租赁经营模式的弊端

2017年1月8日 Lee公子 文 于杭州

租赁经营是最传统的获得物业的方式，但是本人在租赁物业的过程中发现这种模式存在很多限制和弊端。把我自己体会到的问题做一个罗列。

对于小规模租赁经营的项目

租赁面积在1000平方米以下的小面积租赁，存在三个问题：

1、起租租金太高，免租期短，造成经营方初期经营压力过大；

2、面积小，租金总价低，对于有实力有背景的业主方没有太大吸引力，议价空间小，经营方比较被动。

3、租金总金额不高，业主方的毁约成本低（遇到出价更高的租户，业主宁愿毁约给赔偿，把原经营方清走），经营方权益得不到保障。

对于大规模租赁经营的项目

大规模租赁经营的物业（3000~10000平米）会有自身经营中的一些实际要求，会直接影响租赁的决策。
大规模项目都需要考虑到经营中的具体要求，大的方面主要是三个：

1、区位选址符合经营要求；

2、改造物业投入的资金量和时间；

3、经营后头三年的客户入住量与入住率。

好区位的物业，租金一般不会太低。如果物业的租金太低，要不就是物业比较差（陈旧不堪，改造成本会非常高），要不就是位置比较偏（经营效益会受影响）。
但是如果起租租金高了，租金总价又会很高，对前期经营压力非常大。另外涨租幅度每多一个百分点，对于总价都会有很大的影响，因此需要跟业主方进行反复谈判，增加了博弈的难度。
因此，洽谈租金条件的时候，单价和总价都要考虑，且单价会有一个上限，总价也会有一个上限。其中，单价的上限是根据市场平均价格得来的，而总价的上限是根据物业的经营利润水平和企业资金水平得来的，不同企业和行业总价承受力不同。

租赁经营模式并不是一种很好的商业模式，有两个重大的弊端：

• 物业资产后期的增值，跟承租的经营方没有什么关系，业主方是既得利益者，但是实际上物业的增值完全是经营方的功劳（物业每年产生稳定现金流后，资本市场对物业的估值是很高的）。经营方享受不到物业重新估值后的增值红利，甚至还因为涨租条约，要付出一年高过一年的租金成本。长期来看，其实对于承租的经营方并不公平。
• 业主方和承租方不可避免是零和博弈关系，你多我少，相互拉锯较劲，磨合期很长，沟通成本很高（大规模项目，3个月至半年的谈判期是很正常的）。

其实，租赁经营模式仅仅适用于小规模（<1000平方米）、短租期（5年以内）项目，项目达到一定规模以上（养老机构的经验值是1万平方米左右），租赁经营期超过10年以上的，就不再适合租赁模式了，一定要采用其他类型的合作模式。否则，找不到好物业，找到也谈不拢，物业方和经营方都会白白浪费时间。

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