楼市调控政策失灵：楼市调控14年房价越调越高，房价还在上涨

2004年开始，中国房地产调控政策登上历史舞台，当时是为抑制房地产市场投资过快增长，政府采取“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。2017年，中国房地产市场实施调控有110多个城市，陆续出台楼市调控政策共有270多次。刘全分析认为，中国房地产市场调控政策从2004年开始至2018年，实施楼市调控14年时间房价越调越高的事实并没有改变。去年国庆节期间12个城市出台楼市调控政策，看似在打压大幅上涨的高房价，实则是为防止房地产市场暴涨之后，出现不可控的市场崩盘。

全国1-2月份，住宅用地供应4640宗，面积13743.62万平方米，同比增长29.6%，成交3349宗，成交面积10505.73万平方米，同比增长25.8%，成交价款6161亿元，同比增长74.3%。刘全认为，房地产市场调控将保持连续性及稳定性，房企购买土地意愿会受到打压，房企购置土地增速同比保持低位趋势。在宏观经济向好的带动下，未来土地市场供求将保持平稳运行，地价涨幅同比上年有明显回落。在楼市调控政策打压之下房企拿地比较理性，非优质地块将不被房地产商所青睐。全国土地溢价率大幅下跌，土地流拍数量增多这也是政府最担忧的事情。

刘全分析认为，一二线城市房价将维持平稳上涨方向明确，三四线城市房价小幅上涨趋势清晰。2018年房地产销售增速逐渐回落，房企对未来市场持谨慎乐观态度。受楼市调控政策及金融降杠杆的双重影响，因此房企土地购置数量将保持相对低位。土地财政的过度依赖致使楼市调控只能适可而止，除非个别城市房价暴涨之外，实施楼市调控城市数量不可能再增多。土地价格上涨及银行房贷利率上涨，变相推动房价持续上涨。

刘全分析认为，楼市调控政策主要让市场回归平稳理性，防止房价出现大涨或大跌局面，这是本次楼市调控政策的主要目标。调控再一次证明，楼市调控根本解决不了高房价及房价大幅上涨问题，只能在短期内抑制房价平稳。有计划控制土地供应量，待价而沽，面粉比面包贵，房价怎么可能会下降。

刘全分析认为，调控政策短期让楼市局部降温，而金融降杠杆刹车能够减速，这就调控政策目标。调控政策传递一种市场利空消息，稳定吃瓜群众情绪，这招已经越来越不好用了。购房者一次次看着全款变首付，首付变成月供；房价调控一次就大涨一次，吃瓜群众也要长些教训。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.3.22