房产过户给子女，哪种方式省钱又放心？（上）

原创作者：侯靖宇律师

最近，有朋友想把房产转到两个小孩名下，但又不确定用什么方式比较好。于是特意来咨询我。

其实，转让房产给子女，需要考虑的因素主要是：

成本高不高？

转让后财产是否安全？

对孩子和家庭是不是最优方案？

买卖、赠与和继承三种方式都可以完成房产的转让，但是三种方式各有利弊。

我就以普通商品住宅为例，分别介绍一下这三种方式，给各位朋友一个参考。因为买卖和赠与两种方式比较类似，除了成本和过户前能否撤销，利弊基本一致。本文把它们放在一起，先做个介绍。

一、买卖和赠与的转让成本

以普通的商品住宅为例，如果以买卖的方式过户给子女，需要向税务部门缴纳的税费如下表：

而赠与过户需要缴纳的税费如下图：

所以，用买卖还是赠与的方式过户给子女，还要看房子的具体情况。

一般来说，如果是满五唯一且面积在90平米以下的住宅，用买卖的方式只需缴纳1%的契税，成本最低。

但如果是刚入手不久的新房，则应选择赠与的方式，以避免高额的税费。

二、买卖和赠与的优势

1、避免继承纠纷

如果父母不幸因意外离世，又没有留下遗嘱，容易发生继承人争夺财产的纠纷。此时如果子女年幼，通常无力参与争产。提前把房产过户给子女，可以保障子女权利不受侵害。

2、减少离婚财产纠纷

如果父母婚姻破裂，一般都要进行财产分割。而子女名下的房产不属于夫妻共同财产，无需进行分割。

3、规避家庭破产风险，为自己和孩子都留条后路

有些家长从事商业经营活动，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路。

4、提前为子女准备婚前财产，不用担心其婚后被配偶分割

根据《婚姻法》第18条的规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。也就是说，在子女结婚前就过户到名下的房产，不是夫妻共同财产。即使子女离婚，这部分财产也不会被分割。

三、买卖和赠与的弊端

1、房产过户到未成年子女名下后，父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦

房产过户到未成年子女名下的，父母出售、抵押未成年子女名下的房屋的，必须是为了未成年人的利益，比如用来治疗或生活学习等。在出售和抵押时，还须提供经过公证的保证书，否则无法过户和抵押。

而且，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

2、父母想再收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产

房产过户之后，子女就拥有了房产所有权。子女成年后，也可以不经过父母同意随意处置房产。

如果父母年老，子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将不太可能。

3、子女如婚后发生意外，其配偶有权继承婚前财产

如果子女在婚后不幸去世，且没有留下遗嘱，其配偶、孩子和父母同为第一顺位法定继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。

4、子女再次购房需遵守二套房政策，购房成本增加不少

5、子女过早拥有属于自己的房产，不利于子女的奋斗

看了上面这些，相信大家对买卖和赠与两种方式有了大概的了解。如果有这种需求，可以参照对比自己家庭的实际情况做出最优的选择。

限于篇幅，第三种方式——继承，将在下一篇文章详述。

全文完。感谢您的耐心阅读~

作者介绍：

侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心

现为广东载信律师事务所专职律师，专注房地产、金融领域法律事务。