农村、城市房屋拆迁，被拆迁人如何换取到靠谱放心的安置房？

　　在征地拆迁中，虽然农村拆迁占据了一大半，但只要是拆迁，不管是农村还是城市，都会涉及到房屋、土地所有权人的自身的利益。根据相关法律法规，房屋、土地在被征收范围之类的，征收方要给予相关权利人合理合法的补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十一条规定， 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。也就是说在征地拆迁中，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。选择产权调换的，相关部门应当提供用于产权置换的房屋并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权置换房屋价值的差价。

　　选择货币补偿的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十九条规，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　而农村房屋拆迁目前主要依据的是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及相关司法解释和地方性法规等。拆迁补偿方式为货币补偿、产权调换以及迁建安置。不过在当下的征地拆迁中，许多被征收人首先会选择安置房，那么被拆迁人如何换取到靠谱的安置房呢？

一、做到心理有数

1、调换原则：产权调换就是拆迁方用自己建造或是购买的产权房屋与被拆迁人住宅进行调换。当被拆迁人选择产权调换时，应参照房屋、土地价值以及面积来进行调配。最主要的原则就是保障被征收人原有生活水平不被降低。

2、调换标准：对于调换标准，每个地方跟每个地方都不同，但不能低于1：1。也就是说1：1是产权调换的最低标准。如果被拆迁人发现自己的安置房标准低于原有的切忌签补偿协议。

　　根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十一条：被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的，建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。

　　《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条第二款：被征收房屋为平房住宅、简易楼房、非成套独用居住房屋、多层住宅，实行产权调换房屋为高层住宅的，在“征一还一”的基础上，按照满足被征收房屋原有套内面积使用功能的原则补助公摊面积。补助的公摊面积最高不超过被征收房屋计算面积的10%。具体补助标准由作出房屋征收决定的人民政府确定。

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3、安置房区域：目前拆迁安置房主要有异地安置和原地回迁两种方式。因旧城区改造或是棚户区改造而征收个人住宅的，应当优先提供改建地段或是就近地段的房屋。如果是异地安置就要结合地段按等价原则给予差价结算。

二、要看房屋质量

　　随着选择实物安置补偿的人越来越多，被征收人要格外的注意，实践中不乏“豆腐渣工程”，房屋质量无法保证，有的在入住之前发现有裂缝，有的是入住一段时间之后出现漏水的情况。

　　按照《建筑法》第六十一条之规定，安置房须符合建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书。同时依据《建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，安置房需经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　因此在安置房交付使用前，工程项目须通过质量监督、安全监督、消防、建设、国土、规划、房产等行政职能部门的竣工验收。如果被征收人怀疑拆迁安置房有质量问题，可以聘请专业的鉴定机构来进行质量鉴定，也可以通过一系列的调查程序去核实是否经过竣工验收。如果质量确实不符合标准，千万不要收房，可以选择拒绝入住，要求拆迁方给予相应的补偿款。

三、交易时要审查动迁协议

选择产权调换的被拆迁人，在双方交易之前一定要注意审查相关协议，明确房屋共有人，签约时共有人应当在场，且同意出售签字按手印；违约金不应过高，一般上限为合同标额的百分之二十，其次，在未过户前让房主提供担保;买卖双方可以找一家中介，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。同时中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。

　　除此之外，还要对房屋费用的支付方式、延迟交房以及产权证如何办理等都要作出约定，明确违约赔偿责任。凯诺拆迁律师提醒广大被拆迁人，在征地拆迁中如果遇到安置房质量有问题的，或是补偿不合理的，可拒绝签订补偿协议。