外国买家纷纷退场 美利通等大开发商发出警告
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《澳洲金融评论》报道，澳洲政府的税收和信贷限制，已经打击了外国买家对住宅房地产的需求，促使主要开发商有的完全退出公寓市场，有的像美利通公司的Harry Triguboff一样留下来了，努力应付那些无法交割预售公寓的中国投资者。
图：美利通集团Harry Triguboff表示，一年多前外国买家需求开始走软，但是现在预售价格“越来越低” 图来源：AFR
近期，澳新银行(ANZ)与澳洲房产委员会(PCA)针对1700多位房地产专业人士，做联合调查报告，预计房价未来将进一步下跌，而去年12月季度悉尼已下跌2.1%。
美利通集团
创始人哈利(Harry)周三接受《澳洲金融评论》的采访时说：“情况不只是不好，而是非常糟糕”。他强调，政府把外国买家的印花税提高到12%，而不是维持4%，真的是很愚蠢。
哈利表示，“一年多前外国买家的需求开始走软，现在公寓预售价格“越来越低”。许多中国人无法交割，所以现在我们必须转售这些公寓”。
“所有人都认为，当价格开始下滑时，澳洲本地买家会进场 – 但他们没有 - 我知道他们不会进场 – 因为此时进场是没有意义的。”
图一：2017/6月9月12月季度和2018/3月季度(预测)，房地产市场的关键指标/外国商业地产销售占总量的比例 图来源：澳新银行/澳洲房产委员会
ANZ / PCA的联合调查显示，在过去三个月中，全澳各州外国人的住宅物业销售总额均下降，只有南澳例外。
BPM集团
BPM创始人，同时也是《澳洲金融评论》富豪榜上的Jonathan Hallinan表示，墨尔本的强劲的演出已经结束了。
他说：“我正在离开住宅物业。由于印花税制的变化，外国的销售几乎不存在了。”当更多的开发商纷纷离开时，他预料新公寓的供应量将“跌到谷底”。
REA集团
图二：2017/6月9月12月季度和2018/3月季度(预测)，外国买家的购买零售业的比率和购买酒店的比率 图来源：澳新银行/澳洲房产委员会
Realestate.com.au的数据也支持了ANZ / PCA的调查结果，发现2017年中国本土的寻房者对澳洲房地产的搜索量，全澳下降了15％，悉尼下降了30％以上，墨尔本下降了10％以上。
REA集团首席经济学家NeridaConisbee表示：“2017年最后一个季度出现了最大的下滑。”
Conisbee 说，“我认为澳洲房地产的负面情绪，和去年推出的税制有很大关系，也有可能是建设周期放缓，买家买不到住房。”此外，“中国的资本管制也会有影响 – 造成中国的开发商减少，以及对中国买家的限制。”
澳洲主要开发商表示，他们警告政府提高印花税对外国买家的影响；以及法律上规定外国人只能购买新房，将抑制重要细分市场的需求。
图三：2017/6月9月12月季度和2018/3月季度(预测)，预期利率/房屋资本增长 图来源：澳新银行/澳洲房产委员会
PCA集团
PCA首席执行官Ken Morrison表示，他警告过政府的政策类似“杀鸡取卵”。Morrison 说，“如果政府持续向外国买家征税，那么负面情绪将会持续下去，这是很危险的，因为外国买家在鼓励澳洲住房建设活动方面，发挥了重要作用。
皇冠集团
负责管理50亿澳元住宅开发项目的皇冠集团（Crown Group）首席执行官Iwan Sunito表示，“毫无疑问，(提高)税收有一定的(负面)影响。”
“我不知道（外国需求下降）是多少百分比，但是目前贷款限制加上税收提高，真的没有任何好处。”“我们应该为外国买家铺开红地毯，而不是繁文缛节！”
图：2017/6月9月12月季度和2018/3月季度(预测)，办公室资本增长和住宅资本增长预测。
图来源：AFR
全澳各州，对外国人的税收有所不同，许多州在过去的18个月里都有增加。联邦政府推出的空置税仅限于新建住宅的外国买家，他们在外国投资审查委员会(FIRB)的申请中付款。
皇冠集团的Sunito先生表示，这些税收目的是希望业主把空置住宅放到租赁市场，从而增加租房库存，提高负担能力。但随着外国买家撤出，将导致开发商退缩，这不利于住房供应。
图：墨尔本开发商Jonathan Hallinan正在放弃住宅开发。 图来源：AFR
开发商Tim Gurner
《澳洲金融评论》富豪榜的Tim Gurner也对这个问题进行了研究。他说：“毫无疑问，银行和政府正把外国投资者推出去，这将对澳洲的住房负担能力产生巨大的影响，因为供应量显着减少，而需求量持续上升。”
图：《澳洲金融评论》富豪榜的Tim Gurner 图来源：网络
他补充说，在去年拖欠交割的买家中，只有很小一部分是超级基金或FIRB认可的买家，“这是受资金变化影响最大的两个类别”。
瑞士银行
瑞银房地产股票研究全球主管Kim Wright，本周在中国的一个会议上表示，中国买家正从悉尼和曼谷等地撤退。这一举措类似2015年底伦敦物业的失利，当时买家觉得市场已经见顶，税收变化和更严格的资本管制进一步推高了这一趋势。
除了税收严重阻碍，信贷限制在障碍外国买家进行采购这方面，发挥了巨大的作用。澳洲的投资者在两年内以最快的速度下滑，去年9月份最新ABS数据中下跌6.2％，至118亿澳元。
Lendlease集團
图：Lendlease的首席执行官Steve McCann 图来源：网络
澳洲最大的住宅开发商Lendlease的首席执行官Steve McCann，去年11月提到了外国买家近期撤退的迹象。
“有非常多外国买家想要从当地主要银行借钱，但却拿不到抵押贷款，他们得从其他地方获得资金 - 无论是现金还是其他资产借款。这是一个相当重大的转变。”
（青宇 编译）
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