借雄安新区来解析一线城市房价暴涨的根本原因

最近中央猝不及防地出台了关于建立雄安新区的方案，并提前就筹备了关于户籍及炒房等问题的封堵政策。当然面对中国尝到甜头的疯狂投机势力中央也是不得不加以严防。

不过今天讲的不是对抗，而是问题本身——爆炒的房地产，和大城市病。

现在的北上广深等城市，常住人口数量巨大，大城市病的问题层出不穷，交通问题——上个班动辄一个小时还是不错的了。再堵个车，送朋友去机场然后返家，朋友坐飞机都到家了，自己开车还没到家。

然而最突出的问题就是我们所见的“房价”。这些年房价快速上涨，政府屡屡发布政策调控楼市。然而依然是这里的房价涨了一万、那里的房价又翻了个倍，然后政府继续出台政策。年年调控年年涨，这里涨完那里涨。这样的循环现在还在持续，每年新闻都说这次是史上最严限购政策。我看再这样调控下去，干脆取消商品房的市场经济回归到房屋分配的年代好了（忍住不笑）。

目前以北京为首的各地方政府都说要控制房价，于是全部瞄准房地产出台各种政策，各种政策的核心就是一个字——“限”。但是就现在的市场情况而言，效果并不明显。这究竟是为什么呢？

首先我们理性的看待“炒房”，我们要知道房子这个问题跟跳大神、电信诈骗、传销还真是不一样的。这几类东西真的是行骗，明白人用科学的方法就行戳穿这些行为。而房地产是真的市场行为，并且政策并没有推波助澜反而进行压制也压不住，那么就真的是有市场需求了。

需求从哪来呢？中国的问题有两大原因：

第一是最主要的是地区发展不平衡，极少数城市拥有所有的“中心”。比如北京是政治中心、经济中心、科技中心、文化中心、艺术中心等等，上海、深圳等城市也如此。问题就在此，比如一个IT从业人员，从一些二线三线城市毕业之后，很难留在当地的企业发展。当地要么没有IT企业，要么也是一些非常小型的外包公司。为了自己今后的职业发展，只能去这几个超一线城市就业。金融业、科技企业等各种行业的从业人员也大都如此。就因为这种一个城市多个中心的情况存在，就导致所有这些相关行业的人员为了寻求发展就会不断不停地向这几个城市涌入。当然谁都知道这里买不起房子，但是不到这里来就不是买不起房子了而是连工作就找不到合适的了。

第二是中国特有的三大历史性问题， “你得有房子我女儿才能嫁给你” 和“我孩子娶媳妇得有房子”还有“再穷也得有房子”。这几个问题的形成主要是中国过去几千年是非常稳定的农业社会，以农业为本。再配合上中对劳动力的争夺形成的重男轻女的思想。古时候绝大多数百姓，都靠种地养家糊口。因此有自己的地就是生存的最必须条件。并且那时候“嫁”“娶”是真的有主从之分的，不行现在只是结婚不分“嫁”、“娶”。那时候嫁女儿就是“卖女儿”。意思就是“我把我家养了将近20年的现成劳动力白给你们可不行，我需要巨额补偿”，这就是传说中的彩礼。而前提就是对方得“有房有地”才能有钱给彩礼，才能不让我女儿挨饿受冻。久而久之“房产”就是一种财富象征，而过渡到现在社会房产所表达的生产资料上意思逐渐消失了，而剩下人们心中根深蒂固的象征和攀比的意义。

根据较早之前的统计，英国首次购房者的平均年龄是33岁，日本和德国是42岁，而仅北京就只有27岁。这反映出，发达国家人们都是在年轻时拼搏工作。当工作、积蓄、社会地位、家庭等方面稳定之后才考虑购买自己的房产。而中国是刚毕业没则么赚钱就无论如何要买房，所以中国才极大面积的出现上一代给买房的行为。

对于第二个问题，需要慢慢消化。引导人们转向正确的观念，使更多的人能有稳定的收入。当人们开始思考随心的生活和什么是真正的财富的时候，就自然会降低早期不动产的重要性。而对于我们普通人如果理解和管理自己的财务，我推荐《富爸爸穷爸爸》这本书，能帮我们典型的中国人塑造现代的财务观念，真正理解财务自由。

而对于当前我国主要的策略——着眼于房地产的“限”来说，只是治标不治本的方案。不能从根本解决问题。而且既然这么久还能继续炒就不能忽视真是的市场需求的存在。正如大禹治水，要“疏”而不能“堵”。靠堵只能掩盖积累问题，靠疏才能解决问题。

我就举一个现在“糊涂政策”的例子，就是“产权”这个问题。

当初我国刚开展商品房的时候，借鉴了欧美成熟市场国家的一定方案。比如美国的房产税，房屋的所有者每年都要根据房屋的市场价值交一定比例的持有税。当时折合了一下大概就是70年左右交的税相当于完整的房屋价格了，为了简单方便，我国没有弄这种浮动的税而是直接设置了70年产权这个方式。

现在说说这种根据市价浮动的房产税的作用，“减少囤积房产的情况”、“减少房产错位持有的情况”。

“减少囤积房产的情况”好理解，就是因为持有就要交一定额度的税，所以就很少有人没有特殊原因的去持有多套房产。普通民众就不会跟风囤房等着涨价，在等的过程中就要交钱的。

“减少房产错位持有的情况”是什么意思呢。就比如一个老当地居民因为继承的关系，在城市正中心住着一套价值七百万的房子，但是他本人工资只有三千一个月。那这就是严重的错位。在按照市场价交持有税的地方，该市民肯定是交不起的。那他现在只有一个选择换地方，因为这个地方并不适合他。而当这位市民假设把七百万的房子换成三百万的房子之后，他首先不用为持有税发愁，而且还拥有了四百万的现金。不仅优化了该市民的资产配置提高了生活水平。还是得市中心的房屋正常流转了，这样有需求有资金的人就能买到需要的位置的房子。房屋流转程度高人们买房就更容易，并且更合理。就不容易出现正中心的房子不够卖导致外围的房价跟着涨的情况。

但是自打政府出台这有年限的产权政策以来，表述一直模糊暧昧。致使当前很多产权快到期的时刻才开始想办法怎么解释这个产权政策。又不敢突然到期回收也不敢多要钱，这就使得这几十年前出台的政策从始至终都是一张废纸毫无用处。

回过头来从长期来说真正要解决的还是上面提到的两个问题，而最容易用科学、市场方法去处理的就是第一个问题——极少数城市拥有所有的“中心”。

那么去中心化说得轻松但是政府先要解决一项心理问题。那就是“我的城市不再是XX中心了，那我的GDP就要大幅下滑了。便宜了别的城市了。”诚然这么做从全国范围看是好事，平衡各地发展还能解决大城市问题、房价过高的问题。但是各地政府班子一届是一届，每届的业绩就是当政时当地GDP增长多少之类的指标。所以说这是地方政府要解决的心理问题。

如果政治中心是北京，金融中心是上海，而文化中心、科技中心等等分别是内陆的其他城市，不仅这几个城市的大城市病会好转，人们的可选目的地多了，中国的整体地区经济发展也就更平衡了。

比如美国就很典型，首都华盛顿除了政治啥也没有。金融在纽约，影视有好莱坞，IT产业在硅谷旧金山等等。制造业也是各个地区，就很平衡。

再举个更激进的例子。就是巴西把首都从里约热内卢迁到了巴西利亚。起因就是原来里约不仅是政治中心还是沿海经济中心，也是大城市病严重。迁到就把两个中心分开，分别发展成了两个大城市。这是一个激进案例，显示了巴西为实现去中心化的决心。

而这一次中央政府罕见的如此规格的大张旗鼓搞“雄安新区”，可能就是由中央亲自推动地方去干这个事。而雄安又是离北京如此之近，就方便了从北京向雄安的中心转移，也缓解北京政府的心里疼痛感 。而到底要转移哪部分“中心”的功能，“雄安新区”到底能不能真正的有效果还不得而知。只能观望政府如何行动了。