北京买房：首付300万这样买，未来升值潜力更大

问题：您好，我2016年买了燕郊的房子，当时19000元/平，开发商收了10几万加价，加上这几年利息合23000元/平。现在行情卖也只能拿回10万块，想置换北京，不知燕郊何时能涨23000左右。

 

回答：2016年买到燕郊1.9万比较少见，上半年大把的1.2万，下半年还有大量1.6万。

 

这两个价格都不会亏。

 

没有亏已经足够了，抓紧卖掉买入北京。

 

问题：水大，对于北京的房价，我看今年有涨有跌，真的体现出了您说的选筹的关键性。也觉得今年是个机会。如果想脱离老破小，换个次新的二手房，首付300万，二套，有推荐么？比较迷茫。

 

回答：均价、指数有涨有跌。

 

买对了房子，至少是涨的，区别是涨5%还是25%。

 

首付300万可以买到700万的次新房，如果首付稍微多一些，350可以买到800+的。

 

二套没有关系，关键是个人的负债率，身份资质等。

 

选筹之前，准备下个人的征信，流水材料，来面谈具体的方案。

 

问题：请问水原老师，东二环内贡院六号，建筑面积303平复式，2400万，如果想自住，目前值得入手吗？谢谢！

 

回答：错位的小区设计

 

户型和总价在市场中再次错位

 

未来的流动性和涨幅都有很大的问题。

 

可以星球内搜索“贡院”

 

问题：请教1，九龙花园这么好的地段却如此便宜，真的只有小区品质的问题吗？中介说九龙花园的群租已经得到整改，但未来升值空间还是不大，以后涨了，富力城这样的优质小区涨幅会更大，是这样的吗？

 

2，还有就是到底该怎么理解大面积房子的升值潜力？九龙花园里有四万单价的200+，论地段应该比天通苑的200+要强不少吧？我理解大面积的流通性低所以价值滞后，可大面积的就是买的人少，而且单价永远比小面积低啊，难道下波上涨后会让大面积的单价追上小面积吗？请解惑。

 

3，朝阳区学区暴击，有预测大概哪里会有吗？

 

回答：1.九龙花园正在补涨阶段。

 

2.抵挡涨幅的首要原因是对外出租较多，户型偏大导致群租管理成本比一般小区更高。

其次以前管理松散，办公清退需要时间清洗。

 

3.富力城如今已经不属于优质小区了，小区的价格在市场同类中性价比属于中下。

富力城的基本盘是庞大的自身业主，同小区置换。

随着富力城自身的业主洗牌，富力城的基本盘松动，价格会逐渐回归，拖累涨幅。

 

4.价值并不单纯看价格和小区。

天通苑同类物业还有2万和3万差别，九龙也有4.5万和6万的差别。

等你摸透细节，也就明白我说的是什么了。

 

5.人多，房少，房好，没有太多学区溢价的房产，容易产生学区加持暴击。

 

问题：可否评价下东润枫景这个小区？

 

回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。

 

品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。

 

地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。

 

同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。

 

整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

 

问题：大神你好，深圳的上车盘，为什么不推荐买一房，去年宝中一居室涨幅50-80%的都很多，流动性比龙岗的老破大好很多吧？同样是300万，10w一平30平的宝中，和3万一平，100平的龙岗，各涨50%不是赚的一样吗，总价一样的情况下。

 

回答：30平10万+学区老破小领涨是小概率事件

 

买正常价位刚需，学位房2-3居才是正道

 

问题：水原，你预计酒仙桥大概5年能涨到多少？和望京比谁比较好？

 

回答：酒仙桥物业类型多种多样，如果要分析一个板块最好是具体到某个具体楼盘或者有比较明确的问题。

 

酒仙桥是一个小型的产住结合板块，缺点是没有望京那么大的区域，道路交通和发展布局比望京差一二分。

 

优点是本身处于东四环东五环之间，连接东三环望京，也是一个小的能量中心。

 

酒仙桥路两侧还是有很多淘笋机会，没有普遍溢价。

 

问题：水大说一下周庄嘉园这个盘吧，房子很新户型也好。

 

回答：周庄嘉园是一个巨大的经适房组团。

 

南里，B区，C区，3期B，3期C；

房龄和品质都有一定的跨度。

 

B区离地铁较近，C区综合品质较好较新到地铁距离远一点。

 

这片周围最大的几个问题：

 

1.房屋本身经适房

2.出租群租较多人员乱

3.大部分离地铁有一段距离，晚上不好打车

4.死角位置，基本只有向北走一个方向

5.盘量太大，很难拉评估或回避对手盘

 

买这里需要深耕作业的能力。

 

问题：请分析一下二三环之间的弘善家园，谢谢。

 

回答：弘善家园分ABCDEFGHIJKLM区……

 

南边挨着左安路和京津城际铁路，南边是十里河市场，铁路两侧都比较乱，附近商业相当于乡镇水平，北边挨着潘家园华威，居住环境改善一点，但由于潘家园商业的衰落，几大驻京办的阻塞，地段价值比较低。

 

弘善家园各区建筑风格差不多，基本只有两类，区别是入住率，有的楼几乎满人，有的楼基本一半毛坯（图12），车位配比0.1，很紧张。

 

缺乏开发支持，本身商业环境衰落，城建落后，稍不注意可能走向贫民窟路线，优点是二三环之间，交通方便，弘善东路一带道路干净平整。

 

问题：北京双花园的房子大神怎么看。如题，包括双花园南里和西里，位置在二环边上，富力城旁边，房龄在老公房里面算新的了。但是价格却不太高。大神一直推荐东三环东四环的，认为是洼地。想知道大神怎么看双花园的房子，算洼地吗?

 

回答：最老的西里都是紧凑老公房，环境可以，价格比团结湖高，年代比团结湖略新。南里一区大部分是大面积两居三居，总价压制单价。

 

南里二区价格基本在8万往上了，也不便宜。双井被铁路阻拦，靠近铁路的小区价格会受一些

影响。我更喜欢6万多的朝阳公园。