过去5年一直看涨，东京的2017年平均房价也就94万每平米（按现汇率约人民币5万），还不到泡沫时代的一个零头。
看似是抄底的好时候，但泡沫破裂后，日本直接进入“失去的十年”，楼市股市带动整体经济全部崩盘，失业率上升，大量炒房的企业破产，很多人都没了工作。
工作都没了，哪还有钱买房子。
比起泡沫前水涨船高的工资，泡沫后近三十年的平均工资再也没有更大的增幅，甚至在1997年之后有了下降的趋势。
整个日本社会也从消费性转向了内敛性，住家收纳里的“断舍离”等概念在日本流行，也是符合日本的经济条件，一分钱要掰成两分钱用。
▲ 图源：日剧《卖房子的女人》
这些年，很多人也都担心中国重蹈日本的旧辙，国家也在紧紧控制住金融和楼市股市，避免发生和日本一样的惨剧。
想着房价暴跌抄底的，还是算了吧，毕竟真到那个时候，饭都吃不上，更别说买房了。
