党报和住建部否认楼调放松预期——地产中线看涨不变但短调利空出现

昨日深沪两市，地产股涨幅超过5%的29个，成为1月16日第一领涨板块，全板块涨幅达到了3.51%。

我们认为，市场对地产板块的唱多逻辑集中于以下三个层面：政策松绑预期；好业绩要得到股价体现的预期；大资金增配地产股——而在我们看来，如果这三个逻辑持续得到佐证，则地产板块有较大概率成为2018年，在更加极端分化的、更加难赚钱的结构性行情下的新中期热点，成为新的白马和周期龙头。 尤其是年初以来部分券商在鼓噪的大资金增配地产股诉求——我们认为，这是地产板块成为潜在中线热点的最关键、最直接、决定性因素。

在我们看来，目前后面两个因素——龙头股的好业绩和规模化效应要得到股价体现的预期，北上的境外和国内的机构资金增配地产股——依旧是地产板块较强的支撑因素。

正如许多机构所言，一则，今年房地产市场整体的销量同比增速的底部在18年中至Q3区间，而一二线重点城市销量同比增速的底部在17Q4其实就已经到来，当前已经处于回升通道；此外，投资和新开工增速边际趋缓但仍有稳健增长，而行业集中度提高的逻辑对加速龙头房企业绩增长的强化仍会进一步强化预期——总之，2018年是楼市上半场衰退与下半场复苏的交接点，所以2018年会有超额收益。

二则，机构资金依旧在增配地产。而且从资金来源角度，2018年开年以来，北上资金仍然在主导白马龙头的话语权；2018年的增量资金仍然主要在海外资金，这绝对了将港股地产龙头的上涨套路适用在A股地产龙头中的做法也会越来越明显。

甚至如果考虑到2017年业绩大涨的这些龙头房企，也普遍都是持有大量土地储备的企业，这些储备在2016年到2017年土地价格大涨之后面临价值重估，很多地产商拥有的“真实价值”显著上升。比如，大房企就曾透露，他们2017年之前在一线城市项目平均楼面地价仅为2213元/平方米，三线城市更是只有996元/平方米。由此可见，2018年，仅仅因为土地价格上升对房企带来的“价值重估”就非常惊人！

但政策放松预期却出现了变化。人民日报和住建部先后表态否定了楼调放松的说法。我们认为，考虑到业绩因素和机构增配地产都属于中线因素，并不会动摇地产中线趋势上行的方向，但政策预期对短线炒作情绪影响更直接，而且今年来地产板块在节后大盘的上涨中，涨幅仅次于现在人人喊打的区块链，因此，短线要警惕地产的短调风险。

不过，我们注意到，先是人民日报海外版15日刊文对兰州等地近期先后对楼市调控政策进行调整代表某种程度“松绑”的观点，予以驳斥。

党报的评论称，之前各地推出的房地产调控措施略显粗糙，很多规定带有“一刀切”色彩，有些还是临时照抄其他城市的调控措施。随着楼市调控常态化，一些地方势必会结合本地情况对楼市调控措施进行细化与优化。

文章认为，部分地方楼市政策的调整，正属于对前期政策中刚性、粗糙部分的适时修正。在“房子是用来住的，不是用来炒的”已成为全社会强大共识的背景下，中国楼市从严调控的基调不会改变、长效机制建设的步伐不会放慢、防范和化解风险的决心不会动摇。

随后在昨日（1月16日）,住建部有关负责人表示，对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。住建部表示，2018年将全面贯彻落实党的十九大和中央经济工作会议精神，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性。强调将严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。

简单来说，中央层面会容忍部分地方将此前一刀切的、存在矫枉过正的、不符合因城施策理念的部分楼调政策进行一些自主的调整。但在主体思想上，政策还是坚持打击投机炒房，稳定市场的思路，这与2017年并没有变化。不能因此就简单认定楼调是在放松。

因为，不能排除的可能性是，现在监管层允许对此前有些矫枉过正的一刀切政策可以微调，但2018也会有一些现有政策尚未顾及或者存在漏洞，但符合楼调长效机制的新调控政策，也会出台——那么当这些长效机制出台替代现有的部分本就不合时宜需要调整的楼调政策后，到时候是不是舆论又会转而认为楼调在收紧？！

而在官媒看来，实际上这两种“非左即右”的看法都是市场自己在YY，并没有真正理解的高层对建设楼调长效机制的目的——因城施策的真意，是该松的地方可以送，但该紧的城市，还会更紧！

但无论官媒是不是在玩文字游戏，套路大家。我们认为，官媒和住建部先后发声对当前的楼调放松预期，都是一个重要的利空打击，对于地产板块来说，等于（政策放松、龙头企业业绩暴增、机构增配地产股等）三大支撑其上涨的因素，其中一个被削弱。这对短线预期是不利的。

此外，媒体近期都密集披露了万科股价大涨，宝能姚振华赚翻的消息——万科A昨日（17日）再度大涨8.39%，每股达到40.20元，股价和半年前王石辞任董事长时相比已经翻倍。同时，4438亿的总市值使万科继续稳坐全球房地产公司的头把交椅。

据摩根大通报告显示，宝能系共斥资约451亿元，合计持有28.04亿股万科A股份，占总股本的25.4%，其持仓成本大致在16.08元。在接下来的两年里，宝能一股没卖，全靠质押股票获取流动性，按16日的收盘价计算，宝能目前账面盈利高达676亿元。如果加上两年来质押股票的利息支出（业内平均水平一年8%），则宝能目前的持仓成本应该在18.76元左右，据此计算依然有601亿元的浮盈，已经整整赚了1.34倍的净利润！

另外，他在格力电器上也已收获了1.3倍、近74亿元的浮盈（不计融资成本）。

但在吃瓜群众的一片羡慕嫉妒恨声音中，我们有一种担心，当大家都在感叹“姚老板”苦尽甘来，炒股“稳准狠”之时，是否也是大佬们其实在搞障眼法准备撤退时？因为上市公司对股权变动的披露是比较滞后的，往往是韭菜割完，消息才公布。因此，媒体如此大范围地报道姚老板赚了大钱，恐怕对万科的股价继续涨，也是不利的。而万科显然现在是A股的地产龙头，它的走向，对整个地产板块影响极大！

总之，我们对地产的中线看涨预期不变，但地产政策放松预期被打击，姚老板已爆赚600亿，短调风险加大。需要警惕了。