最近连续两次被人问及同一个问题：对于未来房地产市场，您怎么看？

好大的问题。高峰论坛级别。

多少政治家、经济学家、学术研究者......都在为此题而殚精竭虑。

多少老百姓日日惦记房事，时时讨论房事，经常为房之大事而矛盾而忧虑......

房事者，中国之大事也！

我乃一介草民，看法虽有，不入厅堂。记录脑中浅见，聊以自慰。若能得一人认同，甚感欣慰。

一、国人为何重房事。

1.房屋，自古是遮风避雨港湾。有房子，心安稳。且租住之屋不可代，需自有屋。养儿，送房娶媳。嫁女，无房不谈。老人孩子分开住，自由空间与孝道兼得。房屋，乃家家户户首选的必备财产。不断提升的居家享受，从只要有个房子住，到住到更好的房子里的需求，从来没有中断过。只要手里有钱，一定想要买个更好的房子，全家老小住的更舒适。位置好、配套好、学位好、景观好、品质好、服务好......随着城市化进程的加速和深化以及历经多年的沉淀，此种改善型需求者已经成为房屋需求的主力军。

2.买房，投资主要渠道也。经济发展迅速，货币产出日多，存银行利率低，涵盖通胀贬值已经不足，更无谈升值；放股市，目前毫无规律可循的股市，全凭一腔热血进满头脓包出；做实业，税负重，用工难，劳动法之保障，吓坏企业不利就业，知识产权等保护现状可谓惨不忍睹，研发投入巨大，成效尚未投产已经山寨遍野，法制不健全，诚信经营者未必斗得过假冒伪劣者，大家都在价格竞争的道路上深陷泥潭，利润微薄远不如买房炒房，趋利避害，人之本性，资金流向，自动筛选。

二、房价上涨之原罪。

1.市场经济规律：需求决定供给，供需关系决定价格。没有旺盛的需求，不可能有上涨的房价。买房者众，供应有限，价格必涨。

2.面粉价格影响面包价格。土地不可再生，稀缺物件；政府决定阶段性土地供应量，从而掌控最主要的面粉定价权；实体经济减弱，环保治理提上日程，建房之原材料，价格不断攀升，部分供应还难以为继，价格走向可想而知；目前之房建，主力人工，建筑工人之辛苦，工地鲜见青年族，熟手难寻还是其次，价格持续上扬是不可逆的方向。

3.政治影响经济。地方政府政绩考核与相关目标追求，须有财政支持。实体偏弱，收入势微，土地依赖度更高，地价难低。税制不断完善，监管收紧，大小税种无空隙可留，税负再高。这桩桩件件，哪一项不是影响房价之基础？除少数区域利润空间尚大以外，多数地方均以成本加成模式定价，降价空间无或微。

三、房市显供需。

1.北上广深等一线大城市，无论何种位置之房屋，夜晚都是灯火灿烂，屋屋有居者。或租或买，几乎无空置。说明什么？真正的居住需求坚挺。

2.其他大部分2-5线城市，大部分小区入住率皆高，自住或部分出租居住。少部分空置率偏高，外出就业者回归故乡置业，节假日返乡居住，日常闲置。除少量纯投资且未出租居住的真正闲置外，说明居住需求基本真实且坚挺。

3.局部区域局部项目投资者众，如人口稀少的海景城市，很多项目入住率极低，当地人口和经济均不足以支撑供应量和房价，全靠外地投资者购买，且没有真正的居住者。说明这个需求一定程度是虚拟的，众多投资者共同哄抬的。周边或许也有居住需求者，只是既买不起也租不起。明显的供需脱节。

四、房产税，影响谁？

多年以来，很多人期盼着房产税的开征用来解决自己买不起房的大事。

房产税，我想会开征，迟早而已。

房产税，具体如何界定纳税范围、税率、征收方式等，不便猜测，也的确很难猜测。就如同诸多学者争议了多年依旧没有统一的结论一样，取决于真正有话事权的个人和幕僚团队的集体主观意志。唯一可以基本确定的，房产税开征的目的，宣传了许久，要保障人民基本的居住权，所以应该不会将家庭唯一套住房纳入缴税范围，或者即便要纳入，也会采用非常低税率。至于是否考虑家庭第二套改善型需求住房纳入或如何考虑税率，则暂做观望。第二套以上的，将是房产税的毫无疑问的纳税范围。

如此征税，影响谁？

毫无疑问：持有房产2套以上的用房产作为投资渠道和工具的人群。

从人性趋利避害以及现状市场角度分析，他们会选择如何应对？尝试猜测：

1.第三、1-2项所述供需关系正常的区域，基本的居住需求坚挺的地区，将税负正常转嫁到居住需求者肩上，提高租房价格。如果需求没有减少也不能减少的，除非持有者是慈善家，否则没有理由自己额外承担税负，保持原有租赁价格水平。

2.第三、2-3项所述部分地区的个别项目或局部区域或地区投资为主的项目，没有真实的居住需求，无法顺利转嫁新增税负，只能自己承担。如果新增税负轻，可能选择继续持有。如果税负高，选择放弃。没有实际居住需求的以上地区或项目，将很难找到接盘者，原持有者只能选择低价抛售或继续付出高额成本持有。如果是全资购买，尚可等待时日。如果是贷款购买，可能面临资金困难，导致个人资产大幅缩水甚至破产，于是无奈放弃此项财产。银行，也将面临此部分坏账损失。

该局部区域或地区或项目房价的下跌似乎很难避免。以上局部的波动是否会波及居住需求刚性和坚挺的地区，个人不认为会，起码不会大幅影响。所以指望房产税会大幅全面积影响房价的想法，或许只能是部分人的自慰而已。

截止目前，尚未看到有因为新增税负而导致某些产品或服务价格下降给消费者带来真正好处的案例。如有，非常欢迎指导或分享。

五、行政干预的结果。

数不清的行政干预投放市场，数的清的房市调控政策接二连三，结果便是时而波澜壮阔，时而波澜不惊，至今房价依旧昂扬向上。

经济发展有其内在的必然规律，就如同人从降生开始便有了亘古难变的人性一样，所有违反自然和内在规律的行为，总是得不到期望的结果。就像下道命令禁止男人爱美女，最终肯定是绝大多数男人以隐蔽的形式爱着美女。

计划也好，行政干预也罢，为何达不到期望的效果？

简单总结：因为不合理。

经济发展以每年百分之几的速度增长；从上到下努力提高人民生活水平，内外结合积累了更多货币和物质财富；实体经济的发展却无法匹配以上增长速度和效率，投资实体经济的人拿不到合理的回报；投资渠道狭窄，股市十分不规范，全靠运气血拼......积累的财富怎么办？保值增值是人性面对财富必然的目标需求。选择能尽量高保障的投资渠道和方式，实现以上目标，便是拥有财富者共同的追求。

咱中国人集体好扎堆，历来买涨不买跌。看着好像奇怪，深究，必然也。从出生的婴儿开始，但凡大人严厉禁止的事情，天性的好奇心促使其不断探究，看个究竟。自古禁烟（毒品）至今，可有杜绝？禁止嫖娼，可有杜绝？反对腐败，可有杜绝？女人越严格监管男人，男人跑的越快，女人越是放任自由，反而越爱归家......不一定都是一致的比喻，也不一定完全有参照的意义，但是很多人性的共同点决定了人为的干预，必然导致背道而驰的效果。

限价，更多人参与摇号，从求着客户买房，到客户求着营销总监私下放号额外给私人佣金好处。限价区域，开发商无法追求高品质，确保合理利润的基础上，只能选择牺牲本来可以提升的产品和服务品质，导致更多的低品质产品和服务上市，无法满足对居住需求已经提升的人群的需求。目前执行的限价政策区域，还有个怪现象。拍卖土地价格高企，甚至不断上涨、暴涨，拿到土地后开发商预售备案售价时被死死卡住，用所谓的评估价格定价，严控上限。有些项目的限价水平，行内人一算就知道利润已经很低，甚至没有利润。预售之后的施工进程和交付结果，可以简单推测，质量谁来保障？看得见的可以验收，看不见的，只有日后的用者才能知道那不一定是他们想要的结果。

限售，惜售者依旧众多，二手房价格高企，导致新房价格远低于二手房的怪状，然后引发新房排队摇号等销售盛况。提高交易税费，整体成本上升，对于真实的需求而言，唯一的结果就是房价继续上涨，更多偏低收入人群买不起。限贷，条件有限却有改善住房需求的人群，从有望买房的群体中退出，走进了买不起房的群体。对资金充足的群体，影响极微。

顺便聊聊有关劳动法。看似大幅提升了对劳动者的保护力度，希望真正保障我们劳动者的权益，结果却不尽然。本来已经不景气的实体经济，因为用工风险加大，用工成本增加，选择关停或缩小规模或搬迁到用工管理限制不多的国度投产。因为保护女性的孕产权利，让更多孕产年龄段的女性就业选择更少，甚至面临找不到工作的窘境，干脆只能免费在家待产。

市场经济的规律，是世界范围内多少人智慧发觉和研究的成果，也是多少人尝试着企图改变或逆转却无果的结果。完全放任自流的市场经济不一定可行，特别是不同国家和地区情况差异需要有一定的协调和平衡。但是如果经济越发展，反而越来越多的干预和计划手段，个人实在不敢预期能看到有人期待的效果出现。

当然，以我之阅历及学识浅陋，不足以阅见多少未来，也自然不敢断言是否将有某种很有效的干预和调控手段出现。如果真的有那么一套组合拳，能够实现缩小贫富差距、居者有其屋、社会安定团结、治安良好、不断提升广大人民群众的居住品质.....十分乐见，也怀有期待。

六、房市该如何回归“理性”？

何为理性，我也不知道。通常的解读便是少了很多心理冲动、偶然因素的影响吧。也就是市场真实的需求决定的供给，且一定程度满足政治高度的理性，比如贫富差距缩小，居者有其屋，社会秩序良性发展等。

个人浅见：

1.创造良好的投资环境，振兴实体经济，使投资实体经济有合理的回报。这个投资环境包括各地招商引资的环境、投资过程和经营过程的孵化支持环境、良好的法制环境、灵活的优惠政策鼓励等。

目前有很多地方，招商引资时承诺无限美好，真正企业落地后很多无法兑现，还找不到责任人。企业落地后便进入生死天定状态。有些地方甚至更恶劣，有些人目光短浅，只顾短期利益，不断对企业施加各种压力，使其不堪重负，无法盈利甚至倒闭。这种招商引资最终既无法增加当地的财政税收，也无法实现更好的就业增加。只有池塘环境好，鱼苗才能茁壮成长，鱼苗长得好，才能有优质的成年鱼卖个好价钱，也才能有更多的鱼苗继续生长，保持持续的良性循环。

实体经济真正振兴的过程，投资房市的财富会自动趋利避害地更多流入实体经济，不需要人为干预，自动自发调整。

2.真正去思考影响房价的基本因素，要适当降低房价，需要哪些条件匹配。绝大部分城市的房价，都是成本加合理利润定价模式，并非暴利，所以要降低房价，必须有决定房价的基本因素下调。土地价格（楼面地价）、材料价格、人工价格、税费、各类行政性收费、额外公关支出等。这其中哪些是很难控制的大面积影响的不好调整，哪些是相对比较容易调整的，相信见仁见智，大家都有的自己的判断。

房事，真的大事。

牵一发动全身的大事。想想我们管理这一点点人的团队，都经常在各种权衡中为难着自己的脑细胞。更何况是十几亿人的泱泱大国，素质参差不齐，思维五花八门......要权衡到大家都认为合理可以接受，甚至是乐于接受，谈何容易。也难怪诸多学识渊博的政府高才，经济泰斗们都要殚精竭虑却不得其果啊。

这里延伸几句，有不止一个朋友曾经感慨：我们国家的法制，是长期以来基于人的主观的执行。我们从上到下做事的风格，是先考虑规避风险和责任，然后才考虑想要达到的目标和措施。人家的法律很多是但凡法律没有禁止的，都是允许的；而我们的法律，是但凡没有允许的，都是禁止的。

今天听一个课程，其中讲到某一个法规条文，其中前一条说原则上所有的某类事情都将被视为垄断需予以禁止。后一条就列举了N种特殊情况可以不算做垄断。讲解者分析，从条文前后结合解读，基本上可以认为有很多事情都是可以做的，不会被视为垄断的，表面看似乎是不会影响实际的经营。但是实际上，在真正的执行中，就给了执行者以极大的灵活裁量权，也就是最终的结果绝对不是这些都可以做。而是等经营者做了之后的不知道何时才能知道将被如何界定，也许没事过关，也许是被打入地狱，面临破产灾殃。

七、还能买房吗？该怎么选择房子？

一个没有什么财富积累的人谈这个问题，可能是不具备参考价值的。还是同样的表达：聊以自慰。

以我所了解的淄博特别是淄川市场为具体案例所在地，浅谈如下：

我将房子分为三类：基本满足可居住型；改善居住加部分投资需求型；终极居住享受加部分投资需求型。

1.第一类：基本满足可居住型。

1.1位置不限，城区或靠近城区即可。主要受众为城镇化希望进城务工、入学群体，对居住舒适度等没有追求或没有能力追求型。

1.2购房者最关注的是价格。无论是单价还是总价，尽量低。还款能力偏低，不能贷款或贷款额度低；也有用积累了大半辈子甚至一辈子的存款付全款或首付。基本上不会关注周边配套、房子品质、物业管理等。因为价格决定了价值，没有能力关注这些。所以只能说是有房子住，但无谈居家舒适度和享受。

1.3可供使用土地较多，如果政府放宽指标限制，可以大面积向城区周边的乡村扩展。随着城镇化发展，进城买房者有所增加。但是土地供应和购房者均可能出现较大幅度的波动，价格稳定性不强，且基本上是成本加偏低利润的项目，可以说投资属性很差。

2.第二类：改善居住加部分投资需求型。

2.1 地块位置相对较好，有一定的配套，有学位或学位较好，房子品质和服务较好。

2.2 第一类达到一定的经济条件后自动生发的改善性需求调整是其中一个受众；原来就属于中等或偏上收入家庭，乡村入城或城市原住房改善新购。价格敏感度已经相对第一类明显降低，可以接受相对高的价格，但对品质和服务的追求明显提升。这类房产不仅是满足可居住，还要居住舒适度不错，且具备一定的保值和增值潜力。

2.3 土地供应有限，特别是像淄川乃至淄博这样的城市，拥有较好的基础设施配套的地块，都只能集中在城区，且受城市发展速度限制，地块的新增不可能多和快。所以整体供应量属于有限状态。但这个改善性需求群体总体还是稳定的，或者说肯定是会有的。基于需求和供应的以上分析，此类房产居住舒适度不错，且有一定的投资价值。但因为供应并非十分有限，所以也可能因为阶段性需求变化而有价格变化，投资稳健性不敢保证。另外，此类房产多数品质只能算是尚可，物业服务也不会太高端，所以房产随着居住时间的推移，保值能力有可能会有所下降。特别是要选择实力和诚信度可靠的开发商和物业公司，才能更好地保障品质和服务，否则将可能沦为第一类房产。

3.第三类 终极居住享受加部分投资需求型。

3.1 地块位置稀缺，配套完善，景观优越，学位佳，品质好，服务好。

3.2 基本上可以满足当地富裕阶层几乎所有关于居住的梦想需求。消费者主要是当地金字塔尖的富裕阶层。所谓的终极梦想，是基于该圈层人群一定会选择在本地区居住，而不会选择到外地更好的地区居住，所以相对本地居住而言，这已经是终极的满足版。也就是该地区的真正豪宅。

3.3 这类地块资源极其稀缺，甚至有的地方只有一处，绝无第二。城市发展的进程不可能太快，所以想要通过向乡村扩展方式找到第二处这类资源地块也不容易。还需要匹配真正有实力和有情怀的开发商，才能建设高品质的房子，加上真正好的物业管理，最终才能打造堪称豪宅的产品。因为以上稀缺性，决定了其供应一定是非常有限的，只要需求稍微增加，就会阶段性供不应求，价格随之大幅攀升的可能性较大。

3.4 此类产品的消费者，虽然是少数，但是一定是存在的，且一定程度会保持相对稳定性。其圈层、家族、后代等不断正常推移的需求，将随着此类产品的供应正常而保持价格稳定正常。如果供应减少或供应不上，则价格立即攀升。价格下跌的可能性极低。即便周边市场价格下跌，这类产品也因为极其稀缺而具有很高的抗跌能力。但一旦市场向好，普遍上涨，这类产品又因稀缺而将成为领涨品。因此此类产品不仅是满足居住舒适度的享受级别需求，还具备非常好的投资潜质，价格下跌可能性极低，涨价可能性反而高。加上品质和服务俱佳，产品保值增值能力更有保障。

综上所述：如果经济能力有问题，则按照自己的能力选择匹配的类型即可。如果经济能力没有问题的，毫无疑问应该选择第三类产品，无论是居住还是投资，都是最佳的保证。

附：

1.截止目前周边炒股的朋友中，赚者远低于亏者。

2.截止目前买房的朋友中，赚者绝对高于亏者，尚未有见到亏者。

3.截止目前所了解的朋友中，经济条件达到后第一选择是改善居住需求，考虑房产投资者占绝大比例。

4.截止目前所认识的朋友中，因为犹豫错过了买房时机肠子都悔青的人，几乎占此类人100%。

5.截止目前所了解的朋友中，一边对房市的未来充满疑虑，一边将累积的财富投入到不同的房市的占绝大比重。

6.截止目前所了解的朋友中，购买房产越高端，相比随意购买中低端房产的盈利更高的占绝大比重。

7.截止目前所了解的朋友中，手中有资金考虑保值增值的工具时依旧将房产投资摆在首位的占绝大比重。

愿我中华大国政治清明，经济平稳前进，人文素质快速提升.....

仅个人拙见，勿见笑。